サブリース契約に関する事が社会問題化し始めています。

建築当初から約束されていた「保証賃料」などの約束も守られず、

大家さんが団体を創り訴訟なども行われています。

また修繕などの架空工事代金の請求など、不動産会社の今までの悪い慣習的な部分が

一気に明るみになり、業界全体が騒がしい様相です。

 

銀行と業者が結託?狙われる地方家主 相続税節税のアパート経営でトラブル続出

リンク元:AERAdot.

 

今回はこうしたサブリースについて解説をさせて頂きます。

(写真=123RF)

サブリース契約とは何か?

サブリース契約とは一括借上賃貸と言われており、

一括してお部屋をすべてサブリース会社に賃貸をし一定の家賃を保証してもらう事です。

例えばアパート1棟10戸賃料が1部屋月額7万円の物件を保有されているとして、

満室であれば賃料は月額70万円入りますが、満室で常に推移する事は少なく

1室、2室空室である事もあります、

これをサブリース会社がすべてお部屋を借りて月額60万円で借上げをしてくれて

安定した収益を確保するシステムです。

サブリース会社は一括借上げをしてエンドユーザに貸す事になります。

(オーナー⇒サブリース会社⇒実際に住むエンドユーザー)

サブリース会社の利益は満室の際の70万円から大家さんにしはらう60万円の差額になります。

何が問題となっているのか?

先に説明をした様にサブリース会社の利益は大家さんへ支払う賃料と

エンドユーザーへ貸す賃料の差額で利益を得る事になります。

今話題に出てくるサブリース会社は土地オーナーや土地を購入してもらい

建物を建築請負をしてアパートを建設するため、新築の際に空室をサブリース契約で保証をして

「〇〇年完全保証」などの甘い言葉で営業活動をしているケースです。

オーナー側も当然大手サブリース会社が保証をしてくれるのであれば、安心して経営ができるので、

契約をしてしまう方が非常に多くおりました。

 

そして何年かして「当初と約束が違う」と言う事が明るみにでたのが今回の問題です。

皆様もご存知の通り、昨今、空き家率は上昇しており、恐らくサブリース会社も

エンドユーザーから入る賃料が想定よりも低くなってきたことで、サブリース賃料を

オーナーに払う事が厳しい状況になり、

「〇〇年完全保証」が継続できずに結局オーナーに泣きつきオーナーに支払うサブリース賃料を

減額する交渉をしており、その方法が一方的であった様です。

 

ここでサブリース会社の収益構造をまとめると

・賃料の差額利益

・内装工事などを多額に請求する

・アパート建設の利益

※解約にも大きな制約があり消費者側に不利な契約形態

 

大まかにこの3つが収益構造となっています。

アパート建設利益からはじまり、契約解除ができないに等しい契約を結び

市場の賃料が下がればオーナーに負担をさせる、さらに最近、内装工事等の架空工事請求なども

話題に上がってきます。

 

言い方は悪いですが、情報量が少ない消費者を株で言う「元本保証」を謳って

商品を購入させて、結果的に損をさせる様な構図です。

 

オーナー側がサブリース会社を食わせるために不動産を持たされ、

都合の良い契約やサブリース賃料減額の要求を無理にでも通す事に

いい加減我慢ができなくなりオーナー側が声を上げ始めたのが今回の始まりです。

 

まとめ

今後も市場動向からサブリース会社はますます厳しい状況になってくると予想されます。

それでも相続対策として銀行とサブリース会社がぐるになって、市場性がない物件を建築させたりと

やりたい放題です。

 

サブリースがすべて駄目と言う訳ではなく、営業マンの甘い言葉だけを信頼せずに

物件、契約内容や市場の賃料などオーナーになるとしても少なからず賃貸経営の知識を持つか、

冷静な判断を持ち不動産投資に知識のある第三者に相談をしてた上で行動をしましょう。

 

著者:日本AMサービス 堂下 葉

 

 

ここが駄目だよサブリースhttps://i1.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/08/47487365_ml-1.jpg?fit=1024%2C1024https://i1.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/08/47487365_ml-1.jpg?resize=150%2C150yodoshita賃貸経営サブリース契約に関する事が社会問題化し始めています。建築当初から約束されていた「保証賃料」などの約束も守られず、大家さんが団体を創り訴訟なども行われています。また修繕などの架空工事代金の請求など、不動産会社の今までの悪い慣習的な部分が一気に明るみになり、業界全体が騒がしい様相です。 銀行と業者が結託?狙われる地方家主 相続税節税のアパート経営でトラブル続出リンク元:AERAdot. 今回はこうしたサブリースについて解説をさせて頂きます。(写真=123RF)サブリース契約とは何か? サブリース契約とは一括借上賃貸と言われており、一括してお部屋をすべてサブリース会社に賃貸をし一定の家賃を保証してもらう事です。例えばアパート1棟10戸賃料が1部屋月額7万円の物件を保有されているとして、満室であれば賃料は月額70万円入りますが、満室で常に推移する事は少なく1室、2室空室である事もあります、これをサブリース会社がすべてお部屋を借りて月額60万円で借上げをしてくれて安定した収益を確保するシステムです。サブリース会社は一括借上げをしてエンドユーザに貸す事になります。(オーナー⇒サブリース会社⇒実際に住むエンドユーザー)サブリース会社の利益は満室の際の70万円から大家さんにしはらう60万円の差額になります。何が問題となっているのか? 先に説明をした様にサブリース会社の利益は大家さんへ支払う賃料とエンドユーザーへ貸す賃料の差額で利益を得る事になります。今話題に出てくるサブリース会社は土地オーナーや土地を購入してもらい建物を建築請負をしてアパートを建設するため、新築の際に空室をサブリース契約で保証をして「〇〇年完全保証」などの甘い言葉で営業活動をしているケースです。オーナー側も当然大手サブリース会社が保証をしてくれるのであれば、安心して経営ができるので、契約をしてしまう方が非常に多くおりました。 そして何年かして「当初と約束が違う」と言う事が明るみにでたのが今回の問題です。皆様もご存知の通り、昨今、空き家率は上昇しており、恐らくサブリース会社もエンドユーザーから入る賃料が想定よりも低くなってきたことで、サブリース賃料をオーナーに払う事が厳しい状況になり、「〇〇年完全保証」が継続できずに結局オーナーに泣きつきオーナーに支払うサブリース賃料を減額する交渉をしており、その方法が一方的であった様です。 ここでサブリース会社の収益構造をまとめると・賃料の差額利益・内装工事などを多額に請求する・アパート建設の利益※解約にも大きな制約があり消費者側に不利な契約形態 大まかにこの3つが収益構造となっています。アパート建設利益からはじまり、契約解除ができないに等しい契約を結び市場の賃料が下がればオーナーに負担をさせる、さらに最近、内装工事等の架空工事請求なども話題に上がってきます。 言い方は悪いですが、情報量が少ない消費者を株で言う「元本保証」を謳って商品を購入させて、結果的に損をさせる様な構図です。 オーナー側がサブリース会社を食わせるために不動産を持たされ、都合の良い契約やサブリース賃料減額の要求を無理にでも通す事にいい加減我慢ができなくなりオーナー側が声を上げ始めたのが今回の始まりです。  まとめ 今後も市場動向からサブリース会社はますます厳しい状況になってくると予想されます。それでも相続対策として銀行とサブリース会社がぐるになって、市場性がない物件を建築させたりとやりたい放題です。 サブリースがすべて駄目と言う訳ではなく、営業マンの甘い言葉だけを信頼せずに物件、契約内容や市場の賃料などオーナーになるとしても少なからず賃貸経営の知識を持つか、冷静な判断を持ち不動産投資に知識のある第三者に相談をしてた上で行動をしましょう。 著者:日本AMサービス 堂下 葉  ~次世代のための賃貸経営情報~
共有する