不動産業者さんの営業トークは本当に様々なものがあります。

特に物件の売却を行う際に聞くのが「物件をオープンにすると売れ残り物件だと思われて安くしか売れない」というお話です。

今回は物件売却を行う際の情報開示についてわかりやすく3つのポイントから説明をさせて頂きます。

良くある不動産業者さんの営業トークが真実なのか噂なのか明確にする判断材料にして下さい。

(写真=123RF)

レインズに登録をすると安くしか売れない?

レインズとは不動産業者間の物件情報サイトで他の不動産業者が登録をしている売却情報などを見る事ができます。

不動産業者はこの情報等に基づき顧客のニーズ等に合致する物件がないか情報を得る事ができます。

レインズに物件情報が掲載されると、様々な業者が物件情報を確認できる様になります。

さて、このレインズに情報が掲載されてしまうと安くしか本当に売れなくなってしまうのでしょうか?

 

答えはそんな事はありません。。。

 

不動産を売却する売主の方にはそれぞれの売却理由や売却方法の御希望があるかと思いますが、

当然の事ながら多くの方の目に留まる事で、思わぬ買主に巡り合うチャンスが増えると思います。

実際にあったお話ですが、ある地方案件の売却物件がありました。

地方ですので価格目線は厳しく数年前に購入した価格での売却は非常に厳しい市況でした、

大手不動産会社さんが連れてきた、とある地元の有名企業が購入に手を上げました。

当初の購入価格の半額の買付価格です。当然そんな価格では売却できるはずもありません。

しばらくすると、同じく地元の最初に買付を入れてきたライバル企業が名乗りを上げました。

その会社が提示した買付価格は当初の2倍の水準です。

どうやら地元の駅前のオフィスをライバル企業にとられたくないと言う考えのもとで価格提示をした様です。

 

不動産業者さんが言う「レインズに載せると売却に困っている」と思われてしまい売れ残り物件となって

安くなってしまうなんて言葉を聴きますが、やはりその営業トークは根拠がない様に思います。

 

そもそも売却業者の役割は情報開示を明瞭に行い、仮に噂ベースでおかしな価格などが流れた際に抑える事が仕事です。

鼻から「レインズに登録をすると安くしか売れない」という業者さんは面倒な事はせずに簡単に安く購入してくれる先に

売却できれば良いと言う気持ちの裏返しなのかもしれません。

 

そう考えるとレインズに掲載される困るのは、

両手仲介を行いたい業者

転売をして利益を得たい業者

なのでしょう。

 

もちろん何かしらの理由で物件情報を開示できない場合もありますが、

経験上ネットに掲載をしないのは不動産業者が自分達の都合で行っている場合が多いです。

 

売却情報を守秘にするメリット

売却している事を周りに知られたくないと考える方も多い様です。

しかしながら①でも説明をさせて頂いた様にやはり情報が広がれば広がる程、

多くの方の目に留まるので思わぬ高値で売却できる事もあります。

 

不動産仲介業者間で流れてくる情報の中で多くの物件情報が「内々で」と言う事で

回ってきますが、実際に検討をしようとしても「売主は売却する意思がない」なんて事は良くある事です。

こうした情報を流す業者は見切り発車で情報を流しているケースもあります。

 

オープンになっていない情報は依頼をした業者の情報網の中の買主候補しかいません。

分かりやすいのが昔ながらの地元の業者に任せてしまうと地元限定でしか情報が回らない事もあります。

昨今、サラリーマン投資家を代表とする不動産投資家は地方への投資も進めているので

情報がオープンになった方が良い結果に結びつく事は想像しやすいと思います。

 

売却価格は結局市況(買主)が決める!

今では簡単にインターネットなどで保有する物件の価格査定が行えるようになりました。

複数の業者に一括して査定してもらえるサイトなどもあり、その中から高値を付けてくれる業者さんが

選ばれ売却活動を始める事になると思います。

 

良くあるお話なのですが、売却査定価格と実際の売却価格の乖離が大きいと言う事です。

そもそも売却査定価格を出す際に机上での査定が殆どです、恐らく担当は現地に行かず、

今までの取引事例や現在市場に出ている価格で簡易的に査定をした価格になります。

また売却依頼を取りたいので、その価格よりも高く査定するケースもあると思います。

不動産業者の査定はあくまでも査定でこの査定通りに売却できるかは結局は市場が決めます。

 

同じような地域、築年数、間取、収入の物件があったとしても、どちらも同じ価格が付く事はあり得ません。

同じ築年数でも「大規模修繕をした」「内装を大幅に変更した」「設備更新を随時行っている」物件

オーナーの賃貸経営に対する考え方などが良い部分で表れている物件の方が高く売却されるのは当然です。

 

分譲マンションで考えても他の条件が同じで綺麗に使用している部屋とそうでないお部屋の価値はどうでしょうか。

 

こうした見えない部分をしっかり査定してもらう事が重要です。

最終的に購入者の判断に+になる要素があれば同じ物件でも高く売れる事になります。

 

まとめ

昔から不動産業者が怪しいと言われる所以はこうした根拠のない営業トークなどにより造られてしまった様にも思います。

現在の市場は情報化社会で短期間で情報を広く広める事ができます。

様々なポータルサイト、SNS、facebook、LINEなどのITツールをを利用して販売促進を行っている不動産業者もいます。

どんな商売でも顧客の立場でプロとしての役割を全うしてパフォーマンスを上げる、そして市場にマッチした方法で

顧客にアプローチをしていく、こうした事を常に心がける営業マンと出会える事も不動産投資の成功の秘訣なのだと思います。

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

アパート売却の都市伝説https://i2.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/03/47254950_m.jpg?fit=813%2C589https://i2.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/03/47254950_m.jpg?resize=150%2C150yodoshita不動産マーケット不動産売買不動産業者さんの営業トークは本当に様々なものがあります。特に物件の売却を行う際に聞くのが「物件をオープンにすると売れ残り物件だと思われて安くしか売れない」というお話です。今回は物件売却を行う際の情報開示についてわかりやすく3つのポイントから説明をさせて頂きます。良くある不動産業者さんの営業トークが真実なのか噂なのか明確にする判断材料にして下さい。(写真=123RF) レインズに登録をすると安くしか売れない?レインズとは不動産業者間の物件情報サイトで他の不動産業者が登録をしている売却情報などを見る事ができます。不動産業者はこの情報等に基づき顧客のニーズ等に合致する物件がないか情報を得る事ができます。レインズに物件情報が掲載されると、様々な業者が物件情報を確認できる様になります。さて、このレインズに情報が掲載されてしまうと安くしか本当に売れなくなってしまうのでしょうか? 答えはそんな事はありません。。。 不動産を売却する売主の方にはそれぞれの売却理由や売却方法の御希望があるかと思いますが、当然の事ながら多くの方の目に留まる事で、思わぬ買主に巡り合うチャンスが増えると思います。実際にあったお話ですが、ある地方案件の売却物件がありました。地方ですので価格目線は厳しく数年前に購入した価格での売却は非常に厳しい市況でした、大手不動産会社さんが連れてきた、とある地元の有名企業が購入に手を上げました。当初の購入価格の半額の買付価格です。当然そんな価格では売却できるはずもありません。しばらくすると、同じく地元の最初に買付を入れてきたライバル企業が名乗りを上げました。その会社が提示した買付価格は当初の2倍の水準です。どうやら地元の駅前のオフィスをライバル企業にとられたくないと言う考えのもとで価格提示をした様です。 不動産業者さんが言う「レインズに載せると売却に困っている」と思われてしまい売れ残り物件となって安くなってしまうなんて言葉を聴きますが、やはりその営業トークは根拠がない様に思います。 そもそも売却業者の役割は情報開示を明瞭に行い、仮に噂ベースでおかしな価格などが流れた際に抑える事が仕事です。鼻から「レインズに登録をすると安くしか売れない」という業者さんは面倒な事はせずに簡単に安く購入してくれる先に売却できれば良いと言う気持ちの裏返しなのかもしれません。 そう考えるとレインズに掲載される困るのは、両手仲介を行いたい業者転売をして利益を得たい業者なのでしょう。 もちろん何かしらの理由で物件情報を開示できない場合もありますが、経験上ネットに掲載をしないのは不動産業者が自分達の都合で行っている場合が多いです。  売却情報を守秘にするメリット 売却している事を周りに知られたくないと考える方も多い様です。しかしながら①でも説明をさせて頂いた様にやはり情報が広がれば広がる程、多くの方の目に留まるので思わぬ高値で売却できる事もあります。 不動産仲介業者間で流れてくる情報の中で多くの物件情報が「内々で」と言う事で回ってきますが、実際に検討をしようとしても「売主は売却する意思がない」なんて事は良くある事です。こうした情報を流す業者は見切り発車で情報を流しているケースもあります。 オープンになっていない情報は依頼をした業者の情報網の中の買主候補しかいません。分かりやすいのが昔ながらの地元の業者に任せてしまうと地元限定でしか情報が回らない事もあります。昨今、サラリーマン投資家を代表とする不動産投資家は地方への投資も進めているので情報がオープンになった方が良い結果に結びつく事は想像しやすいと思います。  売却価格は結局市況(買主)が決める! 今では簡単にインターネットなどで保有する物件の価格査定が行えるようになりました。複数の業者に一括して査定してもらえるサイトなどもあり、その中から高値を付けてくれる業者さんが選ばれ売却活動を始める事になると思います。 良くあるお話なのですが、売却査定価格と実際の売却価格の乖離が大きいと言う事です。そもそも売却査定価格を出す際に机上での査定が殆どです、恐らく担当は現地に行かず、今までの取引事例や現在市場に出ている価格で簡易的に査定をした価格になります。また売却依頼を取りたいので、その価格よりも高く査定するケースもあると思います。不動産業者の査定はあくまでも査定でこの査定通りに売却できるかは結局は市場が決めます。 同じような地域、築年数、間取、収入の物件があったとしても、どちらも同じ価格が付く事はあり得ません。同じ築年数でも「大規模修繕をした」「内装を大幅に変更した」「設備更新を随時行っている」物件オーナーの賃貸経営に対する考え方などが良い部分で表れている物件の方が高く売却されるのは当然です。 分譲マンションで考えても他の条件が同じで綺麗に使用している部屋とそうでないお部屋の価値はどうでしょうか。 こうした見えない部分をしっかり査定してもらう事が重要です。最終的に購入者の判断に+になる要素があれば同じ物件でも高く売れる事になります。  まとめ 昔から不動産業者が怪しいと言われる所以はこうした根拠のない営業トークなどにより造られてしまった様にも思います。現在の市場は情報化社会で短期間で情報を広く広める事ができます。様々なポータルサイト、SNS、facebook、LINEなどのITツールをを利用して販売促進を行っている不動産業者もいます。どんな商売でも顧客の立場でプロとしての役割を全うしてパフォーマンスを上げる、そして市場にマッチした方法で顧客にアプローチをしていく、こうした事を常に心がける営業マンと出会える事も不動産投資の成功の秘訣なのだと思います。 著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉~次世代のための賃貸経営情報~
共有する