近年、大変多くのサラリーマン不動産投資家が誕生しています。

年金の問題や終身雇用の不安など、ご自身で資産形成をしなければ、

将来の生活費を確保できないと言う漠然とした不安で投資をされる方が多いのだと思います。

しなしながら多くの方が安易に不動産投資に手を出しているしまっているのが現状の様です。

「不動産で不労所得を獲得する」という事は、実はそう簡単ではなく億を超える大きな借金をして

いるにも関わらず賃貸経営者としての自覚を持たない方も多いのではないでしょうか。

(写真=123RF)

サラリーマンが不動産投資をする理由

・将来の生活が不安(年金の受給額の減少)

・不労所得をてにして優雅な生活を送りたい

・心に余裕を持ちたい

 

こうした気持ちを後押しする様に金融機関もサラリーマン投資家への融資姿勢は良く、

メガバンク、地銀、信金に限らず貸出を増やしている状況でアパートローン貸出残高は

過去最高を更新しており金融庁も監視を強化している状況にまで至っています。

 

何故サラリーマン投資家が増加するのか?

・サラリーマン投資家は本業の収入があるので、金融機関も万が一の事があっても

とりっぱくれがないと考えており融資に前向きに行う

・サラリーマン投資家の方の多くが賃貸経営の知識がないので、物件の良否の判断は

業者に任せきりで、斡旋業者がローンをセットにしてくれるため購入させられてしまう

・手元資金が0でも投資ができる「ゼロエク投資」という方法などがある

 

多くの投資家の方が物件を斡旋してくれた業者さんに任せきりの状態で

物件の収益性について検証を行っているケースも少なく、簡易的に作成された投資シミュレーションを

基に投資に踏み切るケースもあるようです。

 

物件を斡旋する業者の本音とは?

一般的なエージェントの考えであれば、お客さんに損をさせずに得をさせてたいと思いますが、

不動産投資についてはそうは考えられない部分があります。

サラリーマン投資家へ物件紹介をする業者の代表格が自社保有の物件を金融機関の融資をつけて売却する手法です。

彼らは自社で安く仕入れた不動産(空室率が高い、見た目が悪い物件)を満室にしたり、バリューアップを行い

商品にして売却を行います。

「安く買って高く売る」これは商売の基本的な考えではありますが、実はここに落とし穴があります。

売主兼エージェントとなっているので、買主側と利益相反になっているわけです。

多くのサラリーマン投資家の方が不動産投資が初めての中で

「価格の交渉」「割安割高の判断」「投資シミュレーションの正確性」などの検証ができるはずもありません。

本来であればこうした部分を検証するのがエージェントの役目ですが、エージェントは売主です。

つまり高値で資産性のない物件を購入してしまう可能性があるにも関わらず、

売主は気が付いていたとしても売って商売になるので買主側にあえて投資を止めるアドバイスをするメリットは

まったくないと言う事に気がつかなければなりません。

「金融機関の評価が出ている」=投資のお墨付きがあると勘違いをして投資の判断してしまう方も多い様です。

 

サラリーマン投資家が購入している物件の実際

本来不動産投資を行うには様々な検証が必要なります。

物件の収益力、経費がどの位かかるか、不動産から発生した収益とサラリーマンとしての収入を

考慮した場合の所得税や住民税等の税金の部分の検証など

不動産投資を行う上で重要な事は物件単体の収益力でも投資が成り立つかという部分です。

しかしながら、サラリーマン投資家さんが不動産投資を行う落とし穴がここにあります。

・物件の担保価値が低くても、サラリーマン所得の信用で物件が購入できてしまう

⇒割高な物件を購入してしまう可能性がある

・不動産投資収益とサラリーマン収入を分離してキャッシュフローなどを確認しづらい

⇒物件の本質的価値の見極め、減価償却費でサラリーマン所得と損益通算で所得税の節税効果

不動産所得が赤字の場合、借入利息(土地分)が必要経費に算入されない

・管理会社に任せきり

⇒管理会社に任せておけば運用がうまく行くと考えてしまいがちです。

あくまでも賃貸経営はオーナーとしての心構えや考え方が重要となります。

悪意の管理会社に任せきりにしてしまうと修繕などの経費部分を考えなかったり

入居者からクレームなどが発生してしまい、物件価値を棄損してしまう事すらあります。

・オーバーローンで物件を購入している

「ゼロエク投資」と呼ばれる手元資金なしで不動産を購入する方法を耳にします。

不動産投資は物件の購入価格以外にも登録免許税、仲介手数料など物件価格の

10%程度の諸経費がかかります。

この諸経費分も借入をして購入するのが「ゼロエク投資」です。

一般的な金融機関は物件購入のための貸出は行いますが、諸経費分は自己資金で賄うケースが殆どです。

それでも「ゼロエク投資」ができるのは、

実は斡旋する仲介業者が2重に売買契約を作成して金融機関に高い方の価格をみせ融資を引き出し

実際には安い金額で売却を行い差額分を諸経費にあてる手法です。

この行為は明らかに違法行為であり、こうした手法が金融機関にわかってしまった場合、

ローンを一括して弁済をしなければならない可能性もあります。

 

まとめ

いつの時代も情報格差が商売になっている事が事実ですが、不動産投資の場合は

買って終わりではなく買って始まる投資ですので、購入段階での様々な検証は非常に重要です。

こうした検証を親身になりwin-winの関係を築けるエージェントに出会える事も

不動産投資の成功の一因なのかもしれません。

そうしたエージェントの知識とサラリーマン投資家の信用力をうまく使い、上手な不動産投資ができれば

実は一番成功に近づけえるのだと思います。

投資は買わない事も投資です、買いを推奨するのはその裏に利益がある可能性があるために

行うべき物だと思います。

その利益の可能性をシミュレーションするのがプロでありエージェントの役割です!

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

 

下記のフォームよお気軽にお問い合わせ下さい!

 

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