「不動産価格の調整機能」とは何か?

 

 

 

 

 

 

 

 

日本での不動産価格はバブル、リーマンショックを代表とする経済危機の時に不動産価格は大幅に下落をしました。

不動産価格は何か弾みで大きく下落することが多い資産ですが、

 

不動産投資はどの様な価格の性質があるか考えてみたいと思います。

 

投資の流動性とはなにか?

 

不動産投資は一般的に流動性がないと言われていますが、

これはすぐに処分したくても、一般的な購入価格で購入しているケースだと

諸経費や借入を行っているとすぐに売却をしてしまうと損をしてしまう事になります。

 

損をだせば=いくらでも早く売れる

 

と言う事実はありますが

ですが、現実にはそんな事はできない方が殆どです。

億を超える様な物件なら、こんな事をしたら数千万円の損をしてしまいます。

一般的に流動性がある資産の代表として上場有価証券がありますが、上場有価証券はその一瞬一瞬に価格が決められて

売却をしようと思えば、取引所が開いていれば即時に売却が可能です。

 

余程の事がない限り1日で大きな損失を出す可能性は低いです。

(レバレッジをかけて先物取引や信用取引で元金の何倍もの額を投資している)

※レバレッジ

少ない手元資金で借入等を行う事で大きな資産を購入し、

手元資金だけで購入する資産よりも大きな収益力を享受できる

 

レバレッジ効果について冷静に考えてみると、実は不動産投資は大きなレバレッジを

掛けられた資産でさらに流動性もない資産となります。

(手元資金がゼロの投資を考えた場合、無限の信用取引を解釈する事もできます)

 

有価証券の価格調整機能

 

上場株式などの有価証券の価格調整は

 

その日の取引価格で

 

「もうこれ以上、上がらない」と思えば売りが増加するし

 

「まだこれから上がる」と思えば買いが増加します。

 

株価市場はマーケット情報に敏感で「トランプ大統領」「FF金利」「日銀政策決定会合」など

 

何かしらのイベントが発生したり噂ベースなど思惑で株価が変動します。

 

つまり、すべて株価に影響する事が現段階で「すべて織り込み済み」という考え方もあります。

 

これはすぐに売却できると言う流動性の利点で、瞬間的に価格調整が行われるいるひとつです。

 

不動産投資の流動性は低い

 

現物不動産価格の決定要因は現在のマーケットの様に金利が安くなり、

銀行の貸出意欲が上がる、景気循環が良くなるなどの要素により決まります。

 

しかしながら流動性が低いので、価格は上がっていてもすぐに売却ができず

収益が発生しているので売却するインセンティブは有価証券と比較をすると非常に小さいと思います。

 

そうして需要(買手)、供給(売手)が崩れて、名目的に価格はどんどん上がって行きます。

 

現在の市場でも割高な価格と言われている中でも

不動産投資を始めて行うサラリーマン投資家の方の収入を信用にした貸出が行われ

不動産価格は資産価値がない物件を含めて取引がされています。

 

万が一、市場が崩れた場合

 

信用(レバレッジ)で購入をしているので、市場価格で売却をしても借入返済ができないと言う事態にもなり得ます。

この状況は実質的に資産が不良債権化していると言う事です。

何年か持ちこたえれば、元金も減っていきますが、それまでに大きな費用が掛かってしまったり、

物件の陳腐化により収入が減少してしまうケースもあります。

 

金融機関はこうした事態が起きても

サラリーマン所得があるので、物件収入から足りない元利金をその部分を当てにしてもらい延命措置をし続けると言うのが

最終的な方向性なのかもしれません。

(当然、サラリーマン所得が高額であれば延命措置ができます。

しかしながらそうでない所得の方も数多く投資をされている方がいるのも事実です)

 

では、こうした不動産の価格調整はどこで行われるのでしょうか、

結局これが不動産バブルが弾ける事で調整されると思います。

 

つまりバブル崩壊、リーマンショックなどの経済循環が同じ様に繰り返されのです。

ここ数年の市況で不動産価格は大きく上昇しています。

 

その半面で不動産投資にマイナス影響を及ぼす、

マンションの空室率や新築投資物件の供給数の多さが大きくクローズアップしている状況です。

 

明らかな供給過剰な時代

 

将来に影響する溜まりに溜まったインパクト要素は大きく膨らんでいます。

また、上場有価証券は何かをきっかけに価値が下がったとしても一義的に業績に影響される事はありません、

(細かく言うと、役員などの株価への責任などはありますが割愛します、

当然のことながら不動産の影響で市況が悪くなり業績が悪化する傾向はあります)

 

発表資料によると上場企業の内部留保は550兆円とも言われています。

そう簡単に会社自体が吹っ飛ぶ様な額ではありません、仮に上場株式を自己資金だけで投資をしていたら

塩漬け状態にすることもできます。

 

しかしながら、現在の市場で購入した高値の不動産はどうか?

 

手元資金ゼロで購入している物件に関しては

会社で言う財務内容は最初から債務超過状態で、期中のキャッシュフローも少ないため、市場変動に持ちこたえる

留保金もないの方が殆ではないでしょうか。

 

実際にどの様な不動産投資が現実に行われているか

 

例:1億円の物件(諸経費込) 表面利回10% 経費率20% 築年数25年経過

借入1億円 借入期間20年 金利3.5% 前提:手元資金0=金利が高くなる

※減価償却費を考えると複雑になるのでキャッシュベースで考えます

 

1億円の毎年返済500万円 金利350万円※毎月返済は考慮しません

年間元利金850万円 月額元利金70万円

 

物件の年間収入

10%1000万円-元利金返済850万円=150万円

毎月10万円手元に残る

 

と安易な計算ですが、

実はこの計算には経費を考慮していません。

税金、経費を考えたらこの物件のキャッシュフローはマイナスです。

期中の返済がきつくならない様につじつま合わせでローン期間を延ばて年間の元金額の返済額を小さくして

キャッシュフローの良く見せたり、購入計画の中で修繕費等の予測が考慮しなかったり、

購入者には見えない調整が行われているだけなのが現実です。

 

これが25年以上経過した物件ですから、将来さらに大きなリスクを含んでいます。

 

まとめ

こうした物件が世の中にたくさん出回っていると言うのが現在の市場の特徴です。

何かを切っ掛けにしてもしこうした物件が一斉に市場に出てきたら、バブルとは・・・・・

市場を冷静に判断する事も不動産投資には重要です。

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

http://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/02/db941786c4b155ee722717ebe3843480-1024x683.jpg http://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/02/db941786c4b155ee722717ebe3843480-150x150.jpg yodoshita不動産マーケット不動産売買金融「不動産価格の調整機能」とは何か?                 日本での不動産価格はバブル、リーマンショックを代表とする経済危機の時に不動産価格は大幅に下落をしました。 不動産価格は何か弾みで大きく下落することが多い資産ですが、   不動産投資はどの様な価格の性質があるか考えてみたいと思います。   投資の流動性とはなにか?   不動産投資は一般的に流動性がないと言われていますが、 これはすぐに処分したくても、一般的な購入価格で購入しているケースだと 諸経費や借入を行っているとすぐに売却をしてしまうと損をしてしまう事になります。   損をだせば=いくらでも早く売れる   と言う事実はありますが ですが、現実にはそんな事はできない方が殆どです。 億を超える様な物件なら、こんな事をしたら数千万円の損をしてしまいます。 一般的に流動性がある資産の代表として上場有価証券がありますが、上場有価証券はその一瞬一瞬に価格が決められて 売却をしようと思えば、取引所が開いていれば即時に売却が可能です。   余程の事がない限り1日で大きな損失を出す可能性は低いです。 (レバレッジをかけて先物取引や信用取引で元金の何倍もの額を投資している) ※レバレッジ 少ない手元資金で借入等を行う事で大きな資産を購入し、 手元資金だけで購入する資産よりも大きな収益力を享受できる   レバレッジ効果について冷静に考えてみると、実は不動産投資は大きなレバレッジを 掛けられた資産でさらに流動性もない資産となります。 (手元資金がゼロの投資を考えた場合、無限の信用取引を解釈する事もできます)   有価証券の価格調整機能   上場株式などの有価証券の価格調整は   その日の取引価格で   「もうこれ以上、上がらない」と思えば売りが増加するし   「まだこれから上がる」と思えば買いが増加します。   株価市場はマーケット情報に敏感で「トランプ大統領」「FF金利」「日銀政策決定会合」など   何かしらのイベントが発生したり噂ベースなど思惑で株価が変動します。   つまり、すべて株価に影響する事が現段階で「すべて織り込み済み」という考え方もあります。   これはすぐに売却できると言う流動性の利点で、瞬間的に価格調整が行われるいるひとつです。   不動産投資の流動性は低い   現物不動産価格の決定要因は現在のマーケットの様に金利が安くなり、 銀行の貸出意欲が上がる、景気循環が良くなるなどの要素により決まります。   しかしながら流動性が低いので、価格は上がっていてもすぐに売却ができず 収益が発生しているので売却するインセンティブは有価証券と比較をすると非常に小さいと思います。   そうして需要(買手)、供給(売手)が崩れて、名目的に価格はどんどん上がって行きます。   現在の市場でも割高な価格と言われている中でも 不動産投資を始めて行うサラリーマン投資家の方の収入を信用にした貸出が行われ 不動産価格は資産価値がない物件を含めて取引がされています。   万が一、市場が崩れた場合   信用(レバレッジ)で購入をしているので、市場価格で売却をしても借入返済ができないと言う事態にもなり得ます。 この状況は実質的に資産が不良債権化していると言う事です。 何年か持ちこたえれば、元金も減っていきますが、それまでに大きな費用が掛かってしまったり、 物件の陳腐化により収入が減少してしまうケースもあります。   金融機関はこうした事態が起きても サラリーマン所得があるので、物件収入から足りない元利金をその部分を当てにしてもらい延命措置をし続けると言うのが 最終的な方向性なのかもしれません。 (当然、サラリーマン所得が高額であれば延命措置ができます。 しかしながらそうでない所得の方も数多く投資をされている方がいるのも事実です)   では、こうした不動産の価格調整はどこで行われるのでしょうか、 結局これが不動産バブルが弾ける事で調整されると思います。   つまりバブル崩壊、リーマンショックなどの経済循環が同じ様に繰り返されのです。 ここ数年の市況で不動産価格は大きく上昇しています。   その半面で不動産投資にマイナス影響を及ぼす、 マンションの空室率や新築投資物件の供給数の多さが大きくクローズアップしている状況です。   明らかな供給過剰な時代   将来に影響する溜まりに溜まったインパクト要素は大きく膨らんでいます。 また、上場有価証券は何かをきっかけに価値が下がったとしても一義的に業績に影響される事はありません、 (細かく言うと、役員などの株価への責任などはありますが割愛します、 当然のことながら不動産の影響で市況が悪くなり業績が悪化する傾向はあります)   発表資料によると上場企業の内部留保は550兆円とも言われています。 そう簡単に会社自体が吹っ飛ぶ様な額ではありません、仮に上場株式を自己資金だけで投資をしていたら 塩漬け状態にすることもできます。   しかしながら、現在の市場で購入した高値の不動産はどうか?   手元資金ゼロで購入している物件に関しては 会社で言う財務内容は最初から債務超過状態で、期中のキャッシュフローも少ないため、市場変動に持ちこたえる 留保金もないの方が殆ではないでしょうか。   実際にどの様な不動産投資が現実に行われているか   例:1億円の物件(諸経費込) 表面利回10% 経費率20% 築年数25年経過 借入1億円 借入期間20年 金利3.5% 前提:手元資金0=金利が高くなる ※減価償却費を考えると複雑になるのでキャッシュベースで考えます   1億円の毎年返済500万円 金利350万円※毎月返済は考慮しません 年間元利金850万円 月額元利金70万円   物件の年間収入 10%1000万円-元利金返済850万円=150万円 毎月10万円手元に残る   と安易な計算ですが、 実はこの計算には経費を考慮していません。 税金、経費を考えたらこの物件のキャッシュフローはマイナスです。 期中の返済がきつくならない様につじつま合わせでローン期間を延ばて年間の元金額の返済額を小さくして キャッシュフローの良く見せたり、購入計画の中で修繕費等の予測が考慮しなかったり、 購入者には見えない調整が行われているだけなのが現実です。   これが25年以上経過した物件ですから、将来さらに大きなリスクを含んでいます。   まとめ こうした物件が世の中にたくさん出回っていると言うのが現在の市場の特徴です。 何かを切っ掛けにしてもしこうした物件が一斉に市場に出てきたら、バブルとは・・・・・ 市場を冷静に判断する事も不動産投資には重要です。   著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉~次世代のための賃貸経営情報~
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