分譲マンションを購入したのに急に転勤が決まってしまった。

家族ができたので今までの住んでいた手狭になったお部屋を賃貸に出すか、売買に出すか

殆どの方がローンの返済が終わっていない状況の中で非常に悩んでしまうと思います。

 

多くのケースで毎月の賃料収入でローン返済額を賄う事ができるので、

売却をせずに賃貸に出すケースも増えています。

そこで今回はマンションを貸すポイントを解説させて頂きます。

定期借家契約と普通借家契約の違い

マンションを貸す際にまず重要となるのが「どの位の期間」貸すかを決めます。

転勤などでお部屋を貸す場合で転勤先から戻ってくるタイミングでお部屋を返して欲しい方は

期限を決めて締結をする必要があります。

契約期間の取決めをする賃貸借契約には2つの形態があり「普通借家契約(一般的な契約)」

「定期借家契約」があります。2つの契約の違いを説明させて頂きます。

 

普通借家契約

・契約期間

契約期間は殆どのケースで1~2年となります。

・解約について

契約期間中でも解約が可能となっており借主からの解約は

解約を希望する日から1~2ヶ月前と定められている事が多いです。

・更新について

契約期間が満了になると借主が引き続き住むことを希望している場合、更新契約を継続して居住する事になります。

・貸主からの解約

普通借家の場合、貸主からの解約、更新拒絶は正当な事由がない限りできないとされています。

 

定期借家契約

・契約期間

契約更新がない契約形態で契約聴かんが満了した時点で契約は終了し、入居者は退去をしお部屋を明け渡さなければなりません。

・契約時の書面

定期借家契約で契約を締結する場合、期間の満了とともに契約が終了する旨を借主に書面をもって説明をする必要があります。

・中途解約

契約期間中に借主に転勤、療養、親族の介護など、やむをえない事情が発生し、お部屋に住み続ける事が困難になった場合、解約の申し入れが可能です。

・契約終了時

契約時に期限を決めて契約をして契約期間が過ぎたら更新をしない契約となりますが、貸主と借主双方が合意をすれば再経緯開くは可能となります。

※定期借家契約は期限が定められているので入居者は必ず物件から退去しなくては行けないので一般的には普通借家の賃料より安くなる傾向です。

サブリース契約とは?

最近、何かと話題のサブリース契約ですが、サブリース契約は不動産会社に物件を賃貸し、

不動産会社が入居者へ転貸する仕組みです。

不動産会社に物件を貸す事により、お部屋が空室でも毎月決められた賃料が貸主に支払われます。

空室リスクを失くす事はできますが、一般的な賃料相場の15~20%位が減額された賃料での契約となります。

何かと楽な部分はありますが、トラブルも多いためサブリース契約内容や相手先がどんな業者なのかを

しっかり把握した上で契約を結ぶ様にしましょう。

※注意点※

サブリース業者が無理をした賃料を設定していると突然賃料の見直しなどが行われたり、

物件を売却する際にサブリース賃料を解約するのに費用が発生してしまう事がありますので契約の際は

下記事項について注意が必要です。

・解約通知の期間

・解約時の違約金について

・所有者変更する場合の規定

・賃料見直しの協議について

・敷金、更新料等の取扱い

 

原状回復について

賃貸借契約の中でトラブルとして非常に多いのが原状回復工事の負担についてです。

国土交通省が東京ルールなどで紛争防止のためのルールが定められていますが、

それでもなおトラブルが多いのが現状です。

トラブルが発生する要因の多くが入居時のダメージチェックが行われていない事から起因します。

入居時に双方がダメージチェックをした書面などがなければ、退去の際に「最初からあったダメージ」と

言われてしまったら反論する事はできなくなってしまいます。

契約内でしっかりと原状回復要項定めて、退去時にトラブルがない様に定めておく事が重要です。

また入居申込の審査の段階でどんな方なのかをしっかりと把握をする事でこうしたトラブルが

発生するリスクもある程度は防げると思います。

 

マンションを貸した場合の支出

マンションを貸した場合、様々な経費が発生します。

以下、マンションを貸した場合の代表的な経費を説明させて頂きます。

管理費(PMフィー)

空室募集、入金管理、滞納督促、退去立会等を行ってもらうための管理会社に支払う費用

概ね賃料収入の5%前後

クリーニング費用

お部屋を貸す前にクリーニングを入れて貸せる状態にする必要があります。

修繕費

室内には設備、エアコン、給湯器、水栓など経年劣化で壊れてしまった場合、貸主負担で修繕が必要となります。

管理費(マンション管理組合)

マンションの管理組合に支払う管理費で共用部の清掃やエレベーターの定期検査などに使用されます。

修繕積立金(マンション管理組合)

管理組合の修繕計画に基づいて行われる工事に利用されます。

広告料

入居者を募集してもらうために不動産業者・管理業者に払う費用です。

固都税

建物と土地の課税標準価額にかかる税金

損害保険料

オーナー保険と言われるものでお部屋で地震・火災や水漏れなどが発生した場合のための保険

支払利息

金融機関への元本に対する約定金利で計算された利息です。

元本返済

金融機関からの借入の元本部分の返済になります。

所得税・住民税

所得に基づいた税率により計算されます。

 

マンションを貸す手続き

金融機関

自己利用で金融機関からローンの借入をしている場合、原則的には金融機関へ利用方法を変更する旨の

連絡をしておきましょう。やむを得ない事由であれば金融機関も賃貸する事を認めてくれると思います。

マンション管理組合

分譲マンションを貸す場合、区分所有者として入居者が決まった際に第三者使用届出等の書類を

管理組合に提出する必要があります。

借主にもマンション管理規約・使用細則等の規定を順守してもらうように合わせてサインを頂く事もあります。

水光熱費の名義変更

マンションを貸した後の水光熱費の支払は入居者が行いますので、

ご自身の移転が終わりましたらガスの閉栓の手続きを行いましょう。

水道と電気はお部屋のクリーニングや内覧の際に利用しますので、そのままにしておくと良いです。

郵便物等の移転手続き

郵便物の移転届出などを行い、お部屋に荷物等が届かない様にしましょう。

入居者が決まるまでは定期的に募集を依頼する会社にポストなどを定期的にみて頂き

必要な書類がある場合、送ってもらうようにしましょう。

内装工事

賃貸に出す際にルームクリーニングは必須です。

壁紙や破損部分なども募集・管理会社に修繕依頼をしましょう。

 

とんな募集・管理会社が良いか?

入居者募集の方法が明確

業者さんによっては物件情報を自社だけのお客さんのみに紹介する形をとります。

必ず情報を幅広く発信する先に依頼をしましょう。

賃料査定が高いからと言うのは安易

インターネットで複数社の賃料査定を簡単に入手できる様になりましたが、

賃料査定が高いからと言うだけで依頼をするは辞めましょう。

業者さんはできる限り高い金額を出す事で募集・管理を受託できると言うインセンティブがあるので、

高めに査定をするケースもあります。

賃料相場は決まっておりますので、あまり高い金額で募集をするとお部屋が埋まるまでに

時間がかかってしまったり、時期を逃すと長期的に決まらず、結局賃料を下げて募集となると

ロスも非常に多いです。

募集に付随する部分を考慮する

礼金、フリーレント、敷金などは募集条件に付随した部分ですが、

募集する時期や早期成約を考慮するなどをして、この部分を決めて行きます。

安易に敷金0、礼金0と言う募集を促す会社さんは実は能力が低いかもしれません。

管理業務の内容が明確

管理業務契約の中で重要なのが業務範囲と修繕発生時の承諾だと思います。

管理契約の中で業務範囲を明確になっているか、修繕発生時(緊急時を除く)や原状回復工事などは

貸主の承諾を得た上で行う事が明記されているか。

管理業務のトラブルで多いのが業務内容が不明確であったり、貸主の承諾なく行った修繕工事などが

要因として発生しています。

お部屋の雰囲気を変える

アマゾンなどで安価にカーテン・スリッパ・ラグマットなどが購入できます。

こうした備品を置くだけでもお部屋の雰囲気が変わりお部屋を案内された時にプラスに働きます。

細かな部分を配慮してくれる募集・管理会社さんに任せましょう。

入居時の対応

分譲マンションとなると共用、占有部に様々な設備があります。

分かりにくい設備の使用方法などを予め伝える事により未然にトラブル防止や故障の原因を

防ぐ事ができます。

設備が多い物件などは特に入居時に立会などを行って頂く様にしましょう。

最後は担当者

最終的には担当の方がどれだけ皆様の物件を考えて対応をして頂けるかだと思います。

会社と言うよりは担当の能力や姿勢が重要だと思います。

 

キャッシュフローを意識する

賃貸経営は予めキャッシュフローの想定をする事でお金の流れを可視化できます。

 

実際にどれだけのキャッシュが残るか、他の所得と合算した時の所得はいくらになるのかなど把握する事は

非常に重要です。

例えばキャッシュフローシミュレーションを行った結果、相場賃料で貸しても赤字になる場合は

売却をする意思決定の要素にもなります。

 

※注意点※

賃料収入は不動産所得として確定申告が必要です。

中には確定申告をしなくて良いと言う業者さんもいる様ですが、これは脱税になります。

少ないから分からないではなく必ず確定申告を行いましょう。

(関連記事「不動産投資を学ぶ(確定申告)」)

 

マンションを貸す際のオーナーの代表的な悩み事

お部屋をどの位、綺麗にして貸し出す必要があるのか?

壁紙などに汚れがあればできれば交換などを行って貸す方が良いと思いますが、

費用など考えながら一部の壁紙のみを変更するケースもあります。

また専門家のクリーニングは必ず入れた方が良いと思います。

特に水回りのが汚いと募集にマイナスになる可能性が大きいです。

 

募集にはどの位の期間が必要なのか?

募集時期によりますが、一般的に毎年1月~3月まで賃貸の繁忙期と言われております。

この期間に募集を行うのがベストだとは思いますが、そうもいかないケースがあると思います。

募集する時期で募集条件(賃料、礼金、敷金など)を近隣相場と比較をしながら調整をし

概ね1~2ヶ月で成約する事をひとつの目安にして頂くと良いと思います。

 

募集する条件はどう決めるのか?

先にさせて頂いた部分と重複しますが、募集時期により決めて頂く必要があります。

例えば賃貸の繁忙期が過ぎているのでしたら、

 

礼金を0にする

周辺の類似物件より賃料を少し下げてみる

フリーレントをつける

 

など様々な調整方法があります。

この部分は募集会社としっかり協議をした上で決めて行きましょう。

またマンションを貸す殆どの方が借入の返済額がありますので、この金額と比較をしたり、

不動産所得の計算をした上で税金などを考慮しながら条件を決めると良いと思います。

 

家賃滞納が心配

居住者の方の経済状況の変化によりどうしても家賃滞納が発生してしまうケースがあります。

一度家賃滞納が発生すると、繰り返し発生してしまう事が多いです。

また家賃滞納が数か月になると移転費用すら工面できなくなり、家賃の支払いがないまま

居座られてしまうケースもあります。

必ず入居時には賃料保証会社を利用してもらう様にしましょう。

 

お部屋を綺麗に使用してもらえるか心配

転勤などで一時的に貸したり、最終的には将来、賃貸に出す物件に戻ってくる方にとって

賃貸が終了した際の部屋の状態がとても心配になると思います。

オーナーとしてある程度は事業的な発想(汚れてしまうのは仕方がない)で賃貸に出す事を考えて

頂く事も必要ですが、契約書内にしっかりと原状回復に関する事項を定めておき、

入居時には貸主、借主、管理会社の間で互いにダメージチェックを行い書面などで残しておきましょう。

また入居申込みが入った際には必ず入居者の方がどんな属性なのか、家族構成など

募集会社に任せきりにせずに確認をしましょう。

一般的には「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」に基づいた貸主・借主の負担で

原状回復を行う事になります。

 

おわりに

「マンションを貸す」と言う事は賃貸経営を行うという事です。

当然の事ながらご自身の大事な資産ですから、できる限り綺麗に使って欲しい、

早く高く貸したいと皆様が当然思う事ですが、賃貸経営はサービス業です。

入居者の方は賃料を頂くお客様と捉えて頂けると賃貸経営も良い結果に繋がると思います。

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

 

ご所有物件の賃料査定、管理見積もりは無料です!下記フォームよりお気軽にお問い合わせ下さい。

 

マンションを貸すポイントhttps://i1.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/02/42093104_m.jpg?fit=847%2C565https://i1.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/02/42093104_m.jpg?resize=150%2C150yodoshita賃貸経営分譲マンションを購入したのに急に転勤が決まってしまった。家族ができたので今までの住んでいた手狭になったお部屋を賃貸に出すか、売買に出すか殆どの方がローンの返済が終わっていない状況の中で非常に悩んでしまうと思います。 多くのケースで毎月の賃料収入でローン返済額を賄う事ができるので、売却をせずに賃貸に出すケースも増えています。そこで今回はマンションを貸すポイントを解説させて頂きます。定期借家契約と普通借家契約の違い マンションを貸す際にまず重要となるのが「どの位の期間」貸すかを決めます。転勤などでお部屋を貸す場合で転勤先から戻ってくるタイミングでお部屋を返して欲しい方は期限を決めて締結をする必要があります。契約期間の取決めをする賃貸借契約には2つの形態があり「普通借家契約(一般的な契約)」と「定期借家契約」があります。2つの契約の違いを説明させて頂きます。 普通借家契約・契約期間契約期間は殆どのケースで1~2年となります。・解約について契約期間中でも解約が可能となっており借主からの解約は解約を希望する日から1~2ヶ月前と定められている事が多いです。・更新について契約期間が満了になると借主が引き続き住むことを希望している場合、更新契約を継続して居住する事になります。・貸主からの解約普通借家の場合、貸主からの解約、更新拒絶は正当な事由がない限りできないとされています。 定期借家契約・契約期間契約更新がない契約形態で契約聴かんが満了した時点で契約は終了し、入居者は退去をしお部屋を明け渡さなければなりません。・契約時の書面定期借家契約で契約を締結する場合、期間の満了とともに契約が終了する旨を借主に書面をもって説明をする必要があります。・中途解約契約期間中に借主に転勤、療養、親族の介護など、やむをえない事情が発生し、お部屋に住み続ける事が困難になった場合、解約の申し入れが可能です。・契約終了時契約時に期限を決めて契約をして契約期間が過ぎたら更新をしない契約となりますが、貸主と借主双方が合意をすれば再経緯開くは可能となります。※定期借家契約は期限が定められているので入居者は必ず物件から退去しなくては行けないので一般的には普通借家の賃料より安くなる傾向です。 サブリース契約とは? 最近、何かと話題のサブリース契約ですが、サブリース契約は不動産会社に物件を賃貸し、不動産会社が入居者へ転貸する仕組みです。不動産会社に物件を貸す事により、お部屋が空室でも毎月決められた賃料が貸主に支払われます。空室リスクを失くす事はできますが、一般的な賃料相場の15~20%位が減額された賃料での契約となります。何かと楽な部分はありますが、トラブルも多いためサブリース契約内容や相手先がどんな業者なのかをしっかり把握した上で契約を結ぶ様にしましょう。※注意点※サブリース業者が無理をした賃料を設定していると突然賃料の見直しなどが行われたり、物件を売却する際にサブリース賃料を解約するのに費用が発生してしまう事がありますので契約の際は下記事項について注意が必要です。・解約通知の期間・解約時の違約金について・所有者変更する場合の規定・賃料見直しの協議について・敷金、更新料等の取扱い  原状回復について 賃貸借契約の中でトラブルとして非常に多いのが原状回復工事の負担についてです。国土交通省が東京ルールなどで紛争防止のためのルールが定められていますが、それでもなおトラブルが多いのが現状です。トラブルが発生する要因の多くが入居時のダメージチェックが行われていない事から起因します。入居時に双方がダメージチェックをした書面などがなければ、退去の際に「最初からあったダメージ」と言われてしまったら反論する事はできなくなってしまいます。契約内でしっかりと原状回復要項定めて、退去時にトラブルがない様に定めておく事が重要です。また入居申込の審査の段階でどんな方なのかをしっかりと把握をする事でこうしたトラブルが発生するリスクもある程度は防げると思います。  マンションを貸した場合の支出 マンションを貸した場合、様々な経費が発生します。以下、マンションを貸した場合の代表的な経費を説明させて頂きます。管理費(PMフィー)空室募集、入金管理、滞納督促、退去立会等を行ってもらうための管理会社に支払う費用概ね賃料収入の5%前後クリーニング費用お部屋を貸す前にクリーニングを入れて貸せる状態にする必要があります。修繕費室内には設備、エアコン、給湯器、水栓など経年劣化で壊れてしまった場合、貸主負担で修繕が必要となります。管理費(マンション管理組合)マンションの管理組合に支払う管理費で共用部の清掃やエレベーターの定期検査などに使用されます。修繕積立金(マンション管理組合)管理組合の修繕計画に基づいて行われる工事に利用されます。広告料入居者を募集してもらうために不動産業者・管理業者に払う費用です。固都税建物と土地の課税標準価額にかかる税金損害保険料オーナー保険と言われるものでお部屋で地震・火災や水漏れなどが発生した場合のための保険支払利息金融機関への元本に対する約定金利で計算された利息です。元本返済金融機関からの借入の元本部分の返済になります。所得税・住民税所得に基づいた税率により計算されます。  マンションを貸す手続き 金融機関自己利用で金融機関からローンの借入をしている場合、原則的には金融機関へ利用方法を変更する旨の連絡をしておきましょう。やむを得ない事由であれば金融機関も賃貸する事を認めてくれると思います。マンション管理組合分譲マンションを貸す場合、区分所有者として入居者が決まった際に第三者使用届出等の書類を管理組合に提出する必要があります。借主にもマンション管理規約・使用細則等の規定を順守してもらうように合わせてサインを頂く事もあります。水光熱費の名義変更マンションを貸した後の水光熱費の支払は入居者が行いますので、ご自身の移転が終わりましたらガスの閉栓の手続きを行いましょう。水道と電気はお部屋のクリーニングや内覧の際に利用しますので、そのままにしておくと良いです。郵便物等の移転手続き郵便物の移転届出などを行い、お部屋に荷物等が届かない様にしましょう。入居者が決まるまでは定期的に募集を依頼する会社にポストなどを定期的にみて頂き必要な書類がある場合、送ってもらうようにしましょう。内装工事賃貸に出す際にルームクリーニングは必須です。壁紙や破損部分なども募集・管理会社に修繕依頼をしましょう。  とんな募集・管理会社が良いか? 入居者募集の方法が明確業者さんによっては物件情報を自社だけのお客さんのみに紹介する形をとります。必ず情報を幅広く発信する先に依頼をしましょう。賃料査定が高いからと言うのは安易インターネットで複数社の賃料査定を簡単に入手できる様になりましたが、賃料査定が高いからと言うだけで依頼をするは辞めましょう。業者さんはできる限り高い金額を出す事で募集・管理を受託できると言うインセンティブがあるので、高めに査定をするケースもあります。賃料相場は決まっておりますので、あまり高い金額で募集をするとお部屋が埋まるまでに時間がかかってしまったり、時期を逃すと長期的に決まらず、結局賃料を下げて募集となるとロスも非常に多いです。募集に付随する部分を考慮する礼金、フリーレント、敷金などは募集条件に付随した部分ですが、募集する時期や早期成約を考慮するなどをして、この部分を決めて行きます。安易に敷金0、礼金0と言う募集を促す会社さんは実は能力が低いかもしれません。管理業務の内容が明確管理業務契約の中で重要なのが業務範囲と修繕発生時の承諾だと思います。管理契約の中で業務範囲を明確になっているか、修繕発生時(緊急時を除く)や原状回復工事などは貸主の承諾を得た上で行う事が明記されているか。管理業務のトラブルで多いのが業務内容が不明確であったり、貸主の承諾なく行った修繕工事などが要因として発生しています。お部屋の雰囲気を変えるアマゾンなどで安価にカーテン・スリッパ・ラグマットなどが購入できます。こうした備品を置くだけでもお部屋の雰囲気が変わりお部屋を案内された時にプラスに働きます。細かな部分を配慮してくれる募集・管理会社さんに任せましょう。入居時の対応分譲マンションとなると共用、占有部に様々な設備があります。分かりにくい設備の使用方法などを予め伝える事により未然にトラブル防止や故障の原因を防ぐ事ができます。設備が多い物件などは特に入居時に立会などを行って頂く様にしましょう。最後は担当者最終的には担当の方がどれだけ皆様の物件を考えて対応をして頂けるかだと思います。会社と言うよりは担当の能力や姿勢が重要だと思います。  キャッシュフローを意識する 賃貸経営は予めキャッシュフローの想定をする事でお金の流れを可視化できます。 実際にどれだけのキャッシュが残るか、他の所得と合算した時の所得はいくらになるのかなど把握する事は非常に重要です。例えばキャッシュフローシミュレーションを行った結果、相場賃料で貸しても赤字になる場合は売却をする意思決定の要素にもなります。 ※注意点※賃料収入は不動産所得として確定申告が必要です。中には確定申告をしなくて良いと言う業者さんもいる様ですが、これは脱税になります。少ないから分からないではなく必ず確定申告を行いましょう。(関連記事「不動産投資を学ぶ(確定申告)」)  マンションを貸す際のオーナーの代表的な悩み事 お部屋をどの位、綺麗にして貸し出す必要があるのか?壁紙などに汚れがあればできれば交換などを行って貸す方が良いと思いますが、費用など考えながら一部の壁紙のみを変更するケースもあります。また専門家のクリーニングは必ず入れた方が良いと思います。特に水回りのが汚いと募集にマイナスになる可能性が大きいです。 募集にはどの位の期間が必要なのか?募集時期によりますが、一般的に毎年1月~3月まで賃貸の繁忙期と言われております。この期間に募集を行うのがベストだとは思いますが、そうもいかないケースがあると思います。募集する時期で募集条件(賃料、礼金、敷金など)を近隣相場と比較をしながら調整をし概ね1~2ヶ月で成約する事をひとつの目安にして頂くと良いと思います。 募集する条件はどう決めるのか?先にさせて頂いた部分と重複しますが、募集時期により決めて頂く必要があります。例えば賃貸の繁忙期が過ぎているのでしたら、 礼金を0にする周辺の類似物件より賃料を少し下げてみるフリーレントをつける など様々な調整方法があります。この部分は募集会社としっかり協議をした上で決めて行きましょう。またマンションを貸す殆どの方が借入の返済額がありますので、この金額と比較をしたり、不動産所得の計算をした上で税金などを考慮しながら条件を決めると良いと思います。 家賃滞納が心配居住者の方の経済状況の変化によりどうしても家賃滞納が発生してしまうケースがあります。一度家賃滞納が発生すると、繰り返し発生してしまう事が多いです。また家賃滞納が数か月になると移転費用すら工面できなくなり、家賃の支払いがないまま居座られてしまうケースもあります。必ず入居時には賃料保証会社を利用してもらう様にしましょう。 お部屋を綺麗に使用してもらえるか心配転勤などで一時的に貸したり、最終的には将来、賃貸に出す物件に戻ってくる方にとって賃貸が終了した際の部屋の状態がとても心配になると思います。オーナーとしてある程度は事業的な発想(汚れてしまうのは仕方がない)で賃貸に出す事を考えて頂く事も必要ですが、契約書内にしっかりと原状回復に関する事項を定めておき、入居時には貸主、借主、管理会社の間で互いにダメージチェックを行い書面などで残しておきましょう。また入居申込みが入った際には必ず入居者の方がどんな属性なのか、家族構成など募集会社に任せきりにせずに確認をしましょう。一般的には「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」に基づいた貸主・借主の負担で原状回復を行う事になります。 おわりに「マンションを貸す」と言う事は賃貸経営を行うという事です。当然の事ながらご自身の大事な資産ですから、できる限り綺麗に使って欲しい、早く高く貸したいと皆様が当然思う事ですが、賃貸経営はサービス業です。入居者の方は賃料を頂くお客様と捉えて頂けると賃貸経営も良い結果に繋がると思います。 著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉 ご所有物件の賃料査定、管理見積もりは無料です!下記フォームよりお気軽にお問い合わせ下さい。 ~次世代のための賃貸経営情報~
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