不動産投資においてレバレッジと言う言葉を耳にしたことは多いと思います。

レバレッジ=梃と言われ小さい力で大きな物を動かすという意味です。

不動産業界においてレバレッジは小さい投資額で借入を行い大きな不動産を購入すると言う事です。

 

つまり借入金を使って大きな不動産を購入する事で自己資金でどの程度の効率良く投資ができるか?

これをレバレッジ効果と言います。

(写真=123RF)

具体的にレバレッジ効果を考える

まず自己資金のみだけで1億円の不動産投資を行った場合、

賃料収入から経費を差し引いて純収益が1,000万円だとすると、

自己資本利回りは下記の図の様に1,000万円÷1億円ですので10%となります。

 

 

(図:自己資金のみで不動産投資を行う)

 

次に自己資金5,000万円、借入金5,000万円で同じ1億円の不動産投資を行った場合、

借入利息が年間100万円だとすると1,000万円-100万円となり純収益は900万円になります。

自己資本利回りは下記の図から900万円÷5,000万円ですので18%となる訳です。

 

(図:借入(レバレッジ)を使用して不動産投資を行う)

 

自己資金のみで投資をするよりも借入を行って投資をされた方が自己資金利回りは2倍近い水準になります。

これがレバレッジ効果と言われるものです。

(注:純収益が10%となる不動産は現実的に非常に少ないですが、今回は分かりやすく解説するために例として使用しています)

 

安易にレバレッジを利用して投資すると危険が伴う

最近ではサラリーマン投資家さんなどが行っている「ゼロエク投資」(ゼロエクイティ投資)が流行しており、

自己資金なしで不動産投資を行う最大限リスクとリータンを高めた不動産投資手法が行われています。

これは究極の不動産投資手法だと考えてしまう方も多いと思いますが、実ははこのレバレッジ効果には反対の側面もあります。

それは借入額が大きければ大きい程、月々の元利金の返済額が増え、弁済原資に充てる金額が非常に大きくなります。

 

十分に経費や税金などを考えてもキャッシュフローが良い不動産なら良いのですが、そうでない不動産の場合

当初予定していた稼働率が維持できなかったり、不測の経費(原状回復費、広告料、その他の修繕費)が発生してしまい

収支の悪化してしまった場合に元利金の支払い原資となる収入が得られず返済が困難に陥る可能性が非常に大きくなるためです。

 

レバレッジ比率はどの位が妥当か

では実際にレバレッジ比率(借入比率)はどの程度が良いのでしょうか。

当然物件を購入する時期(金融機関の融資へのスタンス、自身の信用力など)や物件状況(築年数、地域、キャッシュフロー)などから

判断をしていきますので、一概にどれ位とはないかもしれませんが、キャッシュフローの動きを考える事が非常に重要とななります。

(参照:不動産投資で黒字倒産??投資家に潜む罠

 

著者が不動産ファンドマネジャーだった頃、物件購入価格の8割を超える借入を行っている案件は、

運用期間中の資金繰りが非常に大変だったと記憶しています。

またリーマンショックなどの大きな市場変動による不動産価格の下落の影響が発生すると、購入額以上で売却する事ができない状況に陥るので、

売却ができない中で運用をしていかなければならなくなりますが、

物件に担保価値があり十分にキャッシュフローが回る物件なら借入をうまく利用できれば、期中の弁済に困る事はなく、

手元資金を割安の市場でさらに別の物件に投下する事ができます。

しかしキャッシュフローが回らない物件をしっかり精査せずに無理にフルローンを利用して購入してしまった場合には非常に高い確率で

運用が途中でできなくなる可能性があります。

 

まとめ

手元資金なしで不動産投資ができてしまうのは非常に魅力的ですが、

単純に甘い言葉で投資を指南されてしまい、安易に飛びついてしまうと思わぬリスクを負いながら、不動産投資を始めてしまう

事になります。

残念ながら物件を紹介するエージェントにはこうした大きなリスクを投資なのにも関わらず売るだけしか頭になく

まったくの無知識で物件を紹介している方が存在する事も事実です。

 

レバレッジ(借入)を行って不動産投資を行うメリットとしては、少ない元手で投資が開始でき、

投資効率を上げる事ができる点ですが、物件の本質的な価値、資金計画、キャッシュフローを考えなければ、

大きな失敗をしてしまう可能性があります。

必ずこうしたリスクとリターンを考えた上でレバレッジ(借入)を使い不動産投資を行いましょう。

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

https://i0.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/06/44203871_m.jpg?fit=841%2C569https://i0.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/06/44203871_m.jpg?resize=150%2C150yodoshita賃貸経営金融不動産投資においてレバレッジと言う言葉を耳にしたことは多いと思います。レバレッジ=梃と言われ小さい力で大きな物を動かすという意味です。不動産業界においてレバレッジは小さい投資額で借入を行い大きな不動産を購入すると言う事です。 つまり借入金を使って大きな不動産を購入する事で自己資金でどの程度の効率良く投資ができるか?これをレバレッジ効果と言います。(写真=123RF)具体的にレバレッジ効果を考える まず自己資金のみだけで1億円の不動産投資を行った場合、賃料収入から経費を差し引いて純収益が1,000万円だとすると、自己資本利回りは下記の図の様に1,000万円÷1億円ですので10%となります。  (図:自己資金のみで不動産投資を行う)  次に自己資金5,000万円、借入金5,000万円で同じ1億円の不動産投資を行った場合、借入利息が年間100万円だとすると1,000万円-100万円となり純収益は900万円になります。自己資本利回りは下記の図から900万円÷5,000万円ですので18%となる訳です。 (図:借入(レバレッジ)を使用して不動産投資を行う)  自己資金のみで投資をするよりも借入を行って投資をされた方が自己資金利回りは2倍近い水準になります。これがレバレッジ効果と言われるものです。(注:純収益が10%となる不動産は現実的に非常に少ないですが、今回は分かりやすく解説するために例として使用しています)  安易にレバレッジを利用して投資すると危険が伴う 最近ではサラリーマン投資家さんなどが行っている「ゼロエク投資」(ゼロエクイティ投資)が流行しており、自己資金なしで不動産投資を行う最大限リスクとリータンを高めた不動産投資手法が行われています。これは究極の不動産投資手法だと考えてしまう方も多いと思いますが、実ははこのレバレッジ効果には反対の側面もあります。それは借入額が大きければ大きい程、月々の元利金の返済額が増え、弁済原資に充てる金額が非常に大きくなります。 十分に経費や税金などを考えてもキャッシュフローが良い不動産なら良いのですが、そうでない不動産の場合当初予定していた稼働率が維持できなかったり、不測の経費(原状回復費、広告料、その他の修繕費)が発生してしまい収支の悪化してしまった場合に元利金の支払い原資となる収入が得られず返済が困難に陥る可能性が非常に大きくなるためです。  レバレッジ比率はどの位が妥当か では実際にレバレッジ比率(借入比率)はどの程度が良いのでしょうか。当然物件を購入する時期(金融機関の融資へのスタンス、自身の信用力など)や物件状況(築年数、地域、キャッシュフロー)などから判断をしていきますので、一概にどれ位とはないかもしれませんが、キャッシュフローの動きを考える事が非常に重要とななります。(参照:不動産投資で黒字倒産??投資家に潜む罠) 著者が不動産ファンドマネジャーだった頃、物件購入価格の8割を超える借入を行っている案件は、運用期間中の資金繰りが非常に大変だったと記憶しています。またリーマンショックなどの大きな市場変動による不動産価格の下落の影響が発生すると、購入額以上で売却する事ができない状況に陥るので、売却ができない中で運用をしていかなければならなくなりますが、物件に担保価値があり十分にキャッシュフローが回る物件なら借入をうまく利用できれば、期中の弁済に困る事はなく、手元資金を割安の市場でさらに別の物件に投下する事ができます。しかしキャッシュフローが回らない物件をしっかり精査せずに無理にフルローンを利用して購入してしまった場合には非常に高い確率で運用が途中でできなくなる可能性があります。  まとめ 手元資金なしで不動産投資ができてしまうのは非常に魅力的ですが、単純に甘い言葉で投資を指南されてしまい、安易に飛びついてしまうと思わぬリスクを負いながら、不動産投資を始めてしまう事になります。残念ながら物件を紹介するエージェントにはこうした大きなリスクを投資なのにも関わらず売るだけしか頭になくまったくの無知識で物件を紹介している方が存在する事も事実です。 レバレッジ(借入)を行って不動産投資を行うメリットとしては、少ない元手で投資が開始でき、投資効率を上げる事ができる点ですが、物件の本質的な価値、資金計画、キャッシュフローを考えなければ、大きな失敗をしてしまう可能性があります。必ずこうしたリスクとリターンを考えた上でレバレッジ(借入)を使い不動産投資を行いましょう。 著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉~次世代のための賃貸経営情報~
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