収益物件情報が溢れてきています。

「かぼちゃの馬車問題」による金融機関の方針転換などもあるでしょうが、

5年近く続いた個人投資家の不動産投資もいよいよ終止符を迎えている様です。

 

様々な業者などから物件情報が出ている中で

「決算のため値下げしました」「特選物件」「担当者バック6%」など

分かりやすい言葉で売却を急いでいるコメントが多いです。

 

リーマンショックを経験していますが、当時のマーケットはいわゆるプロマーケットの崩壊で

ファンドで保有していた小さめな物件の多くはエンドユーザー割安で購入をしていました。

その時の事を考えると受け入れ先のエンドユーザーマーケットが今回の問題なので、大きなインパクトがあると思います。

また、ファンドは少なくとも物件の収支を考えて購入をしていたので保有をしていれば、

それなりに利回りが確保できましたが、今回は個人投資家の方が持っている物件は

収益が回らない物件が多く耐用年数が経過している物件や毎月の収支の持ち出しが発生しているなど

実質的に赤字の物件が非常に多いです。

これから保有していても戦略が見えない物件が非常に多いため、

物件の担保評価としても融資が出にくくなっている状況を考えると

今後取引される価格を想像するだけでも怖いです。

(写真=123RF)

現在どの様な状況が起きているか2つの側面から今回は考えたいと思います。

 

1.業者(転売業者)は血の循環(銀行からの借入)で商売をしている

2.高買するユーザーは高金利貸付とセットで買っていたが金融機関は絞った

転売業者も血の循環がなければ商売できない

ここ数年で儲かっていた不動産業者さんの殆どが転売業者さんです。

転売業者さんは安く仕入れて高く売る事が使命ですが、サラリーマン投資家の方へローンと

セットでとにかく売りまくり業績を大きく伸ばしていました。

わずか数年で当初の売上の10倍と言う企業があるのも事実です。

最近話題にあがるの「かぼちゃの馬車」もわずか3年で売上10倍規模を超えていました。

現実的にはあり得ない売り上げの伸び率に何か裏がある、正に今回の様な問題なのかもしれません。

この循環がなくなったらどうなるか、業者は新規に借入がしずらくなり、既存で融資を受けていた

短期での借入資金の回収に奔走されます。

そうなると物件価格がどの様に変化していくか容易に想像がつくと思います。

 

金融機関は絞っています

とんな市況でも金融機関から資金を借りられる人はそれなりの信用力がある方です。

しかしながらこの数年のサラリーマン不動産投資家に対して融資をした金融機関のスタンスは異常と

言うしかありえない水準だったのかもしれません。

限られて金融機関でありますが、年収500万円くらいでも億の不動産を購入されていた方も多く

また高金利で家賃収入に対する元利金の返済額の割合も大きく物件に何かトラブルがあった際に

手元資金ではカバーできず、資金ショートをしてしまう可能性が高いです。

今後はこうした物件やそれをカバーできない所得しかない方の不動産投資について

金融機関は融資ができなくなる事は必然と言って良いと思います。

2018年4月に入り既に金融機関が不動産投資に対しての融資が厳しくなったと言う業者の声も

多数聴こえてきている状況です。

 

現状のマーケットで考えてしまうとその行動の危うさを示唆していると思います。

 

終わりに

今後、安易な借入で不動産投資はできなくなったと言っても良いと思います。

特にサラリーマン投資家の方の不動産投資のハードルが高くなりました。

手元資金がない方やサラリーマン所得が少ない方の不動産投資はできなくなると思います。

こうした市場にになった今でも、「買える時に購入した方が良い」などと言う

業者もいますが、本当に多くの不動産投資家はマイナスキャッシュフローで苦しんでいます。

またリスクが低いと思われがちな新築ワンルーム投資も実際には10年以上前に購入した方の

状況をみると金利が高いため元本はあまり減らず、未だに毎月数万円の持出をし固都税など考慮すると

年間で100万円近い持ち出しをしているケースも少なくないです。

この位の水準でしたら、まだ他の所得でカバーができますが、物件価格が大きくなれば、

当然このリスクも大きくなり、カバーできなくなる水準です。

結果的に業者を潤して、最終的には殆ど何も儲からない不動産投資をしている方も実際いらっしゃるのも事実です。

 

それでも楽観的に考えれば外国人投資家が日本国内の不動産投資を行えば

価格のバランスを保てるかもしれませんが、

実際には国外の投資に対して様々なルールがあるのが現実でそれだけ多くの方が日本の不動産へ投資をする、

と言うのは考えにくいと思います。

皆さんがハワイに投資をする際に様々なルールがあり、その壁を越えて投資をする意思決定は

そう簡単にできる様な物ではないと考えればわかりやすいと思います。

そして国外の投資家が投資をする場合の大きな壁(ルール、為替など)を埋めるためには、

利回りが反映されなくてはいけないため、日本人が国内で不動産を投資をする以上に

外国人が日本の物件を購入する利回りは高くないと投資をするインセンティブはないと思います。

結局の所、「〇〇マネー」と言う営業トークの様な言葉は不動産投資市場には一側面的な部分だけで

数年間続いた個人投資家の不動産投資市場へ与える影響は非常に少ないと思います。

既に期待利回りは1%くらい上がっている様に思いますが、これからの価格変動はさらに大きくなっていく様に思います。

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

 

ご質問、お問い合わせなどお気軽にお伝え下さい!

 

 

 

 

 

 

 

不動産投資の需給バランスhttps://i2.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/03/35643148_l.jpg?fit=1024%2C692https://i2.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/03/35643148_l.jpg?resize=150%2C150yodoshita不動産マーケット金融収益物件情報が溢れてきています。「かぼちゃの馬車問題」による金融機関の方針転換などもあるでしょうが、5年近く続いた個人投資家の不動産投資もいよいよ終止符を迎えている様です。 様々な業者などから物件情報が出ている中で「決算のため値下げしました」「特選物件」「担当者バック6%」など分かりやすい言葉で売却を急いでいるコメントが多いです。 リーマンショックを経験していますが、当時のマーケットはいわゆるプロマーケットの崩壊でファンドで保有していた小さめな物件の多くはエンドユーザー割安で購入をしていました。その時の事を考えると受け入れ先のエンドユーザーマーケットが今回の問題なので、大きなインパクトがあると思います。また、ファンドは少なくとも物件の収支を考えて購入をしていたので保有をしていれば、それなりに利回りが確保できましたが、今回は個人投資家の方が持っている物件は収益が回らない物件が多く耐用年数が経過している物件や毎月の収支の持ち出しが発生しているなど実質的に赤字の物件が非常に多いです。これから保有していても戦略が見えない物件が非常に多いため、物件の担保評価としても融資が出にくくなっている状況を考えると今後取引される価格を想像するだけでも怖いです。(写真=123RF) 現在どの様な状況が起きているか2つの側面から今回は考えたいと思います。 1.業者(転売業者)は血の循環(銀行からの借入)で商売をしている2.高買するユーザーは高金利貸付とセットで買っていたが金融機関は絞った転売業者も血の循環がなければ商売できない ここ数年で儲かっていた不動産業者さんの殆どが転売業者さんです。転売業者さんは安く仕入れて高く売る事が使命ですが、サラリーマン投資家の方へローンとセットでとにかく売りまくり業績を大きく伸ばしていました。わずか数年で当初の売上の10倍と言う企業があるのも事実です。最近話題にあがるの「かぼちゃの馬車」もわずか3年で売上10倍規模を超えていました。現実的にはあり得ない売り上げの伸び率に何か裏がある、正に今回の様な問題なのかもしれません。この循環がなくなったらどうなるか、業者は新規に借入がしずらくなり、既存で融資を受けていた短期での借入資金の回収に奔走されます。そうなると物件価格がどの様に変化していくか容易に想像がつくと思います。  金融機関は絞っています とんな市況でも金融機関から資金を借りられる人はそれなりの信用力がある方です。しかしながらこの数年のサラリーマン不動産投資家に対して融資をした金融機関のスタンスは異常と言うしかありえない水準だったのかもしれません。限られて金融機関でありますが、年収500万円くらいでも億の不動産を購入されていた方も多くまた高金利で家賃収入に対する元利金の返済額の割合も大きく物件に何かトラブルがあった際に手元資金ではカバーできず、資金ショートをしてしまう可能性が高いです。今後はこうした物件やそれをカバーできない所得しかない方の不動産投資について金融機関は融資ができなくなる事は必然と言って良いと思います。2018年4月に入り既に金融機関が不動産投資に対しての融資が厳しくなったと言う業者の声も多数聴こえてきている状況です。 現状のマーケットで考えてしまうとその行動の危うさを示唆していると思います。  終わりに 今後、安易な借入で不動産投資はできなくなったと言っても良いと思います。特にサラリーマン投資家の方の不動産投資のハードルが高くなりました。手元資金がない方やサラリーマン所得が少ない方の不動産投資はできなくなると思います。こうした市場にになった今でも、「買える時に購入した方が良い」などと言う業者もいますが、本当に多くの不動産投資家はマイナスキャッシュフローで苦しんでいます。またリスクが低いと思われがちな新築ワンルーム投資も実際には10年以上前に購入した方の状況をみると金利が高いため元本はあまり減らず、未だに毎月数万円の持出をし固都税など考慮すると年間で100万円近い持ち出しをしているケースも少なくないです。この位の水準でしたら、まだ他の所得でカバーができますが、物件価格が大きくなれば、当然このリスクも大きくなり、カバーできなくなる水準です。結果的に業者を潤して、最終的には殆ど何も儲からない不動産投資をしている方も実際いらっしゃるのも事実です。 それでも楽観的に考えれば外国人投資家が日本国内の不動産投資を行えば価格のバランスを保てるかもしれませんが、実際には国外の投資に対して様々なルールがあるのが現実でそれだけ多くの方が日本の不動産へ投資をする、と言うのは考えにくいと思います。皆さんがハワイに投資をする際に様々なルールがあり、その壁を越えて投資をする意思決定はそう簡単にできる様な物ではないと考えればわかりやすいと思います。そして国外の投資家が投資をする場合の大きな壁(ルール、為替など)を埋めるためには、利回りが反映されなくてはいけないため、日本人が国内で不動産を投資をする以上に外国人が日本の物件を購入する利回りは高くないと投資をするインセンティブはないと思います。結局の所、「〇〇マネー」と言う営業トークの様な言葉は不動産投資市場には一側面的な部分だけで数年間続いた個人投資家の不動産投資市場へ与える影響は非常に少ないと思います。既に期待利回りは1%くらい上がっている様に思いますが、これからの価格変動はさらに大きくなっていく様に思います。 著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉 ご質問、お問い合わせなどお気軽にお伝え下さい!       ~次世代のための賃貸経営情報~
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