不労所得・年金・アーリーリタイア等を実現させる投資に不動産投資があります。

不動産投資の知識が少ない方でも投資を行っている身近な投資にはなっておりますが、

十分なリスクを理解していないまま不動産投資を行ってしまい、

最悪のケースは物件を処分せざるを負えない状況に追い込まれてしまう方も

少なくないでしょう。

有価証券などの金融商品に投資を行う際には必ずリスク説明が必要ですが、

不動産投資は金額的に大きいのにも係らず、物件の遵法性等の詳細が記載された

重要事項説明等以外に不動産投資におけるリスクを説明する書類がなく、

不動産業者も不動産投資リスクの説明をしていないのが現状です。

そこで今回は不動産投資に潜む3つの観点からリスクを説明させて頂きます。

①満室想定利回り

②賃貸条件変動

③原状回復費用

満室想定利回りリスク

多くの販売図面に「満室想定利回り〇%」と掲載されている事があります。

空室がある物件でも物件価格は満室想定といって満室になった際の利回りの予測値が

記載されている事が殆どです。これはあくまでも想定した賃料で計算されているため、

実際に成約をして確定した賃料ではないため、購入をしてから入居者を募っても

想定していた賃料では貸せないケースもあります。

そのため当初の想定利回りより低くなる場合があります。

そのため、予め賃貸市場の調査が非常に重要となります。

また運用期間中にも入居者の入退去が発生するため、当初の満室想定の利回りですべての

期間を運用する事は非常に難しいです。そのため空室率等を考慮したリスクを考える事が

必要となります。

 

賃貸条件変動リスク

物件は築年数が経過すれば、過去の募集条件で礼金等の収入が得られていた物件でも

礼金が取れなくなったり、敷金なども額も減額して行く事になります。

またフリーレントなどを付けなければならないケースも出てくると思います。

こうした競合物件や賃貸市場動向を把握する事が必要です。

過去の募集状況、条件が掲載されているのがレントロール

 

原状回復費用リスク

お部屋の退去が発生すると原状回復工事が必要となります。

室内クリーニング費や小修繕だけでも最低でも5万円位の費用がかかります。

壁紙交換などが入るとワンルームでも10万円を超える経費がかかってしまいます。

原状回復の負担は自然的な損耗はテナントに請求できないと言う取り決めがあるため、

殆どのケースでは場合、大家さんが負担する事になります。

こうした費用は入居者が退去してからでないとはっきりしないため、

特に長期的に居住していたお部屋などが退去すると大幅に原状回復費用が掛かってしまう

事も少なくありません。

また、例えば賃料が7万円といっても都心のワンルーム、

地方の3LDKと間取り等が違う場合でも同様の賃料という事があります。

どちらの場合でも退去が発生した場合の原状回復や入居中に小修繕が発生するわけですが、

どちらの間取りが原状回復や修繕費の額が多くかかるか考えてみる必要があります。

同じ賃料額の収入があっても原状回復、修繕費にかかる費用が大きく変わってきます。

原状回復費、修繕費は地域差が少ないため、賃料額と費用のバランスを予め把握する事も

不動産投資を行う上で必要です。

予め賃貸借契約書で原状回復についてどの様に取り決めがされているかを確認や

各部屋がどの位の期間居住をしているか、空室があれば原状回復を行う場合、

どの程度の費用がかかるかを把握しておきましょう。

 おわりに

良く耳にする「満室想定利回り」「賃貸条件」「原状回復費用」から今回は

不動産投資に関するリスクを考えてみました。

 

不動産投資にはリスクはまだまだあります、昨今の安易な不動産投資は

こうした少しずつのずれから発生している様に思います。

 

不動産投資は良い部分と悪い部分が表裏一体です、

成功すれば大きな人生の助けになりますが、失敗すれば人生を狂わす投資にもあります。

そんな恐ろしさをもう一度、冷静に考えている上でもリスクを考えてみる事も

不動産投資家として考えなくてはなりません。

 

お問い合せ、ご質問は下記のフォームよりお気軽にお伝え下さい!

 

不動産投資を学ぶ(不動産投資リスク)https://i1.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/03/40177490_l.jpg?fit=1024%2C683https://i1.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/03/40177490_l.jpg?resize=150%2C150yodoshita賃貸経営不労所得・年金・アーリーリタイア等を実現させる投資に不動産投資があります。不動産投資の知識が少ない方でも投資を行っている身近な投資にはなっておりますが、十分なリスクを理解していないまま不動産投資を行ってしまい、最悪のケースは物件を処分せざるを負えない状況に追い込まれてしまう方も少なくないでしょう。有価証券などの金融商品に投資を行う際には必ずリスク説明が必要ですが、不動産投資は金額的に大きいのにも係らず、物件の遵法性等の詳細が記載された重要事項説明等以外に不動産投資におけるリスクを説明する書類がなく、不動産業者も不動産投資リスクの説明をしていないのが現状です。そこで今回は不動産投資に潜む3つの観点からリスクを説明させて頂きます。①満室想定利回り②賃貸条件変動③原状回復費用 満室想定利回りリスク 多くの販売図面に「満室想定利回り〇%」と掲載されている事があります。空室がある物件でも物件価格は満室想定といって満室になった際の利回りの予測値が記載されている事が殆どです。これはあくまでも想定した賃料で計算されているため、実際に成約をして確定した賃料ではないため、購入をしてから入居者を募っても想定していた賃料では貸せないケースもあります。そのため当初の想定利回りより低くなる場合があります。そのため、予め賃貸市場の調査が非常に重要となります。また運用期間中にも入居者の入退去が発生するため、当初の満室想定の利回りですべての期間を運用する事は非常に難しいです。そのため空室率等を考慮したリスクを考える事が必要となります。  賃貸条件変動リスク 物件は築年数が経過すれば、過去の募集条件で礼金等の収入が得られていた物件でも礼金が取れなくなったり、敷金なども額も減額して行く事になります。またフリーレントなどを付けなければならないケースも出てくると思います。こうした競合物件や賃貸市場動向を把握する事が必要です。過去の募集状況、条件が掲載されているのがレントロール  原状回復費用リスク お部屋の退去が発生すると原状回復工事が必要となります。室内クリーニング費や小修繕だけでも最低でも5万円位の費用がかかります。壁紙交換などが入るとワンルームでも10万円を超える経費がかかってしまいます。原状回復の負担は自然的な損耗はテナントに請求できないと言う取り決めがあるため、殆どのケースでは場合、大家さんが負担する事になります。こうした費用は入居者が退去してからでないとはっきりしないため、特に長期的に居住していたお部屋などが退去すると大幅に原状回復費用が掛かってしまう事も少なくありません。また、例えば賃料が7万円といっても都心のワンルーム、地方の3LDKと間取り等が違う場合でも同様の賃料という事があります。どちらの場合でも退去が発生した場合の原状回復や入居中に小修繕が発生するわけですが、どちらの間取りが原状回復や修繕費の額が多くかかるか考えてみる必要があります。同じ賃料額の収入があっても原状回復、修繕費にかかる費用が大きく変わってきます。原状回復費、修繕費は地域差が少ないため、賃料額と費用のバランスを予め把握する事も不動産投資を行う上で必要です。予め賃貸借契約書で原状回復についてどの様に取り決めがされているかを確認や各部屋がどの位の期間居住をしているか、空室があれば原状回復を行う場合、どの程度の費用がかかるかを把握しておきましょう。  おわりに 良く耳にする「満室想定利回り」「賃貸条件」「原状回復費用」から今回は不動産投資に関するリスクを考えてみました。 不動産投資にはリスクはまだまだあります、昨今の安易な不動産投資はこうした少しずつのずれから発生している様に思います。 不動産投資は良い部分と悪い部分が表裏一体です、成功すれば大きな人生の助けになりますが、失敗すれば人生を狂わす投資にもあります。そんな恐ろしさをもう一度、冷静に考えている上でもリスクを考えてみる事も不動産投資家として考えなくてはなりません。 お問い合せ、ご質問は下記のフォームよりお気軽にお伝え下さい! ~次世代のための賃貸経営情報~
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