多額の借金をして始める不動産投資

購入してから「辞めたい」と思っても、辞められるものではありません。

不動産投資は今までスタートが簡単にできてしまっていた投資です。

そしてあまりにも簡単にできてしまうため、大した吟味もせずに

物件情報の紹介を受けた業者に任せきりで安易に不動産投資をした方も多いです。

初めて不動産投資を行うにも関わらず物件すら見ずに不動産投資を行う方もいます。

(写真=123RF)

今回は物件を購入してから「想像していたことは違う」「そうではなかった」を

防ぐために不動産投資に重要な現地調査(現地に行って物件を見る)で何を行うか

解説をしたいと思います。

建物全体の状況確認

エントランス

エントランスは物件の顔、この顔の良し悪しで物件の雰囲気がきまります。

ガラスにヒビが入っていたり、ゴミが散らかっていたり、照明が点灯していなかったりすると

物件の雰囲気は悪くなります。

物件の雰囲気が後々の客付けに大きく影響する事は言うまでもありませんが、

ただ今の現状が悪いポイントだけを抽出するのではなく、改善すればよくなる点などを探しておいて、

購入してから改善する事ができれば問題はないです。

オーナーや管理会社が変わり物件管理状況が良くなれば、むしろ入居者の方に喜んでもらえます。

「前の管理会社は何もしてくれなかった!!」

入居者の方から良く聞く話です。

 

郵便受け

下にチラシなどが散らかっていないか、空室の郵便受けの中のチラシなどが取り除かれているか。

郵便受けはダイヤル式なので防犯性があるかないか。

広告やチラシの類の配布業者は何も考えずに空室のお部屋の郵便受けにも入れてきます、

ただ入れれば良いと言われているので郵便受けがパンパンになるまで入れてきます。

管理会社として投函をさせない、チラシが散らからない様にする。

空室の郵便受けを細目にチェックをして破損を防ぐ事も重要な業務です。

もし状況が悪ければ購入後管理会社を変更する事で改善できます。

 

自転車置き場

マンションに住まわれた事がある方ならご存知だと思いますが、

埃をまみれの使われていないバイク、自転車などがはじの方に放置されている事があります。

殆どのケースでは自転車の所有者の管理がされていない事が多いので、

前入居者の物であったりする事が殆どです。

できれば購入前に売主に撤去をしてもらうのが望ましいですが、

難しい場合は購入後に手配をすれば良いと思います。

 

屋上防水

屋上防水の劣化は雨漏りの原因となります。

施工状況にもよりますが15年~を経過すると劣化が目立つようになります。

また屋上防水にかかる費用は多額なので、現在の状況を必ず確認をする様にしましょう。

(排水溝にゴミなど溜まっていないか、勾配が取れていて水たまりになっていないかetc.)

劣化が激しいと実は雨漏りなどが発生しているケースがあり、そうした理由で売却をしている

ケースがあります。

 

共用部の床の塩ビの状況

共用廊下の状況はどうか、塩ビシートの劣化が顕著ではないか、

剥がれなどがないか、汚れはどうかなどをチェックしましょう。

劣化が顕著だと隙間から雨などが入りさらに劣化につながり

雨漏りの原因などを造ってしまいます。

 

外壁の状況

外壁タイルなどの剥がれ、汚れなどはないか、

外壁の修繕は所有者責任になるので、危険な状態や劣化が著しい場合は注意が必要です。

特にタイルの剥がれは落下して歩行者にケガなどをさせてしまった場合に

責任重大ですので、しっかりと把握をしましょう。

 

近隣との境界線

近隣との境界線を確認するのは後々のトラブル防止になります。

隣地との間の境界杭が入っているか、測量などがされているかを確認し、

境界杭、測量に基づき境界に関する隣地との確認がとれているかも重要です。

また隣地からや当該地から植栽などの越境がないか、エアコン室外機の越境がないか、

予め確認を行い、越境物がある場合は越境の覚書などの有無も確認しましょう。

枯葉などは互いに相手の物件を汚してしまうので、植栽がある場合、

定期的に剪定などを考えていく必要があります。

また境界の間にある共有の外壁等がある場合、修理費用が折半とされている事もあります。

 

法定点検が必要な設備

物件の規模が一定を超えると消防点検(年に2回)、受水槽清掃(年に1回)など

法定で定められた点検が必要です。

予め法定点検などどの位の費用がかかるかなどを把握して置きましょう。

設備の劣化が激しいと点検の際に指摘があがりますので、過去の点検で指摘が

上がった部分がないかも確認が必要です。

 

おわりに

この様に物件調査は建物部分だけをみても本当に多岐にわたると思います。

物件の雰囲気は後々の稼働率に影響しますし

設備や屋上防水、共用部の劣化は将来の修繕費用に影響し

近隣との問題は将来の売却行方などに影響する事になります。

不動産投資はこうしたリスクを定量化する事で少しずつリスクを低減する方法を考えて

投資を行うものだと思います。

現地調査の際に「ただ着いて行くだけ投資家」は辞めましょう。

また物件を見に行かずに物件を購入するのは、素人オーナーがしてはならない事です。

まだまだ物件調査をする項目は多岐にわたりますので次回へ続けたいと思います。

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

 

お問い合わせはTEL:03-5623-2325 Email:y.dst0403@gmail.com

もしくは下記のフォームより受け付けております。お気軽にお問合せ下さい。

不動産投資を学ぶ(物件調査建物編)https://i0.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/04/27835790_l.jpg?fit=1024%2C673https://i0.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/04/27835790_l.jpg?resize=150%2C150yodoshita賃貸経営多額の借金をして始める不動産投資購入してから「辞めたい」と思っても、辞められるものではありません。不動産投資は今までスタートが簡単にできてしまっていた投資です。そしてあまりにも簡単にできてしまうため、大した吟味もせずに物件情報の紹介を受けた業者に任せきりで安易に不動産投資をした方も多いです。初めて不動産投資を行うにも関わらず物件すら見ずに不動産投資を行う方もいます。(写真=123RF) 今回は物件を購入してから「想像していたことは違う」「そうではなかった」を防ぐために不動産投資に重要な現地調査(現地に行って物件を見る)で何を行うか解説をしたいと思います。 建物全体の状況確認 エントランスエントランスは物件の顔、この顔の良し悪しで物件の雰囲気がきまります。ガラスにヒビが入っていたり、ゴミが散らかっていたり、照明が点灯していなかったりすると物件の雰囲気は悪くなります。物件の雰囲気が後々の客付けに大きく影響する事は言うまでもありませんが、ただ今の現状が悪いポイントだけを抽出するのではなく、改善すればよくなる点などを探しておいて、購入してから改善する事ができれば問題はないです。オーナーや管理会社が変わり物件管理状況が良くなれば、むしろ入居者の方に喜んでもらえます。「前の管理会社は何もしてくれなかった!!」入居者の方から良く聞く話です。 郵便受け下にチラシなどが散らかっていないか、空室の郵便受けの中のチラシなどが取り除かれているか。郵便受けはダイヤル式なので防犯性があるかないか。広告やチラシの類の配布業者は何も考えずに空室のお部屋の郵便受けにも入れてきます、ただ入れれば良いと言われているので郵便受けがパンパンになるまで入れてきます。管理会社として投函をさせない、チラシが散らからない様にする。空室の郵便受けを細目にチェックをして破損を防ぐ事も重要な業務です。もし状況が悪ければ購入後管理会社を変更する事で改善できます。 自転車置き場マンションに住まわれた事がある方ならご存知だと思いますが、埃をまみれの使われていないバイク、自転車などがはじの方に放置されている事があります。殆どのケースでは自転車の所有者の管理がされていない事が多いので、前入居者の物であったりする事が殆どです。できれば購入前に売主に撤去をしてもらうのが望ましいですが、難しい場合は購入後に手配をすれば良いと思います。 屋上防水屋上防水の劣化は雨漏りの原因となります。施工状況にもよりますが15年~を経過すると劣化が目立つようになります。また屋上防水にかかる費用は多額なので、現在の状況を必ず確認をする様にしましょう。(排水溝にゴミなど溜まっていないか、勾配が取れていて水たまりになっていないかetc.)劣化が激しいと実は雨漏りなどが発生しているケースがあり、そうした理由で売却をしているケースがあります。 共用部の床の塩ビの状況共用廊下の状況はどうか、塩ビシートの劣化が顕著ではないか、剥がれなどがないか、汚れはどうかなどをチェックしましょう。劣化が顕著だと隙間から雨などが入りさらに劣化につながり雨漏りの原因などを造ってしまいます。 外壁の状況外壁タイルなどの剥がれ、汚れなどはないか、外壁の修繕は所有者責任になるので、危険な状態や劣化が著しい場合は注意が必要です。特にタイルの剥がれは落下して歩行者にケガなどをさせてしまった場合に責任重大ですので、しっかりと把握をしましょう。 近隣との境界線近隣との境界線を確認するのは後々のトラブル防止になります。隣地との間の境界杭が入っているか、測量などがされているかを確認し、境界杭、測量に基づき境界に関する隣地との確認がとれているかも重要です。また隣地からや当該地から植栽などの越境がないか、エアコン室外機の越境がないか、予め確認を行い、越境物がある場合は越境の覚書などの有無も確認しましょう。枯葉などは互いに相手の物件を汚してしまうので、植栽がある場合、定期的に剪定などを考えていく必要があります。また境界の間にある共有の外壁等がある場合、修理費用が折半とされている事もあります。 法定点検が必要な設備物件の規模が一定を超えると消防点検(年に2回)、受水槽清掃(年に1回)など法定で定められた点検が必要です。予め法定点検などどの位の費用がかかるかなどを把握して置きましょう。設備の劣化が激しいと点検の際に指摘があがりますので、過去の点検で指摘が上がった部分がないかも確認が必要です。 おわりにこの様に物件調査は建物部分だけをみても本当に多岐にわたると思います。物件の雰囲気は後々の稼働率に影響しますし設備や屋上防水、共用部の劣化は将来の修繕費用に影響し近隣との問題は将来の売却行方などに影響する事になります。不動産投資はこうしたリスクを定量化する事で少しずつリスクを低減する方法を考えて投資を行うものだと思います。現地調査の際に「ただ着いて行くだけ投資家」は辞めましょう。また物件を見に行かずに物件を購入するのは、素人オーナーがしてはならない事です。まだまだ物件調査をする項目は多岐にわたりますので次回へ続けたいと思います。 著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉 お問い合わせはTEL:03-5623-2325 Email:y.dst0403@gmail.comもしくは下記のフォームより受け付けております。お気軽にお問合せ下さい。~次世代のための賃貸経営情報~
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