金融機関のアパマンローンの引き締めにより、不動産投資は今までの様に簡単にできる投資ではなくなりました。

ローン引き締めの影響により不動産投資の需要が減った事により不動産価格も少しずつ下がってきており、

最近では「この物件は購入しても良いのでは!?」と言う物件情報に出くわす機会が増えてきていると思います。

今の状況では当然の事ですが、今までの様に手元資金ゼロで不動産投資を行う事はできなくなりましたが、

不動産投資に対して冷静な判断をされて高値圏で物件を購入せずに手元資金をプールし準備 していた方

既に不動産投資を始められいて、しっかりとキャッシュフローが回っている物件を保有されている方にとってはチャンス到来です。

今回は改めて不動産投資を成功させるために必要なポイントを3つに絞って考えて行きたいと思います。

(写真=123RF)

ポイント1.良い物件を購入する

ありきたりな言葉ですが、「良い物件」と聴くと単純に利回りが高い低いと言う考えが思いつきますが、

今回はこうした観点ではありません。

今回の「良い物件」とは、不動産投資の基本となる「収入が安定」している物件です。

これまでの不動産投資ブームで手を出してしまった方の物件の多くが表面利回り10%で一見すると

投資としては大変魅力的だと感じて投資をしていますが、

実際に保有をしてみると不動産投資に特有の入居者の退去が発生し、お部屋の原状回復費用などが多額にかかってしまったり、

次の入居者の募集のための広告料が発生してしまったり、そうした費用が発生するばかりか、

募集までの空室期間の機会損失の合計で募集賃料の6ヶ月を超える様な費用が発生してしまう物件が多く

蓋を開けてみるとキャッシュフローがまったく残らない不動産投資をしているという事もあります。

これでは収入も安定しないばかりか手許に残るキャッシュフローも少なくなってしまいます。

賃貸住宅なので入退去が発生するのはやむを得ない事象ではありますが、 今回の「収入の安定」している

物件は入居者にできるだけ長く住んで頂ける物件で あるか ないか です。

安定している物件の特徴として社会人以外にも賃貸需要が見込める地域である事

例えば学生に好まれる立地の物件(最寄駅に大学がある)、

大学生や外国人留学生の需要を掴める物件は学校を卒業するまで退去をする事が少ないです。

またマイナーな駅でもできる限り駅近物件である事

やはり駅近物件はとても魅力です。乗降客が少ないマイナーな駅でも駅近物件はやはり需要があります。

最後に物件周辺に最低でもコンビニがあり、その他の施設がある。

以前に比べるとコンビニエンスストアは生活に切っても切れない関係になりつつあります。

食事などもクオリティがあがり、一人暮らしの方は自炊をしなくてもレンジがあれば美味しい食事を摂る事も可能です。

その他の施設としてドラッグストア、スーパーなどが近くにあるのも魅力的な物件です。

物件の購入を検討される際、この物件の「これぞ特徴」と言う部分を一つでも良いので探してみてください。

2.能力のある管理会社に管理を委託する

せっかく良い物件を購入しても、物件を管理する管理会社の能力がなくてはいけません。

・管理能力のない管理会社の特徴

費用対効果を意識していない業者

オーナー側の元利金の支払などキャッシュフローを意識せずに何も考えないで高額の見積書を送ってくる

明らかに相場より高い見積もりを送ってくる会社

賃貸募集能力がない業者

図面の作成能力が低い(間取図が汚い、写真などを掲載しない、物件の特徴を記載しない)

自社付(自社にきた顧客のみに紹介)だけを考えて幅広く物件情報を開示しない

広告を行っていないのに自社で広告費を取得して客付業者さんにインセンティブを与えない

入居者のクレーム対応が悪い・遅い

当社に管理変更をして頂いた物件でも

入居者の方から「前の管理会社に修繕の依頼をしたのに・・・」とご意見を頂くケースがあります。

長期にわたり修繕対応を放置している業者もあるのも事実です。

また入居者の方から催促を受けてはじめて動き出す会社も少なくないと思います。

これはオーナーに気を使って費用を掛けさせたくないなど訳の分からない一方的な立場の考えを持っていたり

担当者が単純に依頼内容を忘れているケースなどがあります。

クレーム対応は入居者の方が気持ち良く住み続けるためにはとにかく早く、正確に対応するべきものです。

この対応を疎かにしてしまうと、更新などのタイミングで退去に繋がる問題だと思います。

また管理担当が物件を見たことがなく、現場状況を確認していない場合、

依頼をした修理業者の言われるがままの見積内容に従い本来であれば安価で済む工事も高額にかかってしまい

キャッシュフローを悪くしてしまう結果に繋がります。

ポイント1にもつながるのですが、住んでいて心地よい物件はよほどの理由(家族構成が変わった、勤務先が変わった、その他やむを得ない)がない限り退去をしません。

管理会社を選ぶ際は担当者の不動産投資に関する知識レベルも重要になってくると思います。

3.適正な金利で融資を受ける

最近の不動産投資ブームで言われるがまま不動産投資をされた多くの方が金融知識がなく

言われるがまま金利3.5~4.5%の金利で融資を受けて築古物件を購入しています。

この金利での投資期間トータルの返済額は多額になり、不動産投資の大きな負担になります。

また金融機関への返済は優先して支払わなければならないので修繕等で多額の費用が発生した月でも

待ったなしで口座から元利金が返済されます。

当然ですが、短期間の売買を目的として割安物件を購入する場合、金利は高くても良いと思いますが、

純粋に物件のキャッシュフローを考えながら不動産投資を行うのでしたら、借入金利の適正値は2%まで だと思います。

これを超えてしまう物件を無理をして購入するのは辞めましょう!

この金利の負担額の大きさは他の記事で紹介をしておりますので、

参考にして頂けたらと思います。

金利の違いでトータルで金融機関に返済する元利金の合計がこんなにも違うのか・・・

不動産投資においてアパマンローンは必要な物、しかしながら借入条件によっては投資家の首を絞める事もあります。
物件の収支を考えながら融資を受けましょう。

適正な金利で借入をしている物件のキャッシュフローが回っていけば、金融機関の信用力もあがり、

次の投資にも良い影響を与える事にもつながります。

おわりに

以上の3つを意識しながら不動産投資を行えば、ダウントレンドとなった不動産市況の中でも

さらに成功を加速させる可能性が高まると思います。

逆を言うとこれを守らないと不動産投資に失敗する可能性も高くなると思います。

不動産投資は甘い魅力に取りつかれると、ついつい手が出てしまうのも事実だと思います。

様々な意思決定をしっかり行える人こそ不動産投資に成功するのではと思います。

しっかりと考えて不動産投資を行う様にして下さい。

※当記事は不動産投資の推奨、不動産投資の保証や責任を負うものではありません。不動産投資を行う際は自己責任をお忘れなく投資をお願い致します。

著者:日本AMサービス 堂下 葉

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