この数年で非常に盛り上がったサラリーマン投資家の不動産投資ですが、様々な綻びが出てきています。

不動産業と言うのはすべての業務が一緒とお考えの方もいらっしゃいますが、

実情は業者さんにより売主として物件仕入が得意、仲介業務が得意、賃貸管理業務が得意と

それぞれの得意分野を持っています。

餅は餅屋と言われる様にやはりそれぞれ得意の分野の業務を任せた方が

しっかりとした業務を行ってくれると思います。

(写真=123RF)

今回はご相談を頂いて問題が非常に多いパターンで

物件の売主業者さんや仲介業務を生業にしている不動産業者が

サラリーマン投資家の方に物件を購入させて、その後も自社で管理業務を行っているケースです。

 

売却の際には約束していた賃料を保証するなどの謳い文句で買わせて実際には、

数か月で保証された賃料の約束を反故にしていたり

購入時に説明を受けた稼働率は実際には空室だらけだったり

保有後にまったく聴いていなかった原状回復費・修繕費などが多額にかかってしまったり

そして不動産投資の収支に大きな影響を与える管理業務がまったく行われていないと言う事でした。

 

特に管理業務の問題点についてですが、

・滞納がある(数か月どころか数年単位の滞納もあるが購入時に未通知)

・地方物件なのに首都圏の管理会社(恐らく管理業務は丸投げ実情を把握していない)

 

顧客に美味しい約束(賃料保証)をして最後に責任を取らないというのは本当に考えられない行為です、

購入時にある程度の見通しがある上での賃料保証ならまだしも、買わせるための保証だけです。

結果、実質的な稼働率を買主の方へ責任転嫁するのは業者としてはあるまじき行為だと思います。

そして滞納があるにも関わらずその旨を通知しないのは仲介業者として重要事項説明義務違反にも該当します。

実際にあった売主兼管理会社の瑕疵担保責任

売主兼管理会社だと第三者の目が入らないため管理状態や売主としての瑕疵と言う部分も黙殺される事があります。

実際にその様な状況の物件の管理引継をした時に

雨漏りが発生しているにも関わらず一時的だからと言って入居者の方へ何の対応も取らず

オーナーにも報告がまったくない状況でした。

どの様に知ったかと言うと当社に管理を引き継いで再度雨漏りが発生した時でした。

当然この部分は売主の瑕疵担保責任の範囲です。しっかりと是正工事などを実施して頂きました。

これは明らかに悪質なケースで悪徳業者の対応ですが、

この様に牽制機能が働かないと責任追及ができる明らかな例でも

うやむやにされてしまい買主が大きな損をしている事になるのです。

 

おわりに

こうして購入後の運用を考えずにただ売れれば良いと考えている悪徳業者は本当に多いです。

特に素人同然の大家さんは根拠のない収支シミュレーションや運用期間中のコストが加味されていない

表面上では儲かるシミュレーションを信じて購入してしまっています。

これは明らかにカモられており、購入後、身動きが取れくなってしまうと言うのは

当然の事でこうした不動産投資家の方が大幅に増加している様に思います。

 

ご相談頂く多くの方は既に持ち出しは毎月数十万になっており、首が回らない状況で

デフォルト予備軍となってしまっています。

 

毎回ご相談を受けて思うのが、「前もってご相談を頂ければ・・・」です。

不動産投資を行う際に非常に大きな借金をする事になります、「辞めた・・・・」では簡単に済みません。

 

多くの投資家の方は手元資金がな投資をしているので、損をして辞めるにも辞められない状態なのです。

そのため打開策が見いだせず、運用期間中の給与・預貯金などからの持出に何とか堪えながら、

デフォルトするタイミングを待つしかないと言う状況なのです。

 

しかしながら投資は自己責任です。

購入時にも防ぐ事はできたタイミングもあったはずです。

こうした被害者にならない様に下記事項だけは念頭において下さい。

 

・仲介業務と管理業務は別物と考える

・自身の目でも物件を見に行ける距離もしくは信頼できる管理会社に任せる

・管理業務における毎月の管理のレポート内容の確認(特に滞納と収支を明確に)

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

 

お問い合わせは下記のフォームよりお気軽にお伝え下さい!

 

 

 

仲介業務と管理業務を理解せずデフォルト!?http://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/12/44464157_m.jpg http://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/12/44464157_m-150x150.jpg yodoshita不動産売買賃貸管理賃貸経営この数年で非常に盛り上がったサラリーマン投資家の不動産投資ですが、様々な綻びが出てきています。 不動産業と言うのはすべての業務が一緒とお考えの方もいらっしゃいますが、 実情は業者さんにより売主として物件仕入が得意、仲介業務が得意、賃貸管理業務が得意と それぞれの得意分野を持っています。 餅は餅屋と言われる様にやはりそれぞれ得意の分野の業務を任せた方が しっかりとした業務を行ってくれると思います。 (写真=123RF) 今回はご相談を頂いて問題が非常に多いパターンで 物件の売主業者さんや仲介業務を生業にしている不動産業者が サラリーマン投資家の方に物件を購入させて、その後も自社で管理業務を行っているケースです。   売却の際には約束していた賃料を保証するなどの謳い文句で買わせて実際には、 数か月で保証された賃料の約束を反故にしていたり 購入時に説明を受けた稼働率は実際には空室だらけだったり 保有後にまったく聴いていなかった原状回復費・修繕費などが多額にかかってしまったり そして不動産投資の収支に大きな影響を与える管理業務がまったく行われていないと言う事でした。   特に管理業務の問題点についてですが、 ・滞納がある(数か月どころか数年単位の滞納もあるが購入時に未通知) ・地方物件なのに首都圏の管理会社(恐らく管理業務は丸投げ実情を把握していない)   顧客に美味しい約束(賃料保証)をして最後に責任を取らないというのは本当に考えられない行為です、 購入時にある程度の見通しがある上での賃料保証ならまだしも、買わせるための保証だけです。 結果、実質的な稼働率を買主の方へ責任転嫁するのは業者としてはあるまじき行為だと思います。 そして滞納があるにも関わらずその旨を通知しないのは仲介業者として重要事項説明義務違反にも該当します。 実際にあった売主兼管理会社の瑕疵担保責任 売主兼管理会社だと第三者の目が入らないため管理状態や売主としての瑕疵と言う部分も黙殺される事があります。 実際にその様な状況の物件の管理引継をした時に 雨漏りが発生しているにも関わらず一時的だからと言って入居者の方へ何の対応も取らず オーナーにも報告がまったくない状況でした。 どの様に知ったかと言うと当社に管理を引き継いで再度雨漏りが発生した時でした。 当然この部分は売主の瑕疵担保責任の範囲です。しっかりと是正工事などを実施して頂きました。 これは明らかに悪質なケースで悪徳業者の対応ですが、 この様に牽制機能が働かないと責任追及ができる明らかな例でも うやむやにされてしまい買主が大きな損をしている事になるのです。   おわりに こうして購入後の運用を考えずにただ売れれば良いと考えている悪徳業者は本当に多いです。 特に素人同然の大家さんは根拠のない収支シミュレーションや運用期間中のコストが加味されていない 表面上では儲かるシミュレーションを信じて購入してしまっています。 これは明らかにカモられており、購入後、身動きが取れくなってしまうと言うのは 当然の事でこうした不動産投資家の方が大幅に増加している様に思います。   ご相談頂く多くの方は既に持ち出しは毎月数十万になっており、首が回らない状況で デフォルト予備軍となってしまっています。   毎回ご相談を受けて思うのが、「前もってご相談を頂ければ・・・」です。 不動産投資を行う際に非常に大きな借金をする事になります、「辞めた・・・・」では簡単に済みません。   多くの投資家の方は手元資金がな投資をしているので、損をして辞めるにも辞められない状態なのです。 そのため打開策が見いだせず、運用期間中の給与・預貯金などからの持出に何とか堪えながら、 デフォルトするタイミングを待つしかないと言う状況なのです。   しかしながら投資は自己責任です。 購入時にも防ぐ事はできたタイミングもあったはずです。 こうした被害者にならない様に下記事項だけは念頭において下さい。   ・仲介業務と管理業務は別物と考える ・自身の目でも物件を見に行ける距離もしくは信頼できる管理会社に任せる ・管理業務における毎月の管理のレポート内容の確認(特に滞納と収支を明確に)   著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉   お問い合わせは下記のフォームよりお気軽にお伝え下さい!      不動産投資成功のヒントをお届けします!
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