保有されている物件の築年数はどの程度でしょうか?

また過去に大規模修繕が行われている物件か、今後、大規模工事が必要な物件でしょうか?

 

不動産を保有して運用をしていく中で築年数が経過してくると、物件の様々な場所で

劣化が目立ち始め物件の価値を維持していくには大規模修繕が必要になってきます。

多くの投資家の方が何も考えずに金融機関のローン承諾が下りたからと言って

明らかに購入後に大規模修繕が必要な物件を安易に購入している状況が見受けられます。

特に耐用年数を経過した木造アパートなどは劣化が著しい物件もあり、見た目も古めかしく

将来的に収益が上がる事は考えづらい物件です。

こうした物件の出口はどの様な方向になっていくのでしょうか。

今回はこの部分について考えて行きたいと思います。

(写真=123RF)

耐用年数が過ぎた物件は節税対策?

耐用年数が経過した物件は短期間で大きく減価償却を計上できるので、

その期間は利益との相殺で節税対策になるとは思います。

しかしながらその期間が終了した時に非常に大きな反動が待っています。

いままで経費として計上できたものがなくなるわけですから、

その分利益が増えて支払う税金も大きくなります。

その時に余裕のある物件収支なら良いですが、そうではない場合は

帳簿上は黒字でもキャッシュフローがマイナスと言う事になりかねます。

(参照:減価償却費と耐用年数)

将来的にみる耐用年数経過後の物件の行方

現在の不動産市場を考えると全国的な空室率などは上昇傾向にあり

今後ますます増加して行く事が予想できます。

耐用年数が経過した物件を長期保有をして出口を考えるとなると、

保有期間中に稼働率を維持するために修繕費などをこまめに掛けないと行けません。

もし稼働率が低い物件の場合、恐らく次の買手は建て直し前提で購入しますので、

更地価格よりも割安な金額になる可能性があります。

(立退き費用、建物の取壊し費用があります。)

 

こうして出口を考える事で、現在の不動産投資を行うか行わないか、

保有期間中にどの様な運用をすれば良いかなどが見えてくると思います。

まとめ

マイナス金利、東京オリンピックなどを材料にして不動産投資を始められた方が非常に多いと思います。

「何となく」上がりそうな気配で物件を安易に購入をしてしまう。

 

不動産価格は指標があり、現在の市場はピークだと認識する人がデータからわかってきています。

多くの方が東京オリンピックに物件価格が上がると考えて投資をしていますが、

既に物件価格はピークアウトして下落傾向に進んでいます。

また金融機関などもアパートローンの引締めにも入っており、ますます不動産価格は

下落して行くと予想されます。

 

何が本当で何が嘘かデータをみると一目瞭然です。

しっかりと市況や物件の状況をみて不動産投資を行いましょう。

 

著者:日本AMサービス 堂下 葉

出口がない!?不動産投資https://i2.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/06/41152896_m.jpg?fit=849%2C564https://i2.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/06/41152896_m.jpg?resize=150%2C150yodoshita不動産マーケット保有されている物件の築年数はどの程度でしょうか?また過去に大規模修繕が行われている物件か、今後、大規模工事が必要な物件でしょうか? 不動産を保有して運用をしていく中で築年数が経過してくると、物件の様々な場所で劣化が目立ち始め物件の価値を維持していくには大規模修繕が必要になってきます。多くの投資家の方が何も考えずに金融機関のローン承諾が下りたからと言って明らかに購入後に大規模修繕が必要な物件を安易に購入している状況が見受けられます。特に耐用年数を経過した木造アパートなどは劣化が著しい物件もあり、見た目も古めかしく将来的に収益が上がる事は考えづらい物件です。こうした物件の出口はどの様な方向になっていくのでしょうか。今回はこの部分について考えて行きたいと思います。(写真=123RF)耐用年数が過ぎた物件は節税対策? 耐用年数が経過した物件は短期間で大きく減価償却を計上できるので、その期間は利益との相殺で節税対策になるとは思います。しかしながらその期間が終了した時に非常に大きな反動が待っています。いままで経費として計上できたものがなくなるわけですから、その分利益が増えて支払う税金も大きくなります。その時に余裕のある物件収支なら良いですが、そうではない場合は帳簿上は黒字でもキャッシュフローがマイナスと言う事になりかねます。(参照:減価償却費と耐用年数)将来的にみる耐用年数経過後の物件の行方 現在の不動産市場を考えると全国的な空室率などは上昇傾向にあり今後ますます増加して行く事が予想できます。耐用年数が経過した物件を長期保有をして出口を考えるとなると、保有期間中に稼働率を維持するために修繕費などをこまめに掛けないと行けません。もし稼働率が低い物件の場合、恐らく次の買手は建て直し前提で購入しますので、更地価格よりも割安な金額になる可能性があります。(立退き費用、建物の取壊し費用があります。) こうして出口を考える事で、現在の不動産投資を行うか行わないか、保有期間中にどの様な運用をすれば良いかなどが見えてくると思います。まとめ マイナス金利、東京オリンピックなどを材料にして不動産投資を始められた方が非常に多いと思います。「何となく」上がりそうな気配で物件を安易に購入をしてしまう。 不動産価格は指標があり、現在の市場はピークだと認識する人がデータからわかってきています。多くの方が東京オリンピックに物件価格が上がると考えて投資をしていますが、既に物件価格はピークアウトして下落傾向に進んでいます。また金融機関などもアパートローンの引締めにも入っており、ますます不動産価格は下落して行くと予想されます。 何が本当で何が嘘かデータをみると一目瞭然です。しっかりと市況や物件の状況をみて不動産投資を行いましょう。 著者:日本AMサービス 堂下 葉~次世代のための賃貸経営情報~
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