「投資は自己責任」ですが、やはり知識がない中で不動産投資を行う事は非常にリスクが高く、

下手をすると取り返しのつかない事になります。

 

アパート経営などは金額が大きく手が出せないけれども、ワンルームなどの区分マンション投資などは

割と簡単に手を出してしまう方も少なくありません。

 

今回は区分マンション投資を始める前に収支項目、キャッシュフローについて解説をさせて頂き

これから区分マンション投資を行う方の判断材料の一助になればと思います。

 

(写真=123RF)

区分マンション投資の収入項目

賃料、管理費(毎月入る収入、相場に基づいて決める)

礼金(契約時に入る収入、募集のタイミングなどをみて決める)

敷金(契約時に入る預り金、退去時の精算などに使用)

その他(駐輪場、インターネット、更新料など)

 

賃貸借契約の形態

普通賃貸借

2年毎の契約で更新契約が可能、更新料を定めておくと更新の度に更新料を受領できます。

一般的には賃借人側から1ヶ月の通知、賃貸人側から6ヶ月前の通知で契約解除となります。

 

定期借家契約

予め定められて期間で賃貸借契約を結び更新不可です。

契約時に借手に定期借家である旨を書面にて提示する必要がある。

定期借家は転勤住戸などで戻ってくる予定がある場合に利用する場合が多く

期限が決められているため相場よりは賃料が安くないと借り手がつかない事もります。

 

サブリース

一定の割合で賃料を保証(空室になって賃料が入ってくる)

3ヶ月間の賃料免除や相場の80%程度の賃料で決められています。

サブリース業者が破綻する事や契約内容の条件が悪くなる可能性があります。

 

区分マンション投資の支出項目

 

管理費(PMフィー)

空室募集、入金管理、滞納督促、退去立会等を行ってもらうための管理会社に支払う費用

 

固都税

建物と土地の課税標準価額にかかる税金

 

損害保険料

オーナー保険と言われるものでお部屋で火災や水漏れなどが発生した場合のための保険

 

修繕費

室内には設備、エアコン、給湯器、水栓など経年劣化で修繕が必要となります。

 

管理費(マンション管理組合)

マンションの管理組合に支払う管理費で共用部の清掃やエレベーターの定期検査などに使用されます。

 

修繕積立金(マンション管理組合)

管理組合の修繕計画に基づいて行われる工事に利用されます。

 

広告料

入居者を募集してもらうために不動産業者さんに支払う費用です。

 

支払利息

金融機関への元本に対する約定金利で計算された利息です。

 

元本返済

金融機関からの借入の元本部分の返済になります。

 

所得税・住民税

所得に基づいた税率により計算されます。

 

重要なポイント

・確定申告は必ず行う

一般的な不動産屋さんの営業マンで確定申告などの意味すらしらない方もいます。

当局不動産投資がわかる可能性が低いので言われるまで確定申告は不要などと言う担当もおりますが、

これは完全に脱税になります。脱税は非常に重いペナルティを受ける事になります。

 

・減価償却費は購入する時に意識して

区分マンション投資は毎年計上する減価償却費の基になる建物の割合が非常に大きいため

課税所得に影響を大きく与えます

(参照「減価償却費と耐用年数」

 

・キャッシュフローのシミュレーションを行う

先に説明した収支項目、税金、元利金返済などを必ず考慮して投資を行いましょう。

殆どの方が緩い想定で購入をしてしまい、購入後にキャッシュフローがマイナスなんて事は

良くあります。保有期間中のキャッシュフローがマイナスという事は売却でしか投資の結果が

だせない事になります。つまり元利金を返済をして行って最後に売却をしてプラスなら成功です。

おわりに

安易に区分マンションに投資をしてしまう方が本当に多いです。

まったくキャッシュフローの事を気にせず賃料を決めてしまったりと

業者さんの言いなりになっていまう方もいらっしゃいます。

一棟物件よりも安価で購入できるからと言って安易に手を出さずにしっかりと

シミュレーションをした上で物件を購入しましょう。

(参照「(続)新築ワンルーム投資の成功確率は〇%」)

 

著者:日本AMサービス 堂下 葉

区分マンション投資を始める前にhttps://i1.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/11/12843345_ml.jpg?fit=1024%2C678https://i1.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/11/12843345_ml.jpg?resize=150%2C150yodoshita不動産税務賃貸経営「投資は自己責任」ですが、やはり知識がない中で不動産投資を行う事は非常にリスクが高く、下手をすると取り返しのつかない事になります。 アパート経営などは金額が大きく手が出せないけれども、ワンルームなどの区分マンション投資などは割と簡単に手を出してしまう方も少なくありません。 今回は区分マンション投資を始める前に収支項目、キャッシュフローについて解説をさせて頂きこれから区分マンション投資を行う方の判断材料の一助になればと思います。 (写真=123RF)区分マンション投資の収入項目 賃料、管理費(毎月入る収入、相場に基づいて決める)礼金(契約時に入る収入、募集のタイミングなどをみて決める)敷金(契約時に入る預り金、退去時の精算などに使用)その他(駐輪場、インターネット、更新料など)  賃貸借契約の形態 普通賃貸借2年毎の契約で更新契約が可能、更新料を定めておくと更新の度に更新料を受領できます。一般的には賃借人側から1ヶ月の通知、賃貸人側から6ヶ月前の通知で契約解除となります。 定期借家契約予め定められて期間で賃貸借契約を結び更新不可です。契約時に借手に定期借家である旨を書面にて提示する必要がある。定期借家は転勤住戸などで戻ってくる予定がある場合に利用する場合が多く期限が決められているため相場よりは賃料が安くないと借り手がつかない事もります。 サブリース一定の割合で賃料を保証(空室になって賃料が入ってくる)3ヶ月間の賃料免除や相場の80%程度の賃料で決められています。サブリース業者が破綻する事や契約内容の条件が悪くなる可能性があります。  区分マンション投資の支出項目  管理費(PMフィー)空室募集、入金管理、滞納督促、退去立会等を行ってもらうための管理会社に支払う費用 固都税建物と土地の課税標準価額にかかる税金 損害保険料オーナー保険と言われるものでお部屋で火災や水漏れなどが発生した場合のための保険 修繕費室内には設備、エアコン、給湯器、水栓など経年劣化で修繕が必要となります。 管理費(マンション管理組合)マンションの管理組合に支払う管理費で共用部の清掃やエレベーターの定期検査などに使用されます。 修繕積立金(マンション管理組合)管理組合の修繕計画に基づいて行われる工事に利用されます。 広告料入居者を募集してもらうために不動産業者さんに支払う費用です。 支払利息金融機関への元本に対する約定金利で計算された利息です。 元本返済金融機関からの借入の元本部分の返済になります。 所得税・住民税所得に基づいた税率により計算されます。  重要なポイント ・確定申告は必ず行う一般的な不動産屋さんの営業マンで確定申告などの意味すらしらない方もいます。当局不動産投資がわかる可能性が低いので言われるまで確定申告は不要などと言う担当もおりますが、これは完全に脱税になります。脱税は非常に重いペナルティを受ける事になります。 ・減価償却費は購入する時に意識して区分マンション投資は毎年計上する減価償却費の基になる建物の割合が非常に大きいため課税所得に影響を大きく与えます(参照「減価償却費と耐用年数」) ・キャッシュフローのシミュレーションを行う先に説明した収支項目、税金、元利金返済などを必ず考慮して投資を行いましょう。殆どの方が緩い想定で購入をしてしまい、購入後にキャッシュフローがマイナスなんて事は良くあります。保有期間中のキャッシュフローがマイナスという事は売却でしか投資の結果がだせない事になります。つまり元利金を返済をして行って最後に売却をしてプラスなら成功です。おわりに 安易に区分マンションに投資をしてしまう方が本当に多いです。まったくキャッシュフローの事を気にせず賃料を決めてしまったりと業者さんの言いなりになっていまう方もいらっしゃいます。一棟物件よりも安価で購入できるからと言って安易に手を出さずにしっかりとシミュレーションをした上で物件を購入しましょう。(参照「(続)新築ワンルーム投資の成功確率は〇%」) 著者:日本AMサービス 堂下 葉~次世代のための賃貸経営情報~
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