金融機関のアパートローン引締、購入者の個人信用の厳格化、

不動産価格はピークを迎えた様です。

近年の誰でも簡単にできる不動産投資という市況ではなくなった様です。

(写真=123RF)

こうした引締めがある理由のひとつが、資産性がない不動産をリスクを考えずに安易に

そして何かあった際に自己の収入では賄えない規模の借入をしている

業者さんの言いなりになって投資を行った投資家さんが増加した事も背景にあるのでしょう。

今回は誰でも簡単にできてしまった不動産投資の中で危険信号が点滅している不動産について

考えて行きたいと思います。

 

危ない不動産投資の5つのパターン

具体的にどんな手法で不動産投資を行うとリスクが高い物件が

5つのポイントで説明をさせて頂きます。

 

①手元資金ゼロ、オーバーローン投資

手元資金がゼロで購入時の諸経費を借入ですべて賄う不動産投資を

「ゼロエク投資」と言います。

ゼロエク投資は非常に危険な要素を秘めています。

→バランスシート上、最初から債務超過状態

→債務超過状態を解消するのは5年以上かかる可能性がある

→物件価格が上昇した市場でないと元本返済ができない可能性がある

→購入した時期が非常に重要で物件価格が高値の時に購入している場合

売却をして元本弁済できるのは相当の期間を要する

そして長期間保有して元本返済をしていかないとよほどの市況でない限り売却できない

 

②金利が3.5%~4.5%という高い金利で借入

某地銀のアパートローンのスタンダードになっている様ですが、

不動産業者などが短期目的で借りる金利がこの水準です。

→不動産投資において元利金の割合は一番大きな影響をキャッシュフローに与える

一般的には、2%を超える金利での不動産投資は収支が厳しくなる

→金利というのはその不動産に対してのリスク指標そのもの

金利が高いという事は物件にリスクが大きく、金融機関もできる限り

早期に元利金で回収するために設定をする

→金利がこの水準だと借入期間トータルで支払う元利金の額はとても大きな額になる

(参照:金利4.5%で大丈夫?

 

③物件の立地が埼玉、神奈川、千葉がメインで最寄駅から徒歩10分以上

空室問題はすでに社会問題化してきています。

→郊外の空室率の問題は深刻化しつつある

→最寄駅から10分を超えるような物件は消費者から選ばれにくくなっている

→賃料が相場より安い、物件の近くの施設など訴求力が必要

数字が合わせるために(購入の数字を作る)だけで選ばれた場所、

将来的のその地域の発展や近隣施設など重要な部分は全く考えられてない

 

④耐用年数が既に経過している修繕履歴がない物件

ありがちなのは木造アパートで耐用年数が過ぎた物件です。

→建物が大規模修繕などで手が加えられてなく土地だけの評価で融資を受けている物件

最終的に土地で売れるからとリスクがないと説明を受けている

→耐用年数経過後の物件は構造によって建物の減価償却を短期で行えるが

減価償却が終わった後の税務上のメリットがなくなる

→競合物件と比較をして訴求力がないので信用の低い入居者があつまりがち

→退去の都度、内装費用が多額にかかる事が多い

(参照:減価償却費と耐用年数

 

⑤表面利回り10%の物件でNOI利回りが1%を切る物件

→金利条件にもよるが、表面利回10%と言う根拠のない物件が

販売されている事が多い、表面的な物だけで実質的にはまったく

手残りがない物件が多数あるリスクを考えて高金利で購入するなら12%以上ないと

手残りは非常に少ない投資となる可能性がある

→投資シミュレーションがすると実質的に利回りが低い物件を

表面的な利回りの高さで購入している傾向が強い

 

おわりに

如何でしたか、実は①が当てはまる人は残りの殆どが当てはまる投資をされているのではないでしょうか。

不動産投資はバランスです、リスクの高い不動産投資になればなるほど、金融条件が悪くなります。

 

リスクが高いと言うのは

物件の収支が安定しない築年数が20年を超える物件

購入者の信用力が低い(年収の20倍近い物件価格)

立地などが悪い

 

上記が考慮され借入条件が悪い物件程、デフォルトリスクが高いと言ってよいと思います。

 

購入できてしまったから購入した物件は実はこうしてリスクだらけの投資です。

不労所得なんて考えていたことがまったく手残りが残らず、費用が多い月などは

持出が発生するなんて事も良くあるお話です。

もうまった無しの状況に陥っている方も増加していると思います。

まずは現状の状況把握を適切に行いましょう。

 

著者:日本AMサービス 堂下 葉

 

 

http://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/09/47191693_m.jpg http://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/09/47191693_m-150x150.jpg yodoshita賃貸経営金融金融機関のアパートローン引締、購入者の個人信用の厳格化、 不動産価格はピークを迎えた様です。 近年の誰でも簡単にできる不動産投資という市況ではなくなった様です。 (写真=123RF) こうした引締めがある理由のひとつが、資産性がない不動産をリスクを考えずに安易に そして何かあった際に自己の収入では賄えない規模の借入をしている 業者さんの言いなりになって投資を行った投資家さんが増加した事も背景にあるのでしょう。 今回は誰でも簡単にできてしまった不動産投資の中で危険信号が点滅している不動産について 考えて行きたいと思います。   危ない不動産投資の5つのパターン 具体的にどんな手法で不動産投資を行うとリスクが高い物件が 5つのポイントで説明をさせて頂きます。   ①手元資金ゼロ、オーバーローン投資 手元資金がゼロで購入時の諸経費を借入ですべて賄う不動産投資を 「ゼロエク投資」と言います。 ゼロエク投資は非常に危険な要素を秘めています。 →バランスシート上、最初から債務超過状態 →債務超過状態を解消するのは5年以上かかる可能性がある →物件価格が上昇した市場でないと元本返済ができない可能性がある →購入した時期が非常に重要で物件価格が高値の時に購入している場合 売却をして元本弁済できるのは相当の期間を要する そして長期間保有して元本返済をしていかないとよほどの市況でない限り売却できない   ②金利が3.5%~4.5%という高い金利で借入 某地銀のアパートローンのスタンダードになっている様ですが、 不動産業者などが短期目的で借りる金利がこの水準です。 →不動産投資において元利金の割合は一番大きな影響をキャッシュフローに与える 一般的には、2%を超える金利での不動産投資は収支が厳しくなる →金利というのはその不動産に対してのリスク指標そのもの 金利が高いという事は物件にリスクが大きく、金融機関もできる限り 早期に元利金で回収するために設定をする →金利がこの水準だと借入期間トータルで支払う元利金の額はとても大きな額になる (参照:金利4.5%で大丈夫?)   ③物件の立地が埼玉、神奈川、千葉がメインで最寄駅から徒歩10分以上 空室問題はすでに社会問題化してきています。 →郊外の空室率の問題は深刻化しつつある →最寄駅から10分を超えるような物件は消費者から選ばれにくくなっている →賃料が相場より安い、物件の近くの施設など訴求力が必要 数字が合わせるために(購入の数字を作る)だけで選ばれた場所、 将来的のその地域の発展や近隣施設など重要な部分は全く考えられてない   ④耐用年数が既に経過している修繕履歴がない物件 ありがちなのは木造アパートで耐用年数が過ぎた物件です。 →建物が大規模修繕などで手が加えられてなく土地だけの評価で融資を受けている物件 最終的に土地で売れるからとリスクがないと説明を受けている →耐用年数経過後の物件は構造によって建物の減価償却を短期で行えるが 減価償却が終わった後の税務上のメリットがなくなる →競合物件と比較をして訴求力がないので信用の低い入居者があつまりがち →退去の都度、内装費用が多額にかかる事が多い (参照:減価償却費と耐用年数)   ⑤表面利回り10%の物件でNOI利回りが1%を切る物件 →金利条件にもよるが、表面利回10%と言う根拠のない物件が 販売されている事が多い、表面的な物だけで実質的にはまったく 手残りがない物件が多数あるリスクを考えて高金利で購入するなら12%以上ないと 手残りは非常に少ない投資となる可能性がある →投資シミュレーションがすると実質的に利回りが低い物件を 表面的な利回りの高さで購入している傾向が強い   おわりに 如何でしたか、実は①が当てはまる人は残りの殆どが当てはまる投資をされているのではないでしょうか。 不動産投資はバランスです、リスクの高い不動産投資になればなるほど、金融条件が悪くなります。   リスクが高いと言うのは 物件の収支が安定しない築年数が20年を超える物件 購入者の信用力が低い(年収の20倍近い物件価格) 立地などが悪い   上記が考慮され借入条件が悪い物件程、デフォルトリスクが高いと言ってよいと思います。   購入できてしまったから購入した物件は実はこうしてリスクだらけの投資です。 不労所得なんて考えていたことがまったく手残りが残らず、費用が多い月などは 持出が発生するなんて事も良くあるお話です。 もうまった無しの状況に陥っている方も増加していると思います。 まずは現状の状況把握を適切に行いましょう。   著者:日本AMサービス 堂下 葉    ~次世代のための賃貸経営情報~
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