銀行にお金を預けても雀の涙ほどしか利息が付かない中で10%もの利回りがある

不動産投資は非常に魅力的に見えます。

しかしながら実際に不動産投資を始めてみると、、、

不動産投資を始めてみたが、まったく手元にお金が残らない、、、

そんな不動産投資家は多いのだと思います。

いったいどこに賃料収入で稼いだお金が飛んで行ってしまったのか

これを理解せずに不動産投資を行うのはリスクだけでしか残りません。

今回はリアルな不動産投資について書かせて頂きます。

表面利回り10%でも残るのは1%?

表面利回りと言うのは何も引かれていない家賃収入に対して物件の購入価格で割った数字ですが、

細かな解説は今回は割愛させて頂きますが、不動産投資には様々な費用がかかります。

家賃収入から様々な費用を差し引いて残った金額に税金がかかり、

金融機関への元本返済を行って残ったお金が手許に残る事になります。

実際の運用成績をみてみましょう!

管理をさせて頂いている物件の1年間の運用成績をここで紹介させて頂きます。

賃料、更新料、原状回復費入居者負担等の収入額 14,500,000円

PM,BMフィー、電気、水道、消耗品、広告料、修繕費、原状回復費等の費用の額3,150,000円

差し引きの収益 14,500,000-3,150,000=11,350,000円

こんなにもキャッシュが残るんだと思ってはいけません。

ここから元利金(借入額160,000,000円、期間30年、金利3.5%)、固都税、減価償却費、保険料などを考慮しながら税金や手残りのキャッシュフローを計算していく事になります。

固都税の額 1,000,000円

減価償却費の額 3,000,000円

保険料の額 50,000円

元金返済の額 4,600,000円

利息の額 2,600,000円

まず税金の計算をしてみましょう。

11,350,000円(家賃-管理経費)

△1,000,000円(固都税)

△3,000,000円(減価償却費)

△50,000円(保険料)

△2,600,000円(支払利息)

=4,700,000円(課税所得)

税額は他の所得などや個人、法人などにより変わりますが、仮に20%とすると

4,700,000円×20%=940,000円税金を支払う事になります。

次にキャッシュフローの計算をしてみましょう。

11,350,000円(家賃-管理経費)

△1,000,000円(固都税)

△50,000円(保険料)

△2,600,000円(支払利息)

△4,600,000円(元金返済)

△940,000円(税金)

= 2,160,000円となります。

物件価格が160,000,000円とすると

2,160,000÷160,000,000=1.35%となります。

如何でしたでしょうか。実際に手元に残る利回りは1.35%となります。

おわりに

例に挙げさせて頂いた物件は金利を下げたり管理にかかる費用をできるだけ削減した結果になります。

毎月約20万円が残ることは魅力的ですが、これを獲得するためにはオーナー・管理会社の努力が必要となります。

また建物の消防設備、外壁、屋上防水なども築年数が経過している物件であれば劣化し更新が必要となります。

また稼働率や賃料は時とともに減少していき、内装費や募集にかける費用なども築年数とともに増えていきます。

こうしたリスクを抱えながら毎月20万円を安易に使う気持ちにならないのが実際のところなのです。

これが不動産投資のリアルです!

毎年この金額が手許に残れば良いですが、仮に金利が4.5%であれば元利金の毎年支払額が1,000,000円増加し、さらに手残りが減る事になります。

また賃料の減額、賃料の滞納や経費が一時的に増加してしまった場合に

一気に借入金の返済ができなくなる水準になってしまう事も考えられます。

多くの方が不動産投資で事故破産をしている中で、それでも不動産投資を行うという事はそれなりのリスクを覚悟して行う必要があります。

「魅力的な不動産投資」はいつしか「素人不動産投資家をカモる」となってしまっているので、しっかりと物件の収益力を見極め、付随する金融部分、運用を任せる管理会社などをしっかり考えた上で投資を行いましょう。

著者:日本AMサービス 堂下 葉

実録リアルな不動産投資https://i1.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2019/07/28242541_l.jpg?fit=1024%2C678https://i1.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2019/07/28242541_l.jpg?resize=150%2C150yodoshita賃貸経営銀行にお金を預けても雀の涙ほどしか利息が付かない中で10%もの利回りがある不動産投資は非常に魅力的に見えます。しかしながら実際に不動産投資を始めてみると、、、不動産投資を始めてみたが、まったく手元にお金が残らない、、、そんな不動産投資家は多いのだと思います。いったいどこに賃料収入で稼いだお金が飛んで行ってしまったのかこれを理解せずに不動産投資を行うのはリスクだけでしか残りません。今回はリアルな不動産投資について書かせて頂きます。表面利回り10%でも残るのは1%?表面利回りと言うのは何も引かれていない家賃収入に対して物件の購入価格で割った数字ですが、細かな解説は今回は割愛させて頂きますが、不動産投資には様々な費用がかかります。家賃収入から様々な費用を差し引いて残った金額に税金がかかり、金融機関への元本返済を行って残ったお金が手許に残る事になります。実際の運用成績をみてみましょう!管理をさせて頂いている物件の1年間の運用成績をここで紹介させて頂きます。賃料、更新料、原状回復費入居者負担等の収入額 14,500,000円PM,BMフィー、電気、水道、消耗品、広告料、修繕費、原状回復費等の費用の額3,150,000円差し引きの収益 14,500,000-3,150,000=11,350,000円こんなにもキャッシュが残るんだと思ってはいけません。ここから元利金(借入額160,000,000円、期間30年、金利3.5%)、固都税、減価償却費、保険料などを考慮しながら税金や手残りのキャッシュフローを計算していく事になります。固都税の額 1,000,000円減価償却費の額 3,000,000円保険料の額 50,000円元金返済の額 4,600,000円利息の額 2,600,000円まず税金の計算をしてみましょう。11,350,000円(家賃-管理経費)△1,000,000円(固都税)△3,000,000円(減価償却費)△50,000円(保険料)△2,600,000円(支払利息)=4,700,000円(課税所得)税額は他の所得などや個人、法人などにより変わりますが、仮に20%とすると4,700,000円×20%=940,000円税金を支払う事になります。次にキャッシュフローの計算をしてみましょう。11,350,000円(家賃-管理経費)△1,000,000円(固都税)△50,000円(保険料)△2,600,000円(支払利息)△4,600,000円(元金返済)△940,000円(税金)= 2,160,000円となります。物件価格が160,000,000円とすると2,160,000÷160,000,000=1.35%となります。如何でしたでしょうか。実際に手元に残る利回りは1.35%となります。おわりに例に挙げさせて頂いた物件は金利を下げたり管理にかかる費用をできるだけ削減した結果になります。毎月約20万円が残ることは魅力的ですが、これを獲得するためにはオーナー・管理会社の努力が必要となります。また建物の消防設備、外壁、屋上防水なども築年数が経過している物件であれば劣化し更新が必要となります。また稼働率や賃料は時とともに減少していき、内装費や募集にかける費用なども築年数とともに増えていきます。こうしたリスクを抱えながら毎月20万円を安易に使う気持ちにならないのが実際のところなのです。これが不動産投資のリアルです!毎年この金額が手許に残れば良いですが、仮に金利が4.5%であれば元利金の毎年支払額が1,000,000円増加し、さらに手残りが減る事になります。また賃料の減額、賃料の滞納や経費が一時的に増加してしまった場合に一気に借入金の返済ができなくなる水準になってしまう事も考えられます。多くの方が不動産投資で事故破産をしている中で、それでも不動産投資を行うという事はそれなりのリスクを覚悟して行う必要があります。「魅力的な不動産投資」はいつしか「素人不動産投資家をカモる」となってしまっているので、しっかりと物件の収益力を見極め、付随する金融部分、運用を任せる管理会社などをしっかり考えた上で投資を行いましょう。著者:日本AMサービス 堂下 葉~次世代のための賃貸経営情報~
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