アパートローン貸出残高の額が過去最高を超えた事から金融庁も監視を強めています。

ここ数年でアパート投資は一般化され市況が良いと言うイメージを持ってしまいますが、

アパート投資に根幹となる賃料収入は対する部分に関してはとても悲観的な状況が訪れ初めています。

少子化問題、高齢化社会、空き家問題など

数年で一気に変化する事ではないですが、目先の誘惑に囚われて長期的な目線で投資ができないと

市場が崩れた時に大きな損害を被る可能性もあると思います。

(写真=123RF)

この様な市況の中で、これから不動産投資を行う場合にどの様な物件、方法で投資を行えば良いか

5つのポイントをご紹介させて頂きます。

 

①都心⇒駅近、賃貸ニーズがある

②築年数⇒10年以内

③利回⇒概ね表面8%程度(ネット利回り6%以上)

④賃料⇒1部屋8万円以上

⑤タイミング⇒5~7年位のサイクルで投資、売却

 

その理由として

 

①都心である理由(需給バランス)

現状の市場を考えると郊外物件の稼働率は今よりもさらに低下する可能性がある

大学などの都心回帰や賃貸市場の需要に影響を与える少子高齢化や

潜在的にある空き家が市場にでてくると都心よりニーズが低いため

悪い供給が発生してしまい、賃貸市場に大きな影響を与えてしまう。

都心同様に投資目的とした新築アパートが建設されているが、すでに供給過剰

 

②築年数10年(経費率)

給湯器、エアコンなど修繕や交換にかかる費用が大きい設備の更新が

概ね15年程度のため、経費率が高くならないぎりぎりの年数

10年も経過すれば物件のトラックレコード(過去の稼働率の状態など

物件の能力が判断できる)

共用部分も徐々に劣化が目立ってくる時期でメンテナンスが必要になる時期

耐用年数の残存が長い方が金融機関より長期で良い金利の条件が得られる可能性が高い

 

③表面利回り8%以上(ネット利回6%以上)

過去の市場を見てきた限り、この水準を維持できれば処分に困る事はなく、

期中のインカムもある程度確保できる水準

 

④賃料⇒1部屋8万円以上

間取が同じでも立地によって賃料が変わってくるが、原状回復費用は

立地によって大きく変わる事がない、あまりにも安い賃料は原状回復費用に対しての

費用対効果が薄まるため収益を悪化させる要因となってしまう

つまり資産運用の効率的な部分に着目をする

 

⑤タイミング⇒5~7年位のサイクルで投資、売却

今回の市況の様に売るタイミングを逃すと恐らくまた5~7年後まで待たないと売手市場は訪れない可能性が高い

現状の築年数にその経過年数が付加されると今と同じような金額では売却できない事は安易に予想できるため

良い条件で売れる時に売って、売却した資金は次に訪れる買手市場まで蓄えておく、

短期、長期譲渡所得等を考えると保有期間の目安は5~7年間

市場のサイクルにうまくのる事を心がけた投資

「市場」は良い状態が一生続く事もなく、悪い状況が一生続く事もない

不動産の投資サイクルは過去の経験から概ね7年位のスパンで訪れる

 

これが全てではないですが、以上の様な手法でリスクを避けながら投資をする方法が今後の市場では有効ではないかと思います。

「そんな物件なんてない」のであれば投資をしなければ良いだけです。

不動産投資はタイミングも重要です。また市場が崩れた時に購入できる人も限られますが、

サラリーマン収入などの収入が別にある方は焦らず冷静な判断でこうした機会を待つことができるので

その時期がくるまで粛々と待っていれば良いと思います。

 

「老後の不労所得」として不動産投資を行っている方も多いと思いますが、

冷静に考えてみると設備更新や大規模修繕等が行われていない築20年を超えた物件が

数十年後に「不労所得の源泉となる資産」に実際にはなるのか!?と言う事です。

賃料の下落、稼働率の低下、経費率の増加などが発生する可能性の方が高いにも関わらず

元利金は一定に払い続ける必要があり、将来的に売却を行うとしても

国内の市況観を考えると現状より不動産価格が大幅に増加している事も考えにくい様にも思います。

不動産投資はやはり現在、将来の市況やご自身のライフサイクルなどを考えた上で

最適な物件選び(立地、築年数、構造、価額など)を行い市況の変化があれば

売却なども考慮しながら投資を行う必要があります。

 

巷で言う購入すれば「不労所得」という「一発屋」的な発想ではなく、

サラリーマン所得と言う強い味方を武器にしてリスクの低い手法で不動産投資を利用しながら、

少しづつ資産を増やして行く手法を取っていけば、

地道な作業になると思いますが最終的にはサラリーマン退職金を上回る金額が手元に残っている可能性が非常に高いと思います。

 

ピンチはチャンスと捉えて信用力をうまく使ったリスクの低い投資を行いましょう。

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

新時代の不動産投資https://i2.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/03/11779104_l.jpg?fit=1024%2C768https://i2.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/03/11779104_l.jpg?resize=150%2C150yodoshita不動産マーケット不動産売買金融アパートローン貸出残高の額が過去最高を超えた事から金融庁も監視を強めています。 ここ数年でアパート投資は一般化され市況が良いと言うイメージを持ってしまいますが、 アパート投資に根幹となる賃料収入は対する部分に関してはとても悲観的な状況が訪れ初めています。 少子化問題、高齢化社会、空き家問題など 数年で一気に変化する事ではないですが、目先の誘惑に囚われて長期的な目線で投資ができないと 市場が崩れた時に大きな損害を被る可能性もあると思います。(写真=123RF) この様な市況の中で、これから不動産投資を行う場合にどの様な物件、方法で投資を行えば良いか5つのポイントをご紹介させて頂きます。 ①都心⇒駅近、賃貸ニーズがある②築年数⇒10年以内③利回⇒概ね表面8%程度(ネット利回り6%以上)④賃料⇒1部屋8万円以上⑤タイミング⇒5~7年位のサイクルで投資、売却 その理由として  ①都心である理由(需給バランス) 現状の市場を考えると郊外物件の稼働率は今よりもさらに低下する可能性がある大学などの都心回帰や賃貸市場の需要に影響を与える少子高齢化や潜在的にある空き家が市場にでてくると都心よりニーズが低いため悪い供給が発生してしまい、賃貸市場に大きな影響を与えてしまう。都心同様に投資目的とした新築アパートが建設されているが、すでに供給過剰  ②築年数10年(経費率) 給湯器、エアコンなど修繕や交換にかかる費用が大きい設備の更新が概ね15年程度のため、経費率が高くならないぎりぎりの年数10年も経過すれば物件のトラックレコード(過去の稼働率の状態など物件の能力が判断できる)共用部分も徐々に劣化が目立ってくる時期でメンテナンスが必要になる時期耐用年数の残存が長い方が金融機関より長期で良い金利の条件が得られる可能性が高い  ③表面利回り8%以上(ネット利回6%以上) 過去の市場を見てきた限り、この水準を維持できれば処分に困る事はなく、期中のインカムもある程度確保できる水準  ④賃料⇒1部屋8万円以上 間取が同じでも立地によって賃料が変わってくるが、原状回復費用は立地によって大きく変わる事がない、あまりにも安い賃料は原状回復費用に対しての費用対効果が薄まるため収益を悪化させる要因となってしまうつまり資産運用の効率的な部分に着目をする  ⑤タイミング⇒5~7年位のサイクルで投資、売却 今回の市況の様に売るタイミングを逃すと恐らくまた5~7年後まで待たないと売手市場は訪れない可能性が高い現状の築年数にその経過年数が付加されると今と同じような金額では売却できない事は安易に予想できるため良い条件で売れる時に売って、売却した資金は次に訪れる買手市場まで蓄えておく、短期、長期譲渡所得等を考えると保有期間の目安は5~7年間市場のサイクルにうまくのる事を心がけた投資「市場」は良い状態が一生続く事もなく、悪い状況が一生続く事もない不動産の投資サイクルは過去の経験から概ね7年位のスパンで訪れる これが全てではないですが、以上の様な手法でリスクを避けながら投資をする方法が今後の市場では有効ではないかと思います。「そんな物件なんてない」のであれば投資をしなければ良いだけです。不動産投資はタイミングも重要です。また市場が崩れた時に購入できる人も限られますが、サラリーマン収入などの収入が別にある方は焦らず冷静な判断でこうした機会を待つことができるのでその時期がくるまで粛々と待っていれば良いと思います。 「老後の不労所得」として不動産投資を行っている方も多いと思いますが、冷静に考えてみると設備更新や大規模修繕等が行われていない築20年を超えた物件が数十年後に「不労所得の源泉となる資産」に実際にはなるのか!?と言う事です。賃料の下落、稼働率の低下、経費率の増加などが発生する可能性の方が高いにも関わらず元利金は一定に払い続ける必要があり、将来的に売却を行うとしても国内の市況観を考えると現状より不動産価格が大幅に増加している事も考えにくい様にも思います。不動産投資はやはり現在、将来の市況やご自身のライフサイクルなどを考えた上で最適な物件選び(立地、築年数、構造、価額など)を行い市況の変化があれば売却なども考慮しながら投資を行う必要があります。 巷で言う購入すれば「不労所得」という「一発屋」的な発想ではなく、サラリーマン所得と言う強い味方を武器にしてリスクの低い手法で不動産投資を利用しながら、少しづつ資産を増やして行く手法を取っていけば、地道な作業になると思いますが最終的にはサラリーマン退職金を上回る金額が手元に残っている可能性が非常に高いと思います。 ピンチはチャンスと捉えて信用力をうまく使ったリスクの低い投資を行いましょう。 著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉~次世代のための賃貸経営情報~
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