不動産投資は儲かるけど大きな借金までして経営する自信がない、

それでも不動産投資を行いたい。そんな方を対象にした比較的に価格が安い新築ワンルームマンション投資です。

 

(写真=123RF)

2000年代、新築ワンルーム投資はサラリーマン投資家の脚光を浴び瞬く間に一般化されました。

まだ個人情報の扱いが緩い時代、どこからか個人の連絡先を購入するなどして

ランダムに電話営業を行い販売をする手法でした。

 

「年金代わりになる」「毎月少ない持ち出しなしで資産がもてる」

「小さな投資だから安全」「家賃保証もします」「所得税が還付される」

 

など今と何ら変わらない手法での販売がされていました。

 

そして現代、経済対策の効果などで新築ワンルーム投資は改めて脚光を浴びている様です。

 

2016年3月以降の「マイナス金利政策」実施によって、ほとんどの金融商品の金利が下がり、現物投資としてのワンルーム投資の魅力が相対的に向上している。首都圏のワンルームマンション(専有面積30平方メートル未満)の新規分譲戸数は15年に9756戸と1万戸目前の水準まで急増。03年に記録した8144戸を12年ぶりに上回った。これは90年バブル期の1991年の9874戸に匹敵する供給水準である。

週刊住宅online  2016年5月30日号【ワンルームマンション特集】

 

ここでワンルームマンション投資がどのようなものが整理してみると

 

・単身者向けの賃貸住宅で広さは20平米前後

・東京都心の立地に建設される事が多い

・一部屋の販売単価は2,000~3,000万円

・一部屋の家賃収入月額7~10万円

・一部屋の表面利回りは4%前後

・金融機関の金利は2~3%

・家賃収入は管理費、修繕積立金、元利払、固都税等の支払いで手元に殆どお金が残らない

・長期的に保有を行いローン返済後は年金対策として

・いざという時の保険代わりとして

 

冷静に考えてみると手元に何も残らないインカムゲインがない物件にどうして投資をするのでしょうか。

不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインとの合計で利益を判断しますが、

インカムゲインが0だとするとキャピタルゲインで利益を上げなければ損をしてしまいます。

 

しかしながら新築ワンルームは購入した時点で0.7~0.8掛けでしが売却できないと言われています。

 

 

不動産購入時の諸経費

仲介手数料 ※売主から直接購入するとかからない場合が多い

登録免許税+司法書士報酬

売買契約書印紙代

不動産取得税

ローン手数料 など

 

など諸経費もかかり、さらに売却の際にも仲介手数料等の経費がかかりますので、

キャピタルゲインを計上するには相当の安値で購入しないと実現が厳しい事が

安易に想像できてしまう投資です。

 

一歩引いて考えてみましょう。

 

「年金代わり」

ローン返済後の物件が現在と同水準の家賃収入、管理費、修繕積立金である保証は

どこにもないですし、予想し難いと思います。

 

「毎月持ち出しなしで資産が持てる」

空室リスクが考慮されていなく、空室になった場合、最短でも1-2ヶ月は

次の入居者が決まるまで時間がかかります。この間の家賃収入は0のため

毎月7-10万円の持出しが発生してしまいます。

 

「小さな投資だから安全」

確かに金額自体は小さいのかもしれませんが、

個人で住む住宅を購入する際にワンルーム投資の借金が足かせになる事があります。

また借入を上回る価格で売却をしないと借金が残ってしまうため、

辞めるに辞められない状態になってしまうケースもあります。

 

「運用面の不安」

ワンルーム投資は自分でマンションの管理費、修繕積立金、建物管理会社を決められません。

管理状態なども定期的に見に行けないですし、管理費、修繕積立金が割安か割高かも

判断する事も難しいです。

また築年数が経過すれば修繕積立金も上昇する可能性もあります。

 

新築ワンルームマンション投資はそれなりのリスクを分かった上で

投資をした方が良さそうです。

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

新築ワンルーム投資の成功確率は〇%https://i1.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/02/164761fb56f632d62b33ec894f7b3a72.jpg?fit=799%2C599https://i1.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/02/164761fb56f632d62b33ec894f7b3a72.jpg?resize=150%2C150yodoshita不動産マーケット賃貸経営不動産投資は儲かるけど大きな借金までして経営する自信がない、それでも不動産投資を行いたい。そんな方を対象にした比較的に価格が安い新築ワンルームマンション投資です。 (写真=123RF) 2000年代、新築ワンルーム投資はサラリーマン投資家の脚光を浴び瞬く間に一般化されました。まだ個人情報の扱いが緩い時代、どこからか個人の連絡先を購入するなどしてランダムに電話営業を行い販売をする手法でした。 「年金代わりになる」「毎月少ない持ち出しなしで資産がもてる」「小さな投資だから安全」「家賃保証もします」「所得税が還付される」 など今と何ら変わらない手法での販売がされていました。 そして現代、経済対策の効果などで新築ワンルーム投資は改めて脚光を浴びている様です。  2016年3月以降の「マイナス金利政策」実施によって、ほとんどの金融商品の金利が下がり、現物投資としてのワンルーム投資の魅力が相対的に向上している。首都圏のワンルームマンション(専有面積30平方メートル未満)の新規分譲戸数は15年に9756戸と1万戸目前の水準まで急増。03年に記録した8144戸を12年ぶりに上回った。これは90年バブル期の1991年の9874戸に匹敵する供給水準である。週刊住宅online  2016年5月30日号【ワンルームマンション特集】  ここでワンルームマンション投資がどのようなものが整理してみると ・単身者向けの賃貸住宅で広さは20平米前後・東京都心の立地に建設される事が多い・一部屋の販売単価は2,000~3,000万円・一部屋の家賃収入月額7~10万円・一部屋の表面利回りは4%前後・金融機関の金利は2~3%・家賃収入は管理費、修繕積立金、元利払、固都税等の支払いで手元に殆どお金が残らない・長期的に保有を行いローン返済後は年金対策として・いざという時の保険代わりとして 冷静に考えてみると手元に何も残らないインカムゲインがない物件にどうして投資をするのでしょうか。不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインとの合計で利益を判断しますが、インカムゲインが0だとするとキャピタルゲインで利益を上げなければ損をしてしまいます。 しかしながら新築ワンルームは購入した時点で0.7~0.8掛けでしが売却できないと言われています。  不動産購入時の諸経費仲介手数料 ※売主から直接購入するとかからない場合が多い登録免許税+司法書士報酬売買契約書印紙代不動産取得税ローン手数料 など など諸経費もかかり、さらに売却の際にも仲介手数料等の経費がかかりますので、キャピタルゲインを計上するには相当の安値で購入しないと実現が厳しい事が安易に想像できてしまう投資です。 一歩引いて考えてみましょう。 「年金代わり」ローン返済後の物件が現在と同水準の家賃収入、管理費、修繕積立金である保証はどこにもないですし、予想し難いと思います。 「毎月持ち出しなしで資産が持てる」空室リスクが考慮されていなく、空室になった場合、最短でも1-2ヶ月は次の入居者が決まるまで時間がかかります。この間の家賃収入は0のため毎月7-10万円の持出しが発生してしまいます。 「小さな投資だから安全」確かに金額自体は小さいのかもしれませんが、個人で住む住宅を購入する際にワンルーム投資の借金が足かせになる事があります。また借入を上回る価格で売却をしないと借金が残ってしまうため、辞めるに辞められない状態になってしまうケースもあります。 「運用面の不安」ワンルーム投資は自分でマンションの管理費、修繕積立金、建物管理会社を決められません。管理状態なども定期的に見に行けないですし、管理費、修繕積立金が割安か割高かも判断する事も難しいです。また築年数が経過すれば修繕積立金も上昇する可能性もあります。 新築ワンルームマンション投資はそれなりのリスクを分かった上で投資をした方が良さそうです。 著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉~次世代のための賃貸経営情報~
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