物件情報を入手して購入検討ができそうな物件が見つかったら、次に行うのが物件調査です。

非常に大きな買物で大きな借金をして購入する訳ですから、物件を見ないで購入する事はありえないです。

今回は物件調査にあたりどんな点に着目する必要があるのか解説をさせて頂きます。

(写真=123RF)

物件調査の際に役に立つツール

・コンパス

バルコニーの方角などを確認をする。

スマートフォンのアプリでコンパスがあるので必要であればダウンロードをする。

 

・メジャー

できれば5m以上のものがあると良い間口の広さなどの確認をいましょう。

 

・カメラ

外観や設備、空室の状況、近隣施設、前面道路など気になる部分などを撮影しておきましょう。

 

・筆記用具等

物件図面、レントロール、メモ、ペンなどを持ち現地にいってチェックできるようにしておきましょう。

 

注意点:入居者の方が実際に住んでいる物件ですので、仲介業者さんなどから所有者に許可を得た上で

物件調査を行い、入居者の方に迷惑にならない様にしましょう。無許可で物件調査を行った場合、

不法侵入になる可能性がありますので必ず許可を得た上で行いましょう。

 

最寄駅の雰囲気、現地までの道のりを確認する

最寄り駅についたら、駅前の商業施設の状況や駅の雰囲気、不動産業者さんの窓に貼られている

募集図面などをみて賃貸募集の冊子等が置いてあれば収集しておきましょう。

特に知らない場所や地域の場合、相場観などを把握するための資料がたくさんあります。

購入検討をしている物件と類似物件との比較などに役に立ちます。

 

駅前の状況や情報収集ができたら、物件まで向かいましょう、ここで駅までの徒歩距離を測るために

時間などをチェックします。

駅から物件までの動線(大通りをまたぐ、歩道橋がある、暗がりがあるなど)を確認をします。

この部分は実際に入居者の気持ちになり歩きやすさや通いやすさを感じる事が重要です。

駅から遠い物件であれば自転車を利用する入居者も多いので、物件の駐輪場の有無や駅前の自転車置き場の

整備状況なども併せて確認しましょう。

 

物件調査のポイント

物件では以下の8つのポイントで物件調査を行いましょう。

 

①物件の境界杭を見ます
近隣との境界、越境の状態を確認し土地について問題がないか見ます。

道路境界杭や隣地のとの境界杭がしっかり設置されているか確認をします。

購入後に実は近隣との境界について問題があったなどあると資産価値を下げてしまう可能性もあります。

しっかり権利関係を明確にする上で境界確認を行いましょう。

 

②屋上の防水状態
これはマンションの場合ですが、屋上にあがり防水の状況を確認しましょう。

屋上防水は定期的にメンテナンスが必要です。どの位劣化しているか、排水に詰りがないか、

水たまりになっている箇所はないなどを確認をしましょう。

また将来的にどのタイミングで更新が必要か把握する事も重要です。

屋上防水が切れてしまうと雨漏りの原因になり雨漏りが発生してしまうと

居室の修繕費や入居者の方への対応は非常に大きな労力と費用がかかります。

 

③上階から降りて行き各階の共用部を見ます
非常階段の劣化具合(錆び等)、各階の電灯(間引いていないか)、火災警報器、

床面の塩ビの劣化状況や清掃状況などを確認し、購入後に修理する個所がないか確認をしましょう。

 

④エレベーターの機械室、ポンプ室(設置されていれば)
エレベーターの機械室など機器の劣化具合から

エレベーター内に払われている法定点検の検査済証の期限も合わせて確認しましょう。

エレベーターや受水槽などは法定点検がが必要となりますので、次の点検の時期はいつかなどを

確認しましょう。

 

⑤空室すべてを確認します
空室がどんな状況か、募集図面も合わせて確認します。

原状回復前なのか既に募集が始まって即入居の状況なのか

特に原状回復前のお部屋がある物件の場合

現況引渡が条件だと原状回復費用の負担は購入者により行う必要があるめ、

購入後に費用をかけなくてはならない事もあります。

 

⑥自転車置場、ゴミ置き場を確認します
放置自転車、ゴミ置き場がちらかっていないかを確認します。

放置自転車がある場合、しっかりと管理が行われていない可能性もあるので、

管理会社の見直すきっかけにしたり、ゴミが散らかって分別などがされずにごみ収集されない

ゴミがある場合、入居者の中でいい加減な人がいると予想する事ができます。

 

⑦外観、外壁を確認します
物件全体を見てタイルの剥がれ、タイルの劣化、庇等の劣化、雨樋の劣化、駐輪場の屋根を確認します。

外壁塗装や外壁清掃、その他の修繕が必要なのかを判断します。

タイル等の剥がれや敷地内の壁などは劣化などで剥がれ落ち歩行者等に

問題が起きれば所有者責任に問われる事もあります。

 

⑧エアコンの室外機、給湯器の状況

物件保有期間中に経費がかさむのがエアコンと給湯器です。

居住中のお部屋は確認する事が難しいですが、バルコニーに室外機と給湯器が設置されていますので、

できるだけ遠くからでも確認をする様にしましょう。

エアコン、給湯器は交換となると1台6万円~がかかり非常に大きな出費になりますし、

築年数がある程度経過していて設備の更新をしていないと立て続けに壊れてしまう事がある。

キャッシュフローに大きな影響を与える要素となります。

 

以上のポイントを抑えながら、問題となる部分の洗い出しから

所有者変更後の修繕計画などを考慮に入れながら物件調査を行いましょう。

入居者の方からすると、所有者変更は「何かあった?」などネガティブに考える事が多いです。

壊れている部分や更新が必要な設備など直す部分は直して管理状況などを改善していけば

入居者も「所有者が変わって良かった」と思って貰えますので、そうした部分も考慮しながら、

動いて行く事も重要です。

 

まとめ

物件調査を行う時の注意点ですが、物件の粗を探して買えないような物件の調査方法を行うではなく、

購入後のどの程度の修繕等の費用や稼働率に影響するかなどのリスクを把握した上で

机上で作られた定量的な投資シミュレーションに物件の定性的な情報を追加をして頂き購入意思の

判断要素にして頂く事が重要です。

 

また物件調査では率直なイメージを持つことが重要です。

多くの方が不動産投資における物件調査に慣れていない訳ですから、分からないなりの率直な質問が的を得ている事もあります。

 

設備の劣化具合を見て(特にエアコン)「どれくらいの費用や期間で修繕が必要か?」

お部屋の状態を見て「このまま賃貸に出せるか?」

退去を想定して「原状回復費用はどれ位かかるか?」

 

「聞くはひと時の恥、聞かぬは一生の恥」どんどんエージェントさんに聞くようにしましょう

 

一生を左右する投資を行うわけですから、そんな事を聴けないのなら不動産投資をしてはいけないと思います。

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

物件調査8つのポイントとは?https://i0.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/06/14197061_ml.jpg?fit=1024%2C683https://i0.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/06/14197061_ml.jpg?resize=150%2C150yodoshita不動産売買賃貸管理賃貸経営物件情報を入手して購入検討ができそうな物件が見つかったら、次に行うのが物件調査です。非常に大きな買物で大きな借金をして購入する訳ですから、物件を見ないで購入する事はありえないです。今回は物件調査にあたりどんな点に着目する必要があるのか解説をさせて頂きます。(写真=123RF)物件調査の際に役に立つツール ・コンパスバルコニーの方角などを確認をする。スマートフォンのアプリでコンパスがあるので必要であればダウンロードをする。 ・メジャーできれば5m以上のものがあると良い間口の広さなどの確認をいましょう。 ・カメラ外観や設備、空室の状況、近隣施設、前面道路など気になる部分などを撮影しておきましょう。 ・筆記用具等物件図面、レントロール、メモ、ペンなどを持ち現地にいってチェックできるようにしておきましょう。 注意点:入居者の方が実際に住んでいる物件ですので、仲介業者さんなどから所有者に許可を得た上で物件調査を行い、入居者の方に迷惑にならない様にしましょう。無許可で物件調査を行った場合、不法侵入になる可能性がありますので必ず許可を得た上で行いましょう。  最寄駅の雰囲気、現地までの道のりを確認する 最寄り駅についたら、駅前の商業施設の状況や駅の雰囲気、不動産業者さんの窓に貼られている募集図面などをみて賃貸募集の冊子等が置いてあれば収集しておきましょう。特に知らない場所や地域の場合、相場観などを把握するための資料がたくさんあります。購入検討をしている物件と類似物件との比較などに役に立ちます。 駅前の状況や情報収集ができたら、物件まで向かいましょう、ここで駅までの徒歩距離を測るために時間などをチェックします。駅から物件までの動線(大通りをまたぐ、歩道橋がある、暗がりがあるなど)を確認をします。この部分は実際に入居者の気持ちになり歩きやすさや通いやすさを感じる事が重要です。駅から遠い物件であれば自転車を利用する入居者も多いので、物件の駐輪場の有無や駅前の自転車置き場の整備状況なども併せて確認しましょう。  物件調査のポイント 物件では以下の8つのポイントで物件調査を行いましょう。 ①物件の境界杭を見ます 近隣との境界、越境の状態を確認し土地について問題がないか見ます。道路境界杭や隣地のとの境界杭がしっかり設置されているか確認をします。購入後に実は近隣との境界について問題があったなどあると資産価値を下げてしまう可能性もあります。しっかり権利関係を明確にする上で境界確認を行いましょう。 ②屋上の防水状態 これはマンションの場合ですが、屋上にあがり防水の状況を確認しましょう。屋上防水は定期的にメンテナンスが必要です。どの位劣化しているか、排水に詰りがないか、水たまりになっている箇所はないなどを確認をしましょう。また将来的にどのタイミングで更新が必要か把握する事も重要です。屋上防水が切れてしまうと雨漏りの原因になり雨漏りが発生してしまうと居室の修繕費や入居者の方への対応は非常に大きな労力と費用がかかります。 ③上階から降りて行き各階の共用部を見ます 非常階段の劣化具合(錆び等)、各階の電灯(間引いていないか)、火災警報器、床面の塩ビの劣化状況や清掃状況などを確認し、購入後に修理する個所がないか確認をしましょう。 ④エレベーターの機械室、ポンプ室(設置されていれば) エレベーターの機械室など機器の劣化具合からエレベーター内に払われている法定点検の検査済証の期限も合わせて確認しましょう。エレベーターや受水槽などは法定点検がが必要となりますので、次の点検の時期はいつかなどを確認しましょう。 ⑤空室すべてを確認します 空室がどんな状況か、募集図面も合わせて確認します。原状回復前なのか既に募集が始まって即入居の状況なのか特に原状回復前のお部屋がある物件の場合現況引渡が条件だと原状回復費用の負担は購入者により行う必要があるめ、購入後に費用をかけなくてはならない事もあります。 ⑥自転車置場、ゴミ置き場を確認します 放置自転車、ゴミ置き場がちらかっていないかを確認します。放置自転車がある場合、しっかりと管理が行われていない可能性もあるので、管理会社の見直すきっかけにしたり、ゴミが散らかって分別などがされずにごみ収集されないゴミがある場合、入居者の中でいい加減な人がいると予想する事ができます。 ⑦外観、外壁を確認します 物件全体を見てタイルの剥がれ、タイルの劣化、庇等の劣化、雨樋の劣化、駐輪場の屋根を確認します。外壁塗装や外壁清掃、その他の修繕が必要なのかを判断します。タイル等の剥がれや敷地内の壁などは劣化などで剥がれ落ち歩行者等に問題が起きれば所有者責任に問われる事もあります。 ⑧エアコンの室外機、給湯器の状況物件保有期間中に経費がかさむのがエアコンと給湯器です。居住中のお部屋は確認する事が難しいですが、バルコニーに室外機と給湯器が設置されていますので、できるだけ遠くからでも確認をする様にしましょう。エアコン、給湯器は交換となると1台6万円~がかかり非常に大きな出費になりますし、築年数がある程度経過していて設備の更新をしていないと立て続けに壊れてしまう事がある。キャッシュフローに大きな影響を与える要素となります。 以上のポイントを抑えながら、問題となる部分の洗い出しから所有者変更後の修繕計画などを考慮に入れながら物件調査を行いましょう。入居者の方からすると、所有者変更は「何かあった?」などネガティブに考える事が多いです。壊れている部分や更新が必要な設備など直す部分は直して管理状況などを改善していけば入居者も「所有者が変わって良かった」と思って貰えますので、そうした部分も考慮しながら、動いて行く事も重要です。  まとめ 物件調査を行う時の注意点ですが、物件の粗を探して買えないような物件の調査方法を行うではなく、購入後のどの程度の修繕等の費用や稼働率に影響するかなどのリスクを把握した上で机上で作られた定量的な投資シミュレーションに物件の定性的な情報を追加をして頂き購入意思の判断要素にして頂く事が重要です。 また物件調査では率直なイメージを持つことが重要です。多くの方が不動産投資における物件調査に慣れていない訳ですから、分からないなりの率直な質問が的を得ている事もあります。 設備の劣化具合を見て(特にエアコン)「どれくらいの費用や期間で修繕が必要か?」お部屋の状態を見て「このまま賃貸に出せるか?」退去を想定して「原状回復費用はどれ位かかるか?」 「聞くはひと時の恥、聞かぬは一生の恥」どんどんエージェントさんに聞くようにしましょう 一生を左右する投資を行うわけですから、そんな事を聴けないのなら不動産投資をしてはいけないと思います。 著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉~次世代のための賃貸経営情報~
共有する