不動産取引において対象物件に隠れた瑕疵(設備・構造部分の欠陥等)がある場合、

売主は買主に対して一定の期間その部分の修繕等の責任を負う事になります。

特に売主が宅建業者の場合は瑕疵担保責任の追及する期間は引き渡しの日から2年以上とされており、

売買契約書で瑕疵担保免責(瑕疵担保責任は負わない)の記載があってもその契約は有効とはならず、

民法で定められた瑕疵担保責任を売主が負う事になります。

瑕疵担保責任の例

当社でも管理受託をしてから瑕疵担保責任追及した物件がいくつかあり、特に多いのが

雨による室内への漏水です。

・屋上防水等の劣化による雨漏りによる室内の漏水

築年数が経過してくると屋上の防水が切れていたり壁にあるクラック(ヒビ)から

雨水が入り込み躯体などを通じて浸水し居室内に漏水が発生します。

該当物件も屋上防水が劣化しており雨が多い季節に発生しました。

最終的には売主(不動産業者)に屋上防水の費用を出して頂き防水工事を実施しました。

・壁紙を剥がしたら漏水が判明

退去をしたお部屋の退去立会の際に換気をしていてもお部屋内が我慢できない位カビ臭いお部屋がありました。

入居者の方の換気不足ではと思いましたが、原因は別の部分にありました。

壁紙の一部を剥がしてみると中にはカビがビッシリ生えており、壁面の目地が切れた事により

雨水が侵入しお部屋内の壁が長い間、湿っていたことが原因でした。

こちらも目地の打ち換え費用を売主に負担して頂きました。

・入居者の方に突然告げられた雨漏り

居住中のお客様より小修繕の依頼が現地確認を行った際に、

「前の管理会社に伝えていたのですが、雨漏り修理はいつになりますか?」

前管理会社からの引継ぎ事項になかったので驚きました。

何故、前管理会社は言わないのか?

このケースは売主兼管理会社であったため、自社に不利になる事は黙っておこうと考えたのかもしれません。

入居者の方に詳しく事情を聴くと、大雨の際に雨漏りが発生し、頻繁でなかったので

管理会社が対応をしてくれなかったとの事でした。

今回のケースも屋上防水が切れていた様なので売主の負担で工事を実施して頂きました。

雨漏りが発生する前に

投資用物件の瑕疵担保責任の代表は雨漏りです。特に築年数が経過した物件だと

屋上防水が劣化しているケースが多く買主側も気にしていない事もあり、購入後に

発生してしまう事があります。

今回説明をしたケースを考えると結局、損をしているのは買主の様に思いますが、

実際には入居者の方に一番迷惑がかかっております。賃貸業者サービス業ですので、

まずはその部分を考えなくてはいけません。

また雨漏りは一度発生すると原因を追究するのに時間と労力がかかるので、

できれば購入時にしっかりと防水状態を見て購入をし、屋上防水が劣化している場合

漏水発生する前に早期に対策を行う事が重要です。

おわりに

初めて不動産投資をされた方で売主への瑕疵担保責任が追及できるのかわからず、

気が付いた時には瑕疵担保の責任できる期間が過ぎてしまった。

また管理会社に相談をしても業務外と言われて弁護士に相談してくれと断られ

弁護士費用などが多額になったり面倒になるのではと泣き寝入りするケースもあると思います。

漏水被害にかかる費用(調査費、工事費、入居者への対応)は多額になる事も多く、

この費用を負担するとなると非常に大きな出費となります。

し瑕疵担保責任は民法で定められた法的権利です。 時間や手間がかかっても 必ず追及した方が良いです。

著者:日本AMサービス 堂下 葉

瑕疵担保責任は追及するべき!http://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/02/18eadd93d4284012d128a5b006e48a81.jpghttp://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/02/18eadd93d4284012d128a5b006e48a81-150x150.jpgyodoshita不動産売買不動産法務賃貸経営不動産取引において対象物件に隠れた瑕疵(設備・構造部分の欠陥等)がある場合、売主は買主に対して一定の期間その部分の修繕等の責任を負う事になります。特に売主が宅建業者の場合は瑕疵担保責任の追及する期間は引き渡しの日から2年以上とされており、売買契約書で瑕疵担保免責(瑕疵担保責任は負わない)の記載があってもその契約は有効とはならず、民法で定められた瑕疵担保責任を売主が負う事になります。瑕疵担保責任の例当社でも管理受託をしてから瑕疵担保責任追及した物件がいくつかあり、特に多いのが雨による室内への漏水です。・屋上防水等の劣化による雨漏りによる室内の漏水築年数が経過してくると屋上の防水が切れていたり壁にあるクラック(ヒビ)から雨水が入り込み躯体などを通じて浸水し居室内に漏水が発生します。該当物件も屋上防水が劣化しており雨が多い季節に発生しました。最終的には売主(不動産業者)に屋上防水の費用を出して頂き防水工事を実施しました。・壁紙を剥がしたら漏水が判明退去をしたお部屋の退去立会の際に換気をしていてもお部屋内が我慢できない位カビ臭いお部屋がありました。入居者の方の換気不足ではと思いましたが、原因は別の部分にありました。壁紙の一部を剥がしてみると中にはカビがビッシリ生えており、壁面の目地が切れた事により雨水が侵入しお部屋内の壁が長い間、湿っていたことが原因でした。こちらも目地の打ち換え費用を売主に負担して頂きました。・入居者の方に突然告げられた雨漏り居住中のお客様より小修繕の依頼が現地確認を行った際に、「前の管理会社に伝えていたのですが、雨漏り修理はいつになりますか?」前管理会社からの引継ぎ事項になかったので驚きました。何故、前管理会社は言わないのか?このケースは売主兼管理会社であったため、自社に不利になる事は黙っておこうと考えたのかもしれません。入居者の方に詳しく事情を聴くと、大雨の際に雨漏りが発生し、頻繁でなかったので管理会社が対応をしてくれなかったとの事でした。今回のケースも屋上防水が切れていた様なので売主の負担で工事を実施して頂きました。雨漏りが発生する前に投資用物件の瑕疵担保責任の代表は雨漏りです。特に築年数が経過した物件だと屋上防水が劣化しているケースが多く買主側も気にしていない事もあり、購入後に発生してしまう事があります。今回説明をしたケースを考えると結局、損をしているのは買主の様に思いますが、実際には入居者の方に一番迷惑がかかっております。賃貸業者サービス業ですので、まずはその部分を考えなくてはいけません。また雨漏りは一度発生すると原因を追究するのに時間と労力がかかるので、できれば購入時にしっかりと防水状態を見て購入をし、屋上防水が劣化している場合漏水発生する前に早期に対策を行う事が重要です。おわりに初めて不動産投資をされた方で売主への瑕疵担保責任が追及できるのかわからず、気が付いた時には瑕疵担保の責任できる期間が過ぎてしまった。また管理会社に相談をしても業務外と言われて弁護士に相談してくれと断られ弁護士費用などが多額になったり面倒になるのではと泣き寝入りするケースもあると思います。漏水被害にかかる費用(調査費、工事費、入居者への対応)は多額になる事も多く、この費用を負担するとなると非常に大きな出費となります。し瑕疵担保責任は民法で定められた法的権利です。 時間や手間がかかっても 必ず追及した方が良いです。著者:日本AMサービス 堂下 葉~次世代のための賃貸経営情報~
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