申請主義と言う言葉をご存知でしょうか。

当事者の申請がある時に限り手続きを開始すると言う意味です。

 

申請主義の代表格は役所で社会問題となった年金未払がありましたが、

これも申請がないから放置されてきた結果なのだと思います。

                                                                                                                                                                                               (写真=123RF)

金融機関も申請主義

不動産投資を行う上で金融機関は重要なパートーナーですが、

資金を借りてからは殆どと言って良い程、金融機関とコンタクトを取る事がなくなります。

不動産投資をされている方で金融機関に何かアプローチができると考えている方も少ない様です。

 

実は借入をしてから数年経過すると借入条件の交渉ができるのです。

つあり借入条件変更は皆様が打診をしない限り当初の契約のまま変わる事はありません。

 

不動産投資家の方の多くが金融機関へ打診をして融資条件が緩和される事はないと

思っている様ですが、実はそうではありません。

概ね借入から2年間位経過したら交渉をする事が可能となってくるので、必ず実行しましょう。

 

借入条件の交渉

借入条件の交渉でどんな打診ができるのか?

 

金利を下げる交渉

賃貸経営の経費の中で利息は非常に大きなウェイトを占めます。

金利を下げる交渉がうまく行くと大きくキャッシュフローを改善ができ

毎年、手許に残る金額も大きく変わってきます。

 

例:借入1億円 25年 元利均等払

上記の条件で金利4.5%ですと毎月の返済額555,832円、総返済額166,749,601円

金利交渉ができて金利3.5%になると毎月の返済額500,623円、総返済額150,186,940円円

この様に非常に大きなインパクトとなってきます。

 

融資期間延長

一般の投資家の方がこの交渉をするケースは非常に少ないですが、

運用中にキャッシュフローが悪化してきて弁済が厳しくなった場合に

融資期間を延ばす事で元金の支払額を減らしてキャッシュフロー改善を行ったり、

短期間で売買目的で購入した物件を融資期間で売却できなかった場合などに交渉をします。

 

元利金弁済の延長

この交渉は運用が本当に厳しい状況に追い込まれている時にする事が多いです。

今まで破産などをされている方の中には元利金弁済をするために消費者ローンや

銀行のカードローンなどを借りて返している場合が多いです。

借金を返すために借金をすると言うのは本当にリスクだけしか残らないです。

そこまで行動ができるならば金融機関に真っ先に相談するべきです。

金融機関の方もどうし様もなくなる前に相談をして頂きたいと言う考えなのです。

例えば稼働率が低くなり収入が元利金弁済を下回ってしまった場合に

元利金弁済をストップして稼働率を上げるために経費を使って改善を行ったり

売却活動を進めると行ったことも可能です。

 

注意点

数年毎の固定金利で契約をしている場合、金利交渉ができないケースがあります。

金融商品の購入や定期預金をして欲しいと依頼があったりしますが、

必ず金融商品のリスクを考えた上で購入しましょう。

おわりに

 

不動産を保有をして数年経過すれば概ねのキャッシュフローの状態がわかってきます。

金融機関はキャッシュフローの状況や手元資金が増加していたりすると金利を下げる交渉の可能性は増えます。

やはりしっかり金銭管理ができていれば信用があがるという事です。

また交渉する際にはレントロール、過去の収支表一覧などを予め準備をしておきましょう。

管理会社さんなどもこうした交渉をする際に重要な一助になります。

 

この様に何でも自分が特になる事を銀行にオファーしない手はありません。

皆様も申請をして交渉をしてみて下さい。

 

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

 

申請主義だから銀行に働きかけないと http://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/11/42819835_ml-1024x683.jpghttp://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/11/42819835_ml-150x150.jpgyodoshita賃貸経営金融申請主義と言う言葉をご存知でしょうか。 当事者の申請がある時に限り手続きを開始すると言う意味です。   申請主義の代表格は役所で社会問題となった年金未払がありましたが、 これも申請がないから放置されてきた結果なのだと思います。 金融機関も申請主義 不動産投資を行う上で金融機関は重要なパートーナーですが、 資金を借りてからは殆どと言って良い程、金融機関とコンタクトを取る事がなくなります。 不動産投資をされている方で金融機関に何かアプローチができると考えている方も少ない様です。   実は借入をしてから数年経過すると借入条件の交渉ができるのです。 つあり借入条件変更は皆様が打診をしない限り当初の契約のまま変わる事はありません。   不動産投資家の方の多くが金融機関へ打診をして融資条件が緩和される事はないと 思っている様ですが、実はそうではありません。 概ね借入から2年間位経過したら交渉をする事が可能となってくるので、必ず実行しましょう。   借入条件の交渉 借入条件の交渉でどんな打診ができるのか?   金利を下げる交渉 賃貸経営の経費の中で利息は非常に大きなウェイトを占めます。 金利を下げる交渉がうまく行くと大きくキャッシュフローを改善ができ 毎年、手許に残る金額も大きく変わってきます。   例:借入1億円 25年 元利均等払 上記の条件で金利4.5%ですと毎月の返済額555,832円、総返済額166,749,601円 金利交渉ができて金利3.5%になると毎月の返済額500,623円、総返済額150,186,940円円 この様に非常に大きなインパクトとなってきます。   融資期間延長 一般の投資家の方がこの交渉をするケースは非常に少ないですが、 運用中にキャッシュフローが悪化してきて弁済が厳しくなった場合に 融資期間を延ばす事で元金の支払額を減らしてキャッシュフロー改善を行ったり、 短期間で売買目的で購入した物件を融資期間で売却できなかった場合などに交渉をします。   元利金弁済の延長 この交渉は運用が本当に厳しい状況に追い込まれている時にする事が多いです。 今まで破産などをされている方の中には元利金弁済をするために消費者ローンや 銀行のカードローンなどを借りて返している場合が多いです。 借金を返すために借金をすると言うのは本当にリスクだけしか残らないです。 そこまで行動ができるならば金融機関に真っ先に相談するべきです。 金融機関の方もどうし様もなくなる前に相談をして頂きたいと言う考えなのです。 例えば稼働率が低くなり収入が元利金弁済を下回ってしまった場合に 元利金弁済をストップして稼働率を上げるために経費を使って改善を行ったり 売却活動を進めると行ったことも可能です。   注意点 数年毎の固定金利で契約をしている場合、金利交渉ができないケースがあります。 金融商品の購入や定期預金をして欲しいと依頼があったりしますが、 必ず金融商品のリスクを考えた上で購入しましょう。 おわりに   不動産を保有をして数年経過すれば概ねのキャッシュフローの状態がわかってきます。 金融機関はキャッシュフローの状況や手元資金が増加していたりすると金利を下げる交渉の可能性は増えます。 やはりしっかり金銭管理ができていれば信用があがるという事です。 また交渉する際にはレントロール、過去の収支表一覧などを予め準備をしておきましょう。 管理会社さんなどもこうした交渉をする際に重要な一助になります。   この様に何でも自分が特になる事を銀行にオファーしない手はありません。 皆様も申請をして交渉をしてみて下さい。     著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉  不動産投資成功のヒントをお届けします!
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