不動産投資を行う上で「いったい何が重要か?」

 

(写真=123RF)

今回は不動産投資に重要な事項のうち3つ考えて行きたいと思います。

 

1、ネット利回りはどれくらいか(収入から支出を引いて実際に手許に残る利回り)

2、元利金返済後のキャッシュフロー(最終的にいくら手許に残るか)

3、DSCR(デット・サービス・カバレッジ・レシオ:収入に対して元利金の返済がどの位の割合か)

 

上記はすべて収入を獲得するという項目の中での指標ですが、

不動産投資はいかにどれだけキャッシュフローを残すかということです。

長期的に運用する方が有利に働く不動産投資の場合は特に重要です。

 

この様に考えると収入を高める、費用を削減するなどに

目が行きがちですが、その前に不動産投資において大きなインパクトを与える

元利金の支払いについて解説をさせて頂きます。

 

不動産投資をされる大多数の方が金融機関から借入を行い、

借入時に定められた金利と元本返済を行って行く事になります。

 

返済期間中に条件変更等はできるにしても長期的なリスクを負うわけですから、

借入を行った時点の自分が取っているリスクの立ち位置を明確にする事が重要となります。

 

そこで重要となるのが冒頭で上げたDSCR(デッド・サービス・カバレッジ・レシオ)と言う指標です。

DSCRの計算式

元利金返済前のキャッシュフロー÷元利金返済額

 

つまり不動産投資で発生した収益から費用(減価償却費などを考慮)を差引し引いた純収益がが元利金返済にどの位余裕があるかがわかります。

 

実際に2つの例示します。

例1.一般的なケース

1億円の物件 借入8,500万円 純収益750万円 金利1.75%(年額149万円) 25年返済(年額340万円)

750万円÷489万円(149+340)=1.53(端数切捨て)

 

例2.ゼロエク投資の場合

1億円の物件 借入1億円 純収益750万円 金利3.5%(年額350万円) 25年返済(年額400万円)

750万円÷750万円(350+400)=1

 

一般的に1.3以上なら健全な数値と言われております。

 

この指標の重要なポイントとして

不動産投資は固定した運用ではないと言う点に着目する事です。

 

不動産投資を行っていれば稼働率の変動による収入の変動もあれば

想定しない支出などが発生する事もあります。

想定できないから考える必要がないと言う事ではなく、

 

DSCRを考慮して「どの位稼働率が下がったら」「どの位費用が増加したら」と

予め把握する事で事前に手段を選んで行けると言う事だと思います。

 

例えば稼働率が安定しない地域で空室ゼロの物件を購入するとします。

実は売主側は満室の方が高く売れる考えているので、売却前に客付をしています。

何も気にしなければ、売主側の勝ちです。

 

ここでDSCRを考慮して「どの位稼働率が下がったら」と言う発想があれば

 

この地域の平均稼働率はどうなのか?

過去の稼働率の推移はどうなのか?

これから多額にかかりそうな経費は?

 

この様にリスクに着目できると思います。

 

そしてリスクに着目する事で物件のポテンシャル、借入条件面、売買の価格面を判断する事にも繋がります。

不動産投資にもたくさんの指標がありますが、こうした指標をただの指標とせずに

実際に目の前にある投資に落とし込んで初めて役に立ちます。

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

空室リスク指標https://i0.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/02/07bf2b8a41d1f4246360f2e585bd84f0.jpg?fit=1024%2C1024https://i0.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/02/07bf2b8a41d1f4246360f2e585bd84f0.jpg?resize=150%2C150yodoshita賃貸経営金融賃貸経営不動産投資を行う上で「いったい何が重要か?」 (写真=123RF) 今回は不動産投資に重要な事項のうち3つ考えて行きたいと思います。 1、ネット利回りはどれくらいか(収入から支出を引いて実際に手許に残る利回り)2、元利金返済後のキャッシュフロー(最終的にいくら手許に残るか)3、DSCR(デット・サービス・カバレッジ・レシオ:収入に対して元利金の返済がどの位の割合か) 上記はすべて収入を獲得するという項目の中での指標ですが、不動産投資はいかにどれだけキャッシュフローを残すかということです。長期的に運用する方が有利に働く不動産投資の場合は特に重要です。 この様に考えると収入を高める、費用を削減するなどに目が行きがちですが、その前に不動産投資において大きなインパクトを与える元利金の支払いについて解説をさせて頂きます。 不動産投資をされる大多数の方が金融機関から借入を行い、借入時に定められた金利と元本返済を行って行く事になります。 返済期間中に条件変更等はできるにしても長期的なリスクを負うわけですから、借入を行った時点の自分が取っているリスクの立ち位置を明確にする事が重要となります。 そこで重要となるのが冒頭で上げたDSCR(デッド・サービス・カバレッジ・レシオ)と言う指標です。DSCRの計算式元利金返済前のキャッシュフロー÷元利金返済額 つまり不動産投資で発生した収益から費用(減価償却費などを考慮)を差引し引いた純収益がが元利金返済にどの位余裕があるかがわかります。 実際に2つの例示します。例1.一般的なケース1億円の物件 借入8,500万円 純収益750万円 金利1.75%(年額149万円) 25年返済(年額340万円)750万円÷489万円(149+340)=1.53(端数切捨て) 例2.ゼロエク投資の場合1億円の物件 借入1億円 純収益750万円 金利3.5%(年額350万円) 25年返済(年額400万円)750万円÷750万円(350+400)=1 一般的に1.3以上なら健全な数値と言われております。 この指標の重要なポイントとして不動産投資は固定した運用ではないと言う点に着目する事です。 不動産投資を行っていれば稼働率の変動による収入の変動もあれば想定しない支出などが発生する事もあります。想定できないから考える必要がないと言う事ではなく、 DSCRを考慮して「どの位稼働率が下がったら」「どの位費用が増加したら」と予め把握する事で事前に手段を選んで行けると言う事だと思います。 例えば稼働率が安定しない地域で空室ゼロの物件を購入するとします。実は売主側は満室の方が高く売れる考えているので、売却前に客付をしています。何も気にしなければ、売主側の勝ちです。 ここでDSCRを考慮して「どの位稼働率が下がったら」と言う発想があれば この地域の平均稼働率はどうなのか?過去の稼働率の推移はどうなのか?これから多額にかかりそうな経費は? この様にリスクに着目できると思います。 そしてリスクに着目する事で物件のポテンシャル、借入条件面、売買の価格面を判断する事にも繋がります。不動産投資にもたくさんの指標がありますが、こうした指標をただの指標とせずに実際に目の前にある投資に落とし込んで初めて役に立ちます。 著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉~次世代のための賃貸経営情報~
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