不動産投資を行う上で数字に強くなるのは「勝ち組大家さん」になるためには必然条件です。

当然、メンターや税理士さんなど強い味方を付けられれば数字に強くなくても成功の可能性は非常に高くなります。

しかしながら、一般的な営業トークをする営業マンはあくまでも物件を販売するだけで、

実際に不動産を多面的にデューデリジェンスを行う力は殆ど備えていません。

そこで今回は不動産投資に重要な部分である数字について考えてみたいと思います。

不動産投資を行う上で当然重要なのはいくらの収入があり、そしていくらの支出があるかが重要です。

つまりキャッシュフローを意識する中でどんな部分を考えて言えば良いかが重要となるわけです。

 

(写真=123RF)

空室率とは何か?

空室率とは所有している不動産の総戸数から空室を割り算した額になります。

〇〇%と意識する事は非常に重要ですが、注意をして頂きたいのが、

10戸保有している方と100戸保有している方の1部屋が空室の際の空室率は大きく違う点です。

10戸保有されているのなら稼働率90%ですが、100戸保有されていれば稼働率99%となります。

つまり1室のウエイトの重要性をしっかり考えて行かなければなりません。

何故、1室のウェイトを考慮しなければならいないのか、

それはキャッシュフローに与えるインパクトが同様の割合で影響を及ぼすからです。

 

上記の例で仮に1戸月額7万円の家賃とすると、家賃収入は

10戸×7万円=70万円⇒1戸空きで63万円

100戸×7万円=700万円⇒1戸空きで693万円

 

元利金返済が1戸単位で考えて月額3万円とすると、

10戸×3万円=30万円⇒63万円-30万円=33万円

100戸×3万円=300万円⇒693万円-300万円=393万円

 

元利金返済の限界空室率

元利金返済をするために維持しなければいけない金額は

30万円÷7万円=4.29→5戸

300万円÷7万円=42.86→43戸

 

稼働率で考えてみると

5戸÷10戸=50%以上維持する必要がある

43戸÷100戸=43%以上維持する必要がある

(他の経費などは考慮せずに)

 

となるわけです。

つまり10戸運用の場合50%以上、100戸運用をしていれば43%以上が

元利金弁済のための必要な稼働率になります。

 

以上の様に不動産投資における戸数、稼働率から1室のウエイトが把握できたと思います。

 

実際に空室率はどの程度で想定して購入するべきか?

空室率を想定する事はプロでも非常に難しく行う事は困難です。

だからと言って何の想定もせずに、「バラ色満室想定」で価格設定がされた物件を安易に購入してはいけません。

「稼働率が〇〇%」になった場合、具体的にキャッシュフローがどの程度変化するか。

そして前項で説明した様にどの位の規模(1戸のウェイト)でどの位の賃料収入の変化率があり

元利金返済にどの位のウエイトを占めるか等を把握する様にしましょう。

 

これを想定しているか、していないかで本当に大きく投資に対してのスタンスが変わると思います。

購入する際の判断材料にもつながります。

 

例えば、山手線徒歩10分以内の物件と郊外徒歩10分の物件とでは賃料も違えば、

稼働率の想定も違ってくると思います。

 

こうした単純でわかりやすい部分でも数字を把握する必要があります。

すべての物件に一律な稼働率の想定をしてはいけないという事です。

 

感覚的にこのエリアでこの近隣の施設などを考慮するとと言う発想にも繋がります。

こうした肌身で感じられる部分が実は不動産投資を行う上で非常に重要であったりします。

 

まとめ

今回、不動産投資に重要となるキャッシュフローの中で稼働率と元利金弁済をピックアップさせて頂いたのは、

非常に多くの大家さんがこうした数値を理解せずに、家賃収入が実際にはどれだけあり、

どこまでの水準が危険信号であるかを理解していないという現実があったためです。

 

実際に破産などをせざる負えなくなってしまった大家さんは、こうした部分をまったく理解せずに

家賃収入が減ってしまっていて、危険な状態でも管理会社を変更せずに毎月数十万円の持ち出しを

給与所得や他の借金で工面したケースもあります。

 

元利金弁済に危険な稼働率を意識をしていれば、予め危険な水準になる前に何かしらの対応策を

考えるきっかけにも繋がります。

 

また本当にまずい状況になる前に銀行や他のプロに相談する事も非常に有効です。

銀行担当の本音は破産されるよりも条件を緩和して続けて貰えた方が得ですし、

他に管理を委託するにしても、どうし様もない状態で依頼がきても対応が難しくなります。

 

不動産投資を始めてから5年もしないうちに破産をする。現実的にそうした事が発生しています。

しっかりとキャッシュフローを意識して不動産投資を行いましょう。

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下

空室率と元利金弁済 限界値はどこまでhttps://i2.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/06/62834081_ml.jpg?fit=1024%2C683https://i2.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/06/62834081_ml.jpg?resize=150%2C150yodoshita賃貸経営不動産投資を行う上で数字に強くなるのは「勝ち組大家さん」になるためには必然条件です。当然、メンターや税理士さんなど強い味方を付けられれば数字に強くなくても成功の可能性は非常に高くなります。しかしながら、一般的な営業トークをする営業マンはあくまでも物件を販売するだけで、実際に不動産を多面的にデューデリジェンスを行う力は殆ど備えていません。そこで今回は不動産投資に重要な部分である数字について考えてみたいと思います。不動産投資を行う上で当然重要なのはいくらの収入があり、そしていくらの支出があるかが重要です。つまりキャッシュフローを意識する中でどんな部分を考えて言えば良いかが重要となるわけです。 (写真=123RF)空室率とは何か? 空室率とは所有している不動産の総戸数から空室を割り算した額になります。〇〇%と意識する事は非常に重要ですが、注意をして頂きたいのが、10戸保有している方と100戸保有している方の1部屋が空室の際の空室率は大きく違う点です。10戸保有されているのなら稼働率90%ですが、100戸保有されていれば稼働率99%となります。つまり1室のウエイトの重要性をしっかり考えて行かなければなりません。何故、1室のウェイトを考慮しなければならいないのか、それはキャッシュフローに与えるインパクトが同様の割合で影響を及ぼすからです。 上記の例で仮に1戸月額7万円の家賃とすると、家賃収入は10戸×7万円=70万円⇒1戸空きで63万円100戸×7万円=700万円⇒1戸空きで693万円 元利金返済が1戸単位で考えて月額3万円とすると、10戸×3万円=30万円⇒63万円-30万円=33万円100戸×3万円=300万円⇒693万円-300万円=393万円 元利金返済の限界空室率元利金返済をするために維持しなければいけない金額は30万円÷7万円=4.29→5戸300万円÷7万円=42.86→43戸 稼働率で考えてみると5戸÷10戸=50%以上維持する必要がある43戸÷100戸=43%以上維持する必要がある(他の経費などは考慮せずに) となるわけです。つまり10戸運用の場合50%以上、100戸運用をしていれば43%以上が元利金弁済のための必要な稼働率になります。 以上の様に不動産投資における戸数、稼働率から1室のウエイトが把握できたと思います。  実際に空室率はどの程度で想定して購入するべきか? 空室率を想定する事はプロでも非常に難しく行う事は困難です。だからと言って何の想定もせずに、「バラ色満室想定」で価格設定がされた物件を安易に購入してはいけません。「稼働率が〇〇%」になった場合、具体的にキャッシュフローがどの程度変化するか。そして前項で説明した様にどの位の規模(1戸のウェイト)でどの位の賃料収入の変化率があり元利金返済にどの位のウエイトを占めるか等を把握する様にしましょう。 これを想定しているか、していないかで本当に大きく投資に対してのスタンスが変わると思います。購入する際の判断材料にもつながります。 例えば、山手線徒歩10分以内の物件と郊外徒歩10分の物件とでは賃料も違えば、稼働率の想定も違ってくると思います。 こうした単純でわかりやすい部分でも数字を把握する必要があります。すべての物件に一律な稼働率の想定をしてはいけないという事です。 感覚的にこのエリアでこの近隣の施設などを考慮するとと言う発想にも繋がります。こうした肌身で感じられる部分が実は不動産投資を行う上で非常に重要であったりします。  まとめ 今回、不動産投資に重要となるキャッシュフローの中で稼働率と元利金弁済をピックアップさせて頂いたのは、非常に多くの大家さんがこうした数値を理解せずに、家賃収入が実際にはどれだけあり、どこまでの水準が危険信号であるかを理解していないという現実があったためです。 実際に破産などをせざる負えなくなってしまった大家さんは、こうした部分をまったく理解せずに家賃収入が減ってしまっていて、危険な状態でも管理会社を変更せずに毎月数十万円の持ち出しを給与所得や他の借金で工面したケースもあります。 元利金弁済に危険な稼働率を意識をしていれば、予め危険な水準になる前に何かしらの対応策を考えるきっかけにも繋がります。 また本当にまずい状況になる前に銀行や他のプロに相談する事も非常に有効です。銀行担当の本音は破産されるよりも条件を緩和して続けて貰えた方が得ですし、他に管理を委託するにしても、どうし様もない状態で依頼がきても対応が難しくなります。 不動産投資を始めてから5年もしないうちに破産をする。現実的にそうした事が発生しています。しっかりとキャッシュフローを意識して不動産投資を行いましょう。 著者:日本AMサービス 代表 堂下~次世代のための賃貸経営情報~
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