いわゆる「勝ち組大家さん」と言われている方は独自で様々な行動を起こします。

独自で動くといっても自主管理をするわけではなく不動産投資の成功に非常に大きなウエイトを占める

融資条件の部分を好条件で借りるための動きをします。

 

現在、不動産投資を始められた方の多くが物件購入を行う時の仲介業者さんに任せきりにして、

金融機関も併せて斡旋をしてもらっていると思いますが、その際に条件について交渉をされた方は非常に少ないとのではないでしょうか。

蓋を開けてみると何の交渉もされていない様な高金利の条件であるにも関わらず、

斡旋してくれた仲介業者さんに当たり前の様に高額な斡旋料などを支払っているケースも中には見かけます。

(写真=123RF)

実は好条件の融資条件を引ける可能性がある方でもこの部分も仲介業者に任せきりにしてしまうと、非常に不利な条件で融資を受けて

購入をしてしまうという事が当たり前の様に発生しています。

 

今回は不動産投資における根幹となる融資について実務的な知識を解説をさせて頂き、

借換や新規融資の申込などの際にお役に立てばと思います。

※今回は金融機関へのアプローチなので物件の選別については話は割愛させて頂きます。

 

融資相談の前準備

金融機関が融資を行う際に重要視するのは、皆様の信用力や資産状況です。

資産が少ない人よりも多い方が良い

会社勤めが短い人よりも長い人の方が良い

 

まずご自身の状況を知ってもらう様にご自身のプロフィールシートを作ってみましょう。

勤務先:

勤続年数:

年収:

家族構成:

資産:

負債:

その他資産:

 

家族構成は万が一亡くなった場合に不動産の相続人が誰であるか確認をしています。

既婚者の方であれば個人で物件を購入する場合は奥様を連帯保証人に求められる事が多いです。

資産は預貯金、有価証券、生命保険、保険積立金などの事です。

負債はカーローン、マイホームローンなどの残高です。

 

ご自身の資産、負債を認識する事でどの位の純資産を保有して

不動産投資においてどの位の資産を利用して

どの位の資産を増やしていきたいかなどを考える良いきっかけにもなります。

 

次の上記の資産、負債などの証明書の写しを準備しましょう。

通帳、有価証券の残高が分かるサイトページ、保険証券、積立金の証明、借入金の返済表、自宅の謄本など

既に投資用不動産を保有している場合は、その物件情報、謄本、路線価図、評価証明、借入返済表など

収入を証明するのは昨年度の源泉徴収票、確定申告書の写しなど

ここまで揃えれば概ね問題なく銀行に相談に行く準備が整ったと思います。

 

金融機関の選別

さて次はどの金融機関に相談に行くかです、地元の金融機関が良いのか、購入をしようとしている物件が所在する地域の金融機関なのか

悩んでしまうところです。

実は多くの金融機関でもアパートローンなどの融資商品は当然の事ながらあります。

※金融機関により融資のスタンスは変わり、金利が低いけど手元資金を入れなくてはいけなかったり

金利が高いけど売買代金満額で融資をしてくれたり、耐用年数を経過しても長期ローンが組めたり etc.

 

まずはホームページなどで基本的な内容を調べてまずはご自身が住まわれている地域の金融機関に行ってみましょう。

いきなり都心銀行に行くのに気が引ける方は近くの地銀さんや信金さんの店舗に行くと良いと思います。

(多くの方が地銀さんで融資を受けて購入をしています。)

 

注意して頂きたいのが、いきなり店舗に飛び込みで行くのは止めましょう。

小さな規模の店舗の場合、営業担当の人数も少ないので、営業担当がいないため門前払いなんてケースもあると思います。

予め電話などでアパートローンを行っているかなどを確認し相談をして欲しいと言えば営業担当は喜んで会ってくれると思います。

色々な金融機関に会っていけば、それぞれの金融機関の特徴なども徐々に見えてくると思います。

ご自身で行くからには当然の事ながら良い条件で融資を受けると言う大前提を頭に入れながら動いてみましょう。

実は金融機関によっては営業担当が不動産投資について素人である事もありますので

営業担当に頼るのではなく営業担当が話を上に持っていきやすい様に対応する事を心がけましょう。

 

条件交渉はどうするのか?

当然の事ですが、借入条件は

不動産の担保評価、建物の築年数、手元資金の額などで大きく変わってきますが、そのまま金融機関から言われたままの条件で鵜呑みにせずに

交渉に臨みましょう。

交渉を行う上で大前提がありますが、まず購入を予定している物件のキャッシュフローシミュレーションが重要です。

シミュレーションを考慮した上で提示された条件と比較をしてキャッシュフローが回るかどうかなどを検討する事ができます。

シミュレーションと比較をしてあまりにもかけ離れた悪い条件で借入を行う必要ないので、もしかけ離れている場合は

時間が無駄になってしまう可能性があるので、断っても全く問題はありません。

 

ここで注意をして頂きたいのが、恐らく最初に提示される条件は非常に厳しい事を言ってくると思います。

悪い言い方をすると当然先方も商売なので足元をみます。

特に金利はその金融機関のサイトなどにも掲載されているアパートローンの店頭金利でのお話をされると思います。

これはあくまでも「一般論の金利」で目安でしかないので、営業担当の状況を見ながら交渉をしてみて下さい。

ただ条件を良くしてくれと交渉するよりも、

当初予定していたシミュレーションでは「金利〇〇%程度が限界」「元金返済の割合が」「減価償却費を考慮すると」など

うまく理由を付けてできる限り良い条件を引き出す様に心がけて下さい。何度も言いますが、想定外の条件で物件を購入する必然性は全くありません。

 

不動産を購入する時には金融機関から焦らせる事もありますし、時には物件の仲介業者から「物件がなくなる」などと焦らせる事もありますが、

そんな事を気にして不動産投資はせずに、あくまでも保有してキャッシュフローがどれだけ残るかだけを皆様は考える様にして下さい。

物件が無くなってしまった場合は縁がなかったので、次に期待する位の気持ちでいましょう。

 

最後に何よりも交渉を行う上で有利な立場でいられるのは複数の金融機関に相談していると言う点です。

当然、金融機関によって条件は違ってくるわけですから、後ろ盾があると交渉もしやすくなります。

「〇〇銀行では条件が〇〇」などを伝えると話しを進めたい金融機関なら「うちでは〇〇でできないか検討してみます」

という言葉が出てきたら皆さんの勝ちです。

金融機関を回るのは手間ですが、いくつかの金融機関を回る事で知識も付きますし、

これからの不動産投資において間違いなくプラスに働く事が多いです。

 

まとめ

最後にご自身で銀行に融資を打診する注意点として

 

1.営業担当の話は話半分に

また営業担当が言う事は話半分にしましょう、金融機関の融資は営業担当が決めるのではなく

審査部門が決めます、借入する金額や金融機関の大小によっては本社などに相談するケースがあり、支店はあくまでも中継店なんて事があります。

営業担当が良い事を言っているから信じ切って、物件の仲介会社に下手な事を言ってしまい、待たせるだけ待たせて

購入しないという結果になってしまうと信用を失ってしまう事もあり、次に物件紹介をして貰えない事もあるでしょう。

 

2.素人には貸さない

少なくとも営業担当以上の不動産の知識を持った上で融資の打診をしましょう。

不動産の事がわからない営業担当がいる事を先にもお話をしましたが、融資を受ける側もそのような状況では

余程の資産家でない限り融資を受けるところまで話が進んでいきません。

そもそも収支予想や金利などが想定できていなければ、何も把握していない不動産の融資を申し込んでいるようなもので

金融機関もそうした方には融資を行いたいと思わないのは当然です。

理路整然としたシミュレーションに希望する金利を入れておけば良いと思います。

元利金の支払、減価償却、税金などが考慮されキャッシュフローなどがうまく回っていれば

金融機関も物件の状況などが把握しやすくなり、好感を持たれると思います。

 

3.シミュレーション、将来の展望は重要な要素

今回は物件についてのお話は避けましたが、物件のキャッシュフローシミュレーションや将来におけるご自身の考えなどは

営業担当が融資担当を説得する材料になりますので、この部分を明確にして説明出来るようにしましょう。

 

この様に非常にハードルが高い様にも思いますが、この努力は不動産投資に非常に大きな影響を与えます。

特に本来であれば信用があるにも関わらず、融資とセットで高金利で借りてしまった人に絶大な効果があります。

実際に年利4.5%で借入ていた物件を最終的に借換えを行い1%を切る水準にまで下げた大家さんもいらっしゃいます。

もし借入額が1億だとすると約350万円の利息を年間で減らした事になります。本当に大きな水準だと思います。

ご自身でできなくても信用できるパートナーなどを巻き込んで行う事も可能ですので、是非、チャレンジしてみて下さい!

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

 

銀行に融資を相談しようhttp://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/04/21983089_ml-1024x1017.jpg http://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/04/21983089_ml-150x150.jpg yodoshita不動産マーケット賃貸経営金融いわゆる「勝ち組大家さん」と言われている方は独自で様々な行動を起こします。 独自で動くといっても自主管理をするわけではなく不動産投資の成功に非常に大きなウエイトを占める 融資条件の部分を好条件で借りるための動きをします。   現在、不動産投資を始められた方の多くが物件購入を行う時の仲介業者さんに任せきりにして、 金融機関も併せて斡旋をしてもらっていると思いますが、その際に条件について交渉をされた方は非常に少ないとのではないでしょうか。 蓋を開けてみると何の交渉もされていない様な高金利の条件であるにも関わらず、 斡旋してくれた仲介業者さんに当たり前の様に高額な斡旋料などを支払っているケースも中には見かけます。 (写真=123RF) 実は好条件の融資条件を引ける可能性がある方でもこの部分も仲介業者に任せきりにしてしまうと、非常に不利な条件で融資を受けて 購入をしてしまうという事が当たり前の様に発生しています。   今回は不動産投資における根幹となる融資について実務的な知識を解説をさせて頂き、 借換や新規融資の申込などの際にお役に立てばと思います。 ※今回は金融機関へのアプローチなので物件の選別については話は割愛させて頂きます。   融資相談の前準備 金融機関が融資を行う際に重要視するのは、皆様の信用力や資産状況です。 資産が少ない人よりも多い方が良い 会社勤めが短い人よりも長い人の方が良い   まずご自身の状況を知ってもらう様にご自身のプロフィールシートを作ってみましょう。 勤務先: 勤続年数: 年収: 家族構成: 資産: 負債: その他資産:   家族構成は万が一亡くなった場合に不動産の相続人が誰であるか確認をしています。 既婚者の方であれば個人で物件を購入する場合は奥様を連帯保証人に求められる事が多いです。 資産は預貯金、有価証券、生命保険、保険積立金などの事です。 負債はカーローン、マイホームローンなどの残高です。   ご自身の資産、負債を認識する事でどの位の純資産を保有して 不動産投資においてどの位の資産を利用して どの位の資産を増やしていきたいかなどを考える良いきっかけにもなります。   次の上記の資産、負債などの証明書の写しを準備しましょう。 通帳、有価証券の残高が分かるサイトページ、保険証券、積立金の証明、借入金の返済表、自宅の謄本など 既に投資用不動産を保有している場合は、その物件情報、謄本、路線価図、評価証明、借入返済表など 収入を証明するのは昨年度の源泉徴収票、確定申告書の写しなど ここまで揃えれば概ね問題なく銀行に相談に行く準備が整ったと思います。   金融機関の選別 さて次はどの金融機関に相談に行くかです、地元の金融機関が良いのか、購入をしようとしている物件が所在する地域の金融機関なのか 悩んでしまうところです。 実は多くの金融機関でもアパートローンなどの融資商品は当然の事ながらあります。 ※金融機関により融資のスタンスは変わり、金利が低いけど手元資金を入れなくてはいけなかったり 金利が高いけど売買代金満額で融資をしてくれたり、耐用年数を経過しても長期ローンが組めたり etc.   まずはホームページなどで基本的な内容を調べてまずはご自身が住まわれている地域の金融機関に行ってみましょう。 いきなり都心銀行に行くのに気が引ける方は近くの地銀さんや信金さんの店舗に行くと良いと思います。 (多くの方が地銀さんで融資を受けて購入をしています。)   注意して頂きたいのが、いきなり店舗に飛び込みで行くのは止めましょう。 小さな規模の店舗の場合、営業担当の人数も少ないので、営業担当がいないため門前払いなんてケースもあると思います。 予め電話などでアパートローンを行っているかなどを確認し相談をして欲しいと言えば営業担当は喜んで会ってくれると思います。 色々な金融機関に会っていけば、それぞれの金融機関の特徴なども徐々に見えてくると思います。 ご自身で行くからには当然の事ながら良い条件で融資を受けると言う大前提を頭に入れながら動いてみましょう。 実は金融機関によっては営業担当が不動産投資について素人である事もありますので 営業担当に頼るのではなく営業担当が話を上に持っていきやすい様に対応する事を心がけましょう。   条件交渉はどうするのか? 当然の事ですが、借入条件は 不動産の担保評価、建物の築年数、手元資金の額などで大きく変わってきますが、そのまま金融機関から言われたままの条件で鵜呑みにせずに 交渉に臨みましょう。 交渉を行う上で大前提がありますが、まず購入を予定している物件のキャッシュフローシミュレーションが重要です。 シミュレーションを考慮した上で提示された条件と比較をしてキャッシュフローが回るかどうかなどを検討する事ができます。 シミュレーションと比較をしてあまりにもかけ離れた悪い条件で借入を行う必要ないので、もしかけ離れている場合は 時間が無駄になってしまう可能性があるので、断っても全く問題はありません。   ここで注意をして頂きたいのが、恐らく最初に提示される条件は非常に厳しい事を言ってくると思います。 悪い言い方をすると当然先方も商売なので足元をみます。 特に金利はその金融機関のサイトなどにも掲載されているアパートローンの店頭金利でのお話をされると思います。 これはあくまでも「一般論の金利」で目安でしかないので、営業担当の状況を見ながら交渉をしてみて下さい。 ただ条件を良くしてくれと交渉するよりも、 当初予定していたシミュレーションでは「金利〇〇%程度が限界」「元金返済の割合が」「減価償却費を考慮すると」など うまく理由を付けてできる限り良い条件を引き出す様に心がけて下さい。何度も言いますが、想定外の条件で物件を購入する必然性は全くありません。   不動産を購入する時には金融機関から焦らせる事もありますし、時には物件の仲介業者から「物件がなくなる」などと焦らせる事もありますが、 そんな事を気にして不動産投資はせずに、あくまでも保有してキャッシュフローがどれだけ残るかだけを皆様は考える様にして下さい。 物件が無くなってしまった場合は縁がなかったので、次に期待する位の気持ちでいましょう。   最後に何よりも交渉を行う上で有利な立場でいられるのは複数の金融機関に相談していると言う点です。 当然、金融機関によって条件は違ってくるわけですから、後ろ盾があると交渉もしやすくなります。 「〇〇銀行では条件が〇〇」などを伝えると話しを進めたい金融機関なら「うちでは〇〇でできないか検討してみます」 という言葉が出てきたら皆さんの勝ちです。 金融機関を回るのは手間ですが、いくつかの金融機関を回る事で知識も付きますし、 これからの不動産投資において間違いなくプラスに働く事が多いです。   まとめ 最後にご自身で銀行に融資を打診する注意点として   1.営業担当の話は話半分に また営業担当が言う事は話半分にしましょう、金融機関の融資は営業担当が決めるのではなく 審査部門が決めます、借入する金額や金融機関の大小によっては本社などに相談するケースがあり、支店はあくまでも中継店なんて事があります。 営業担当が良い事を言っているから信じ切って、物件の仲介会社に下手な事を言ってしまい、待たせるだけ待たせて 購入しないという結果になってしまうと信用を失ってしまう事もあり、次に物件紹介をして貰えない事もあるでしょう。   2.素人には貸さない 少なくとも営業担当以上の不動産の知識を持った上で融資の打診をしましょう。 不動産の事がわからない営業担当がいる事を先にもお話をしましたが、融資を受ける側もそのような状況では 余程の資産家でない限り融資を受けるところまで話が進んでいきません。 そもそも収支予想や金利などが想定できていなければ、何も把握していない不動産の融資を申し込んでいるようなもので 金融機関もそうした方には融資を行いたいと思わないのは当然です。 理路整然としたシミュレーションに希望する金利を入れておけば良いと思います。 元利金の支払、減価償却、税金などが考慮されキャッシュフローなどがうまく回っていれば 金融機関も物件の状況などが把握しやすくなり、好感を持たれると思います。   3.シミュレーション、将来の展望は重要な要素 今回は物件についてのお話は避けましたが、物件のキャッシュフローシミュレーションや将来におけるご自身の考えなどは 営業担当が融資担当を説得する材料になりますので、この部分を明確にして説明出来るようにしましょう。   この様に非常にハードルが高い様にも思いますが、この努力は不動産投資に非常に大きな影響を与えます。 特に本来であれば信用があるにも関わらず、融資とセットで高金利で借りてしまった人に絶大な効果があります。 実際に年利4.5%で借入ていた物件を最終的に借換えを行い1%を切る水準にまで下げた大家さんもいらっしゃいます。 もし借入額が1億だとすると約350万円の利息を年間で減らした事になります。本当に大きな水準だと思います。 ご自身でできなくても信用できるパートナーなどを巻き込んで行う事も可能ですので、是非、チャレンジしてみて下さい!   著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉  不動産投資成功のヒントをお届けします!
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