新築ワンルーム投資の成功確率は〇%

先日、投稿させて頂いた新築ワンルーム投資についての記事です。

新築ワンルームマンション投資もいよいよ過渡期を迎えてきた様に思います。

と言うのも、実際のお話で新築ワンルームを投資を始めて5年を超えてくる方で

当初予定していた想定で運用が進んでいないと多くの声が聴こえてきています。

今すぐにでも処分したいと考えている方が多く毎月の持出や経費の問題

理由は様々な様です。

ワンルームの失敗事例

・家賃保証をしている会社から一方的に解約をされた

・空室期間が長期化して新たな入居者が決まらない

・原状回復費や修繕など想定外の費用がかかってしまっている

・賃料収入は黒字なのに多額の元本返済によりキャッシュフローがマイナス

・固定資産税の負担が大きい

・市況が良い時に売却をしようとしたが、借入元金を返済できる価格で

売却できない

・節税になると購入をしたが実際には節税にならない

・管理組合に支払う管理費、修繕積立金などを払うと毎月持ち出しが発生してしまう

・毎月の持出しが多く、数戸持っているとその額が大きくなり他の所得で工面している

自己破産 新築ワンルーム投資

今回は改めて冷静にワンルーム投資を分析してみましょう!

初年度は節税になるは本当か?

ワンルームマンションの営業トークの一つである、初年度の節税ですが、

これはワンルーム投資におけるかかった経費が

「取得経費が他の所得との損益通算」が可能となる

考えからくる訳ですが、

ワンルームを取得する際にかかる経費(登録免許税、不動産取得税など)は

大きいため購入した初年度に賃貸経営が赤字になる事が多いのですが、

この赤字により他の所得(サラリーマン所得等)と損益通算(損を合算)をして

他の所得を減らす事により、その部分の所得税等が減ると言う事です。

これは節税と言うよりはその分、キャッシュの持ち出しが発生していると言う

事に注意が必要です。

節税ができると言うよりは使ったお金を経費にしているだけなので

ワンルーム投資を行ったことによる支出がある前提なので、

商売で考えればワンルーム投資は赤字で損をしており、その損をサラリーマンの所得で

まかなっているという事にすぎません。

家賃保証があればローン期間中は安心して運用ができるか?

ワンルーム投資の多くのケースが分譲した会社の関連会社の家賃保証などが入ります。

18年位前にワンルーム投資は非常に盛り上がっていた時期がありましたが、

分譲会社が既に倒産をしている事も多く、その関連している企業の家賃保証をする

会社さんも存在しないという事実もあります。

存続していたとしても当初約束された保証賃料は減額されているのが現実です。

家賃保証がある事に安心をして購入ができると安易に考えてしまいますが、

昨今の大手アパート建築会社などのサブリース契約を一方的に解約されたとか

賃料を減額されていた問題がある中で

未来永続して当初の約束通りの家賃保証をしてもらう事は不可能と

考えておく事が良いと思います。

名もない会社がワンルームを販売するために無理な賃料、永続的な保証を

しますが、

これはワンルームを販売させるための手段でしかない様に思います。

現実に、近年シェアハウス不動産投資などが流行っていましたが、

わずか数年で盛り上がった投資もシェアハウス運営会社から一方的に

当初約束された賃料を減額されました。最終的には未払いになり破綻しました。

販売したシェアハウスがサブリース賃料に充てられ自転車操業になっていました。

結局ワンルーム投資の運用成績はどうなのだろうか?

入居者がいれば毎月家賃収入が定期的に入り、他の所得と合算で当然ですが、所得は上がります。

しかし気を付けなければならないのが、特に借り入れた元金返済分です。

元金部分は返済をしても経費にはならない(所得を減らす効果がない)のです。

そして減価償却費(支出がないが所得を減らす経費)の部分をしっかり意識しなければなりません。

以下で具体的に説明をさせて頂きます。

家賃収入分 例えば月額8万円×12ヶ月=96万円

元利金返済分 例えば1900万円借入 35年 金利3.5% 元利均等払いだと

概ねの年間の金利60万円、元金45万円返済

減価償却費 34万円/年

火災保険(オーナー保険)2万円/年

固都税 4.5万円/年

ざっとですが、一般的にワンルーム投資の例での内訳ですが、計算をさせて頂きます。

収益の計算

96万円-60万円(金利)-34万円(減価償却費)-2万円(火災保険)-固都税(4.5万円)

-マンション管理組合管理費0.5万円-修繕積立金0.5万円=△5.5万円

現金の計算

96万円-60万円(金利)-45万円(元金)-2万円(火災保険)-固都税(4.5万円)

–マンション管理組合管理費0.5万円-修繕積立金0.5万円=△16.5万円

ざっくりとした収支計算と損益計算ですが、収益計算の△5.5万円が他の所得と合算される事で

税金を減らす影響を与えます。(仮に税率が30%とすると1.65万円の節税にしかなりません)

そして現金計算をみると毎年16.5万円現金が出て行く事になります。

(非常に多いのですが、固都税などがシミュレーションに入っていないケースが多く

結果的に持ち出しが年間10~20万円位になってしまう様です。)

さらに重要な部分ですが、

この中で募集にかかる原状回復費用や募集広告料、修繕費など

家賃保証契約内に別途負担が定められているケースがあります。(費用増)

また家賃保証がない場合は空室率、賃貸管理費の問題などもあるでしょう。

(収入減+費用増)

この差額1,000円+でワンルームが数十年後に自分の物になる。

そんな営業トークですがそれでも投資を行う魅力があるのかは懐疑的です。

月々の元利金返済の中で半分が元金返済でキャッシュアウトが毎年あり

いざ辞めたくても借入金を返済する価格では売却できない。

これが新築ワンルーム投資の現実なのです。

おわりに

ワンルーム投資を行うにはそれなりのリスクを持って運用する必要があります。

・節税対策はただ購入時に支払部分(キャッシュアウト)が経費になっているだけ

・購入時のシミュレーションで想定されていない事がある

・賃貸住居は入退去があり広告料、原状回復費用、修繕費などがかかる

・家賃保証会社が破綻する事もある

・ローンの支払いが終わった時にどれ位の金額で売却できるかは未知数

先の例ですべての仮条件が固定されていた場合に35年後の売却を考えると

35年間の持ち出しは35×年△16.5万円で△577.5万円

元利金の支払は終わっているので35年後に約577.5万円以上で売却した差額が

35年間ワンルームマンションを運用した結果です。

年金の代わりになるか考えると借入返済後に保有を続けて得る家賃収入

(税引後の収入)でこの△577.5万円を回収してからになります。

一体何年かかる計算なのでしょうか。購入してから約40年もの期間保有して

初めて年金代わりになる、その間賃料や修繕費などは大きく変わるので、

まったく悪い方にしか予測が付かない投資ですね。

今回は簡易的に計算させて頂きましたが、ワンルーム投資を突き詰めれば

突き詰める程、リスクのある投資です。。

※注意※

投資は自己判断でお願いします。

上記の計算例で正確に計算できていない部分

(利払金の逓減、マンションの管理費、修繕積立

金の増額、仲介手数料などの取得経費の簿価計上など)も

あります。

「更新2019.11.9」

著者:日本AMサービス 堂下 葉

(続)新築ワンルーム投資の成功確率は〇%http://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/11/40259126_m.jpghttp://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/11/40259126_m-150x150.jpgyodoshita不動産売買賃貸経営http://reibee.japan-am-service.com/%e6%96%b0%e7%af%89%e3%83%af%e3%83%b3%e3%83%ab%e3%83%bc%e3%83%a0%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%81%ae%e6%88%90%e5%8a%9f%e7%a2%ba%e7%8e%87%e3%81%af%e3%80%87%ef%bc%85/先日、投稿させて頂いた新築ワンルーム投資についての記事です。新築ワンルームマンション投資もいよいよ過渡期を迎えてきた様に思います。と言うのも、実際のお話で新築ワンルームを投資を始めて5年を超えてくる方で当初予定していた想定で運用が進んでいないと多くの声が聴こえてきています。今すぐにでも処分したいと考えている方が多く毎月の持出や経費の問題理由は様々な様です。ワンルームの失敗事例・家賃保証をしている会社から一方的に解約をされた・空室期間が長期化して新たな入居者が決まらない・原状回復費や修繕など想定外の費用がかかってしまっている・賃料収入は黒字なのに多額の元本返済によりキャッシュフローがマイナス・固定資産税の負担が大きい・市況が良い時に売却をしようとしたが、借入元金を返済できる価格で売却できない・節税になると購入をしたが実際には節税にならない・管理組合に支払う管理費、修繕積立金などを払うと毎月持ち出しが発生してしまう・毎月の持出しが多く、数戸持っているとその額が大きくなり他の所得で工面しているhttp://reibee.japan-am-service.com/%E8%87%AA%E5%B7%B1%E7%A0%B4%E7%94%A3%e3%80%80%E6%96%B0%E7%AF%89%E3%83%AF%E3%83%B3%E3%83%AB%E3%83%BC%E3%83%A0%E6%8A%95%E8%B3%87/今回は改めて冷静にワンルーム投資を分析してみましょう!初年度は節税になるは本当か? ワンルームマンションの営業トークの一つである、初年度の節税ですが、これはワンルーム投資におけるかかった経費が「取得経費が他の所得との損益通算」が可能となる考えからくる訳ですが、ワンルームを取得する際にかかる経費(登録免許税、不動産取得税など)は大きいため購入した初年度に賃貸経営が赤字になる事が多いのですが、この赤字により他の所得(サラリーマン所得等)と損益通算(損を合算)をして他の所得を減らす事により、その部分の所得税等が減ると言う事です。これは節税と言うよりはその分、キャッシュの持ち出しが発生していると言う事に注意が必要です。節税ができると言うよりは使ったお金を経費にしているだけなのでワンルーム投資を行ったことによる支出がある前提なので、商売で考えればワンルーム投資は赤字で損をしており、その損をサラリーマンの所得でまかなっているという事にすぎません。 家賃保証があればローン期間中は安心して運用ができるか? ワンルーム投資の多くのケースが分譲した会社の関連会社の家賃保証などが入ります。18年位前にワンルーム投資は非常に盛り上がっていた時期がありましたが、分譲会社が既に倒産をしている事も多く、その関連している企業の家賃保証をする会社さんも存在しないという事実もあります。存続していたとしても当初約束された保証賃料は減額されているのが現実です。家賃保証がある事に安心をして購入ができると安易に考えてしまいますが、昨今の大手アパート建築会社などのサブリース契約を一方的に解約されたとか賃料を減額されていた問題がある中で未来永続して当初の約束通りの家賃保証をしてもらう事は不可能と考えておく事が良いと思います。名もない会社がワンルームを販売するために無理な賃料、永続的な保証をしますが、これはワンルームを販売させるための手段でしかない様に思います。現実に、近年シェアハウス不動産投資などが流行っていましたが、わずか数年で盛り上がった投資もシェアハウス運営会社から一方的に当初約束された賃料を減額されました。最終的には未払いになり破綻しました。販売したシェアハウスがサブリース賃料に充てられ自転車操業になっていました。 結局ワンルーム投資の運用成績はどうなのだろうか? 入居者がいれば毎月家賃収入が定期的に入り、他の所得と合算で当然ですが、所得は上がります。しかし気を付けなければならないのが、特に借り入れた元金返済分です。元金部分は返済をしても経費にはならない(所得を減らす効果がない)のです。そして減価償却費(支出がないが所得を減らす経費)の部分をしっかり意識しなければなりません。以下で具体的に説明をさせて頂きます。家賃収入分 例えば月額8万円×12ヶ月=96万円元利金返済分 例えば1900万円借入 35年 金利3.5% 元利均等払いだと概ねの年間の金利60万円、元金45万円返済減価償却費 34万円/年火災保険(オーナー保険)2万円/年固都税 4.5万円/年ざっとですが、一般的にワンルーム投資の例での内訳ですが、計算をさせて頂きます。収益の計算96万円-60万円(金利)-34万円(減価償却費)-2万円(火災保険)-固都税(4.5万円)-マンション管理組合管理費0.5万円-修繕積立金0.5万円=△5.5万円現金の計算96万円-60万円(金利)-45万円(元金)-2万円(火災保険)-固都税(4.5万円)--マンション管理組合管理費0.5万円-修繕積立金0.5万円=△16.5万円ざっくりとした収支計算と損益計算ですが、収益計算の△5.5万円が他の所得と合算される事で税金を減らす影響を与えます。(仮に税率が30%とすると1.65万円の節税にしかなりません)そして現金計算をみると毎年16.5万円現金が出て行く事になります。(非常に多いのですが、固都税などがシミュレーションに入っていないケースが多く結果的に持ち出しが年間10~20万円位になってしまう様です。)さらに重要な部分ですが、この中で募集にかかる原状回復費用や募集広告料、修繕費など家賃保証契約内に別途負担が定められているケースがあります。(費用増)また家賃保証がない場合は空室率、賃貸管理費の問題などもあるでしょう。(収入減+費用増)この差額1,000円+でワンルームが数十年後に自分の物になる。そんな営業トークですがそれでも投資を行う魅力があるのかは懐疑的です。月々の元利金返済の中で半分が元金返済でキャッシュアウトが毎年ありいざ辞めたくても借入金を返済する価格では売却できない。これが新築ワンルーム投資の現実なのです。おわりに ワンルーム投資を行うにはそれなりのリスクを持って運用する必要があります。・節税対策はただ購入時に支払部分(キャッシュアウト)が経費になっているだけ・購入時のシミュレーションで想定されていない事がある・賃貸住居は入退去があり広告料、原状回復費用、修繕費などがかかる・家賃保証会社が破綻する事もある・ローンの支払いが終わった時にどれ位の金額で売却できるかは未知数先の例ですべての仮条件が固定されていた場合に35年後の売却を考えると35年間の持ち出しは35×年△16.5万円で△577.5万円元利金の支払は終わっているので35年後に約577.5万円以上で売却した差額が35年間ワンルームマンションを運用した結果です。年金の代わりになるか考えると借入返済後に保有を続けて得る家賃収入(税引後の収入)でこの△577.5万円を回収してからになります。一体何年かかる計算なのでしょうか。購入してから約40年もの期間保有して初めて年金代わりになる、その間賃料や修繕費などは大きく変わるので、まったく悪い方にしか予測が付かない投資ですね。今回は簡易的に計算させて頂きましたが、ワンルーム投資を突き詰めれば突き詰める程、リスクのある投資です。。※注意※投資は自己判断でお願いします。上記の計算例で正確に計算できていない部分(利払金の逓減、マンションの管理費、修繕積立金の増額、仲介手数料などの取得経費の簿価計上など)もあります。「更新2019.11.9」著者:日本AMサービス 堂下 葉~次世代のための賃貸経営情報~
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