新築ワンルーム投資の成功確率は〇%

 

先日、投稿させて頂いた新築ワンルーム投資についての記事です。

新築ワンルームマンション投資もいよいよ過渡期を迎えてきた様に思います。

と言うのも、実際のお話で新築ワンルームを投資を始めて5年を超えてくる方で

当初予定していた想定で運用が進んでいないと多くの声が聴こえてきています。

 

今すぐにでも処分したいと考えている方が多く毎月の持出や経費の問題

理由は様々な様です。

 

ワンルームの失敗事例

・家賃保証をしている会社から一方的に解約をされた

・空室期間が長期化して新たな入居者が決まらない

・原状回復費や修繕など想定外の費用がかかってしまっている

・市況が良い時に売却をしようとしたが、借入元金を返済できる価格で売却できない

・節税になると購入をしたが実際には節税にならない

・管理組合に支払う管理費、修繕積立金などを払うと毎月持ち出しが発生してしまう

・毎月の持出しが多く、数戸持っているとその額が大きくなり他の所得で工面している

 

今回は改めて冷静にワンルーム投資を分析してみましょう!

初年度は節税になるは本当か?

ワンルームマンションの営業トークの一つである、初年度の節税ですが、

これはワンルーム投資におけるかかった経費が「取得経費が他の所得との損益通算」が可能となる

考えからくる訳ですが、

ワンルームを取得する際にかかる経費(登録免許税、不動産取得税など)は

大きいため購入した初年度に賃貸経営が赤字になる事が多いのですが、

この赤字により他の所得(サラリーマン所得等)と損益通算(損を合算)をして

他の所得を減らす事により、その部分の所得税等が減ると言う事です。

 

これは節税と言うよりはその分、キャッシュの持ち出しが発生していると言う事でもありますので、

節税ができると言うよりは使ったお金を経費にしていると言う商売をしていれば当然の事なのです。

たまたまサラリーマンの方が購入するケースの場合、サラリーマン所得では使ったお金が経費として

利用できないので、そうした当たり前をうまく利用した言い回しの一つに過ぎないのだと思います。

 

家賃保証があればローン期間中は安心して運用ができるか?

ワンルーム投資の多くのケースが分譲した会社の関連会社の家賃保証などが入ります。

18年位前にワンルーム投資は非常に盛り上がっていた時期がありましたが、

分譲会社が既に倒産をしている事も多く、その関連している企業の家賃保証をする

会社さんも存在しないという事実もあります。

存続していたとしても当初約束された保証賃料は減額されているのが現実です。

家賃保証がある事に安心をして購入ができると安易に考えてしまいますが、

昨今の大手アパート建築会社などのサブリース契約を一方的に解約されたとか

賃料を減額されていた問題がある中で

当然の事ながら未来永続して当初の約束通りの家賃保証をしてもらう事は不可能と

考えているのが良いと思います。

 

余談ですが、近年シェアハウス不動産投資などが流行っていますが、

わずか数年で盛り上がった投資もシェアハウス運営会社から一方的に

当初約束された賃料を減額されたと言う話も出てきています。

 

結局運用成績てどうなのだろうか?

入居者がいれば毎月家賃収入が定期的に入り、他の所得と合算で当然ですが、所得は上がります。

しかし気を付けなければならないのが、特に借り入れた元金返済分です。

元金部分は返済をしても経費にはならない(所得を減らす効果がない)のです。

そして減価償却費(支出がないが所得を減らす経費)の部分をしっかり意識しなければなりません。

以下で具体的に説明をさせて頂きます。

 

家賃収入分 例えば月額8万円×12ヶ月=96万円

元利金返済分 例えば1900万円借入 35年 金利3.5% 元利均等払いだと

概ねの年間の金利60万円、元金45万円返済

減価償却費 34万円/年

火災保険(オーナー保険)2万円/年

固都税 4.5万円/年

 

ざっとですが、一般的にワンルーム投資の例での内訳ですが、計算をさせて頂きます。

収益の計算

96万円-60万円(金利)-34万円(減価償却費)-2万円(火災保険)-固都税(4.5万円)

-マンション管理組合管理費0.5万円-修繕積立金0.5万円=△5.5万円

現金の計算

96万円-60万円(金利)-45万円(元金)-2万円(火災保険)-固都税(4.5万円)

–マンション管理組合管理費0.5万円-修繕積立金0.5万円=△16.5万円

 

ざっくりとした収支計算と損益計算ですが、収益計算の△5.5万円が他の所得と合算される事で

税金を減らす影響を与えます。(仮に税率が30%とすると1.65万円の節税にしかなりません)

そして現金計算をみると毎年16.5万円現金が出て行く事になります。

(非常に多いのですが、固都税などがシミュレーションに入っていないケースが多く

結果的に持ち出しが年間10~20万円位になってしまう様です。)

 

さらに重要な部分ですが、

この中で募集にかかる原状回復費用や募集広告料、修繕費など

家賃保証契約内に別途負担が定められているケースがあります。(費用増)

また家賃保証がない場合は空室率、賃貸管理費の問題などもあるでしょう。(収入減)

 

この差額1,000円+でワンルームが数十年後に自分の物になる。そんな営業トークです。

しかしこのお話は正確には違います。元利金返済の中の内、半分の月額3.9万円が元金返済だとします。

元金返済は経費になりませんので、この部分の約47万円がキャッシュが入っていないのに所得が

増加する事になります。

 

おわりに

やはりワンルーム投資を行うにはそれなりのリスクを持って運用する必要があります。

・節税対策はただ支払った部分が経費になっているだけ

・購入時のシミュレーションで想定されていない事もある

・賃貸住居は入退去があり広告料、原状回復費用、修繕費などがかかる

・家賃保証会社が破綻する事もある

・ローンの支払いが終わった時にどれ位の金額で売却できるかは未知数

 

先の例ですべての仮に条件が固定されていたとすると

35年間で年△16.5万円の持出で△577.5万円

元利金の支払は終わっているので35年後に約577.5万円以上で売却した差額が

35年間ワンルームマンションを運用した結果(建物と土地の簿価を超えた場合には譲渡税)です。

 

または借入返済後に保有を続けて得る家賃収入(税引後の収入)でこの△577.5万円を回収した後、

初めて利益を得る事になる。所得税などを考慮せずに家賃が35年前と同じで計算しても、

約6年回収した後に収入がプラスになる計算です。

 

非常に簡易的な計算ですが、投資を突き詰めれば突き詰める程、ワンルーム投資は冷静に考える必要があります。

 

※注意※

投資は自己判断でお願いします。

上記の計算例で正確に計算できていない部分

(利払金の逓減、マンションの管理費、修繕積立金の増額、仲介手数料などの取得経費の簿価計上など)も

あります。

 

著者:日本AMサービス 堂下 葉

(続)新築ワンルーム投資の成功確率は〇%https://i2.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/11/40259126_m.jpg?fit=823%2C582https://i2.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/11/40259126_m.jpg?resize=150%2C150yodoshita不動産売買賃貸経営http://reibee.japan-am-service.com/%e6%96%b0%e7%af%89%e3%83%af%e3%83%b3%e3%83%ab%e3%83%bc%e3%83%a0%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%81%ae%e6%88%90%e5%8a%9f%e7%a2%ba%e7%8e%87%e3%81%af%e3%80%87%ef%bc%85/ 先日、投稿させて頂いた新築ワンルーム投資についての記事です。新築ワンルームマンション投資もいよいよ過渡期を迎えてきた様に思います。と言うのも、実際のお話で新築ワンルームを投資を始めて5年を超えてくる方で当初予定していた想定で運用が進んでいないと多くの声が聴こえてきています。 今すぐにでも処分したいと考えている方が多く毎月の持出や経費の問題理由は様々な様です。 ワンルームの失敗事例・家賃保証をしている会社から一方的に解約をされた・空室期間が長期化して新たな入居者が決まらない・原状回復費や修繕など想定外の費用がかかってしまっている・市況が良い時に売却をしようとしたが、借入元金を返済できる価格で売却できない・節税になると購入をしたが実際には節税にならない・管理組合に支払う管理費、修繕積立金などを払うと毎月持ち出しが発生してしまう・毎月の持出しが多く、数戸持っているとその額が大きくなり他の所得で工面している 今回は改めて冷静にワンルーム投資を分析してみましょう!初年度は節税になるは本当か? ワンルームマンションの営業トークの一つである、初年度の節税ですが、これはワンルーム投資におけるかかった経費が「取得経費が他の所得との損益通算」が可能となる考えからくる訳ですが、ワンルームを取得する際にかかる経費(登録免許税、不動産取得税など)は大きいため購入した初年度に賃貸経営が赤字になる事が多いのですが、この赤字により他の所得(サラリーマン所得等)と損益通算(損を合算)をして他の所得を減らす事により、その部分の所得税等が減ると言う事です。 これは節税と言うよりはその分、キャッシュの持ち出しが発生していると言う事でもありますので、節税ができると言うよりは使ったお金を経費にしていると言う商売をしていれば当然の事なのです。たまたまサラリーマンの方が購入するケースの場合、サラリーマン所得では使ったお金が経費として利用できないので、そうした当たり前をうまく利用した言い回しの一つに過ぎないのだと思います。  家賃保証があればローン期間中は安心して運用ができるか? ワンルーム投資の多くのケースが分譲した会社の関連会社の家賃保証などが入ります。18年位前にワンルーム投資は非常に盛り上がっていた時期がありましたが、分譲会社が既に倒産をしている事も多く、その関連している企業の家賃保証をする会社さんも存在しないという事実もあります。存続していたとしても当初約束された保証賃料は減額されているのが現実です。家賃保証がある事に安心をして購入ができると安易に考えてしまいますが、昨今の大手アパート建築会社などのサブリース契約を一方的に解約されたとか賃料を減額されていた問題がある中で当然の事ながら未来永続して当初の約束通りの家賃保証をしてもらう事は不可能と考えているのが良いと思います。 余談ですが、近年シェアハウス不動産投資などが流行っていますが、わずか数年で盛り上がった投資もシェアハウス運営会社から一方的に当初約束された賃料を減額されたと言う話も出てきています。  結局運用成績てどうなのだろうか? 入居者がいれば毎月家賃収入が定期的に入り、他の所得と合算で当然ですが、所得は上がります。しかし気を付けなければならないのが、特に借り入れた元金返済分です。元金部分は返済をしても経費にはならない(所得を減らす効果がない)のです。そして減価償却費(支出がないが所得を減らす経費)の部分をしっかり意識しなければなりません。以下で具体的に説明をさせて頂きます。 家賃収入分 例えば月額8万円×12ヶ月=96万円元利金返済分 例えば1900万円借入 35年 金利3.5% 元利均等払いだと概ねの年間の金利60万円、元金45万円返済減価償却費 34万円/年火災保険(オーナー保険)2万円/年固都税 4.5万円/年 ざっとですが、一般的にワンルーム投資の例での内訳ですが、計算をさせて頂きます。収益の計算96万円-60万円(金利)-34万円(減価償却費)-2万円(火災保険)-固都税(4.5万円)-マンション管理組合管理費0.5万円-修繕積立金0.5万円=△5.5万円現金の計算96万円-60万円(金利)-45万円(元金)-2万円(火災保険)-固都税(4.5万円)--マンション管理組合管理費0.5万円-修繕積立金0.5万円=△16.5万円 ざっくりとした収支計算と損益計算ですが、収益計算の△5.5万円が他の所得と合算される事で税金を減らす影響を与えます。(仮に税率が30%とすると1.65万円の節税にしかなりません)そして現金計算をみると毎年16.5万円現金が出て行く事になります。(非常に多いのですが、固都税などがシミュレーションに入っていないケースが多く結果的に持ち出しが年間10~20万円位になってしまう様です。) さらに重要な部分ですが、この中で募集にかかる原状回復費用や募集広告料、修繕費など家賃保証契約内に別途負担が定められているケースがあります。(費用増)また家賃保証がない場合は空室率、賃貸管理費の問題などもあるでしょう。(収入減) この差額1,000円+でワンルームが数十年後に自分の物になる。そんな営業トークです。しかしこのお話は正確には違います。元利金返済の中の内、半分の月額3.9万円が元金返済だとします。元金返済は経費になりませんので、この部分の約47万円がキャッシュが入っていないのに所得が増加する事になります。 おわりに やはりワンルーム投資を行うにはそれなりのリスクを持って運用する必要があります。・節税対策はただ支払った部分が経費になっているだけ・購入時のシミュレーションで想定されていない事もある・賃貸住居は入退去があり広告料、原状回復費用、修繕費などがかかる・家賃保証会社が破綻する事もある・ローンの支払いが終わった時にどれ位の金額で売却できるかは未知数 先の例ですべての仮に条件が固定されていたとすると35年間で年△16.5万円の持出で△577.5万円元利金の支払は終わっているので35年後に約577.5万円以上で売却した差額が35年間ワンルームマンションを運用した結果(建物と土地の簿価を超えた場合には譲渡税)です。 または借入返済後に保有を続けて得る家賃収入(税引後の収入)でこの△577.5万円を回収した後、初めて利益を得る事になる。所得税などを考慮せずに家賃が35年前と同じで計算しても、約6年回収した後に収入がプラスになる計算です。 非常に簡易的な計算ですが、投資を突き詰めれば突き詰める程、ワンルーム投資は冷静に考える必要があります。 ※注意※投資は自己判断でお願いします。上記の計算例で正確に計算できていない部分(利払金の逓減、マンションの管理費、修繕積立金の増額、仲介手数料などの取得経費の簿価計上など)もあります。 著者:日本AMサービス 堂下 葉~次世代のための賃貸経営情報~
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