マイナス金利の影響で不動産投資市場も活況を迎えています。

 

 

投資用不動産の全物件種別で価格が上昇　楽町新聞

アベノミクスによるマイナス金利による影響も大きく受け

不動産投資も活発になりましたが、ここにきて減速感は否めないでしょう。

 

それでもまだ現況の市場価格でも物件を購入しなくてはいけない

理由をつけて物件を販売している仲介業者さんも多い様です。

 

不動産価格は市況の流れ（景気動向、需給バランス、金融市場）に大きく影響をします。

今まで不動産市場に大きな影響を与えた、バブル、リーマンショックなど経済サイクルは

どんな時代でも起こりえます。

 

 

現在のマーケットは高いと言ってしまえばそれまでですが、

不動産価格の指標を見極める部分で重要なのはイールドギャップです。

 

イールドギャップは不動産投資利回りと借入金利の差額で

この数値の大小で不動産価格が割安か割高か判断を行う指標です。

つまり今回のマイナス金利になると言うことは、その分不動産が割安になったとも

考える事もできてしまうわけです。

 

しかしながら、あくまでもこれは数字のロジックで不動産投資の成功には

様々な要素がからみます。

 

収入の元となるのは入居者の稼働率が良いこと

経費をできるだけ抑える

減価償却を理解する　etc.

 

こうした部分にも目を向ける必要があります。

 

しかしながら現在、売買されているのは大きな指標である

イールドギャップだけに目が行きがちで、実際に収入を発生させる

資産価値としての不動産に目が行っていない様に思います。

 

表面的には利回りが高く、金利を支払っても十分キャッシュフローが回る計算を

していても、

 

いざ蓋を開けて保有をしていみると、

稼働率が上がらない、

入退去費用がかさんだり、

修繕が多く発生したり、

 

まった予定とは違う運用になる事も少なくないと思います。

 

特に昨今、目に留まるのがサラリーマンの方による不動産投資です。

 

その特徴としては

 

・ゼロエクイティ投資

不動産投資を行う上で物件価格＋10％位の諸経費（仲介手数料、登記料、保険料等）が

かかりますが、こうした諸経費もすべて借入で賄い、手元資金ゼロ円で投資をする手法

 

・キャッシュフローが悪い物件

築年数が古い物件で前オーナーが修繕履歴を持っていない場合や

物件を購入する際に数字合わせてのために修繕費用、原状回復費用、広告料などが

考慮されていないシミュレーションなどをもとに購入

 

こうした物件を購入すると言うことは

ゼロエクイティ投資＝投資初期の段階で債務超過状態

キャッシュフローが悪い物件＝運用期間中に手許資金が残らない

 

総合的に考えるとデフォルト可能性が非常に高いと言うことになります。

 

こうした状況を金融機関は見ていないのかと疑問に持ちますが、

金融機関の融資スタイルはそれぞれで、こうした状況でも

 

・サラリーマン収入があるので安心

・貸出金利を高くして早期に回収

 

と言うインセンティブがあるので貸してしまうのでしょう。

 

「不労所得」と言う甘い誘惑に不動産投資を行う方もいます。

 

しかしながら現実はそう甘くないようです。

 

東京の空室率は3割､｢不人気アパート｣の盲点  ｢埋まる物件｣との差はどこにあるのか　東洋経済

http://toyokeizai.net/articles/-/150754

 

社会問題となっている空室率ですが、東京にもその波が訪れています。

少子高齢化なので当然と言えば当然なのですが、

 

内閣府「年齢区分別将来人口推計」

こうした状況の中で「不動産投資は経営」と言う視点で捉えなければ

先行きの運用は難しくなるのは当然と言えば当然です。

 

どんな時代でも新しい技術の進化や既存の技術の衰退などがある様に

不動産投資においても物件が持つ価値に潜在的ニーズがと結びつきます。

重要な事は需給バランスが歪んだ時に

 

他の物件との差別化

差別化にかかる費用

差別化をするための準備

 

 

また資産価値（ストックの観点で言う含益、キャッシュフロー）がない物件は

売却を検討するなど経営的に動いて行くことで厳しい市況の中でも生き残れるのでしょう。

 

著者：日本AMサービス　代表　堂下　葉

 

ご質問などお気軽にお問合せ下さい。

不動産投資とリスクhttps://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/02/b9f2da01c374a7ff80881f9997e2cebc.jpghttps://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/02/b9f2da01c374a7ff80881f9997e2cebc-150x150.jpgreibee-japan-am-service賃貸経営マイナス金利の影響で不動産投資市場も活況を迎えています。     投資用不動産の全物件種別で価格が上昇　楽町新聞 アベノミクスによるマイナス金利による影響も大きく受け 不動産投資も活発になりましたが、ここにきて減速感は否めないでしょう。   それでもまだ現況の市場価格でも物件を購入しなくてはいけない 理由をつけて物件を販売している仲介業者さんも多い様です。   不動産価格は市況の流れ（景気動向、需給バランス、金融市場）に大きく影響をします。 今まで不動産市場に大きな影響を与えた、バブル、リーマンショックなど経済サイクルは どんな時代でも起こりえます。     現在のマーケットは高いと言ってしまえばそれまでですが、 不動産価格の指標を見極める部分で重要なのはイールドギャップです。   イールドギャップは不動産投資利回りと借入金利の差額で この数値の大小で不動産価格が割安か割高か判断を行う指標です。 つまり今回のマイナス金利になると言うことは、その分不動産が割安になったとも 考える事もできてしまうわけです。   しかしながら、あくまでもこれは数字のロジックで不動産投資の成功には 様々な要素がからみます。   収入の元となるのは入居者の稼働率が良いこと 経費をできるだけ抑える 減価償却を理解する　etc.   こうした部分にも目を向ける必要があります。   しかしながら現在、売買されているのは大きな指標である イールドギャップだけに目が行きがちで、実際に収入を発生させる 資産価値としての不動産に目が行っていない様に思います。   表面的には利回りが高く、金利を支払っても十分キャッシュフローが回る計算を していても、   いざ蓋を開けて保有をしていみると、 稼働率が上がらない、 入退去費用がかさんだり、 修繕が多く発生したり、   まった予定とは違う運用になる事も少なくないと思います。   特に昨今、目に留まるのがサラリーマンの方による不動産投資です。   その特徴としては   ・ゼロエクイティ投資 不動産投資を行う上で物件価格＋10％位の諸経費（仲介手数料、登記料、保険料等）が かかりますが、こうした諸経費もすべて借入で賄い、手元資金ゼロ円で投資をする手法   ・キャッシュフローが悪い物件 築年数が古い物件で前オーナーが修繕履歴を持っていない場合や 物件を購入する際に数字合わせてのために修繕費用、原状回復費用、広告料などが 考慮されていないシミュレーションなどをもとに購入   こうした物件を購入すると言うことは ゼロエクイティ投資＝投資初期の段階で債務超過状態 キャッシュフローが悪い物件＝運用期間中に手許資金が残らない   総合的に考えるとデフォルト可能性が非常に高いと言うことになります。   こうした状況を金融機関は見ていないのかと疑問に持ちますが、 金融機関の融資スタイルはそれぞれで、こうした状況でも   ・サラリーマン収入があるので安心 ・貸出金利を高くして早期に回収   と言うインセンティブがあるので貸してしまうのでしょう。   「不労所得」と言う甘い誘惑に不動産投資を行う方もいます。   しかしながら現実はそう甘くないようです。   東京の空室率は3割､｢不人気アパート｣の盲点  ｢埋まる物件｣との差はどこにあるのか　東洋経済 http://toyokeizai.net/articles/-/150754   社会問題となっている空室率ですが、東京にもその波が訪れています。 少子高齢化なので当然と言えば当然なのですが、   内閣府「年齢区分別将来人口推計」 こうした状況の中で「不動産投資は経営」と言う視点で捉えなければ 先行きの運用は難しくなるのは当然と言えば当然です。   どんな時代でも新しい技術の進化や既存の技術の衰退などがある様に 不動産投資においても物件が持つ価値に潜在的ニーズがと結びつきます。 重要な事は需給バランスが歪んだ時に   他の物件との差別化 差別化にかかる費用 差別化をするための準備     また資産価値（ストックの観点で言う含益、キャッシュフロー）がない物件は 売却を検討するなど経営的に動いて行くことで厳しい市況の中でも生き残れるのでしょう。   著者：日本AMサービス　代表　堂下　葉   ご質問などお気軽にお問合せ下さい。不動産投資成功のノウハウを解説します
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