賃貸市場は1月~4月までの間に入居者の出入りが1年で最も多い時期になります。

そのため、この時期の退去と募集をうまく行う事で1年間の運用収益に大きなプラスに繋がります。

本来であれば2月位までに退去予定者には退去して頂き、クリーニングや原状回復を終えて

3月までには入居できるようにしたい所ですが、そううまくは入居者の方が退去してくれるとは限りません。

3月末日に退去されてしまうと新社会人、学生さんなどを取り込む事ができます。

閑散期の客付けに苦労した大家さんも多いと思います。

 

 

(写真=123RF)

 

そこで今回は実際に3月末日に退去者が出てしまい、実際に大家さんがどんな行動をとり対策をしたか

ご紹介をさせて頂きます。

 

1.期限を定めて半年や1年など期間の家賃割引して賃貸借契約を締結する

物件を選ぶポイントは設備や立地、駅からの距離など様々ですが、やはり一番気になるのは家賃です。

現在、お部屋を探す多くの方がスマホなどの端末で物件のポータルサイトを検索して、気に入った物件があると

不動産屋さんに問い合わせを行い、実際にお部屋の案内をしてもらう流れになります。

そのためまず物件を知ってもらう入口として賃貸ポータルサイトで選ばれるか振るいに掛けられることになります。

その際に目を引くようにする方法として賃料を相場より低めに設定をする事で、ポータルサイト内でも競争優位な情報となります。

 

例えば相場が月に6万円の立地で、月に5万円の家賃で募集を行えば、繁忙期が過ぎても他の物件と比較すると

目を引く可能性があり、案内が増加する事で申し込みが入る可能性も増えると思います。

他のお部屋とのバランスがあるのでこの部分を前面に出してしまうと「当たり前」になりかねないので、

この賃料がキャンペーンで安い賃料設定は半年などの期間制限を付ける事で問題は解決すると思います。

その結果、空室期間に何も入ってこないよりも、一定期間は家賃収入が下がるものの、その後、安定した収益を稼ぐことに繋がります。

注意点として短期で退去されてしまうと「いいとこどり」になってしまうので、必ず短期解約のペナルティなどを付けて契約をしましょう。

また余りに相場とかけ離れた賃料設定を行うと「訳あり物件」として捉えられる事もあるので、相場賃料などと比較をしながら

賃料設定を行う様にしましょう。

 

2.初期費用をできるだけ下げる募集条件を考える

入居希望者の中にはまとまったお金がなく、初期費用を気にされて物件探しをしている方は非常に多いです。

こうした初期費用を気にされている方をターゲットにするために、いわゆる礼金、敷金0の「ゼロゼロ」の条件にしたり

契約時にかかる火災保険、保証料などを安価なものを選んだり、仲介業者さんに仲介料金を無料にしてもらう代わりに

広告料として2ヶ月分を仲介業者さんに支払う方法などがあります。また前家賃などは日割で計算をしてとにかく初期費用を抑える方法を考えます。

 

これは管理会社さん等のサポートが必要なので、こうした部分を予め相談しておくと良いと思います。

 

3.原状回復中のお部屋の工事が終わるまでにマンスリーマンションに住んでもらう

繁忙期ですと即入居できるお部屋にダブルブッキングなんて事は良くある事です。

泣く泣くどちらかの方に諦めてもらう事になりますが、もしこの状況の中で他のお部屋に空予定のお部屋や原状回復中のお部屋があった場合、

できれば、断りをいれたもう一方に入居してもらう方が既に物件を気に入って頂いているので改めて募集をするよりも効率的です。

当然、先方にも移転の予定などがあるので、移転の時期を延ばすと言う事が難しい場合が殆どだと思います。

 

そこで提案したいのが、実際に原状回復などが終わるまで期間、近場のマンスリーマンションで暮らして頂き入居が可能となった場合に

移転してもらうと言う方法です。

当然、費用対効果が重要だと思いますが、繁忙期の時期を逃してしまうと空室が埋まりにくい物件の場合は

1~2ヶ月分のマンスリーマンションの費用やマンスリーマンションで生活の間、お持ちの家具などを預かってもらえる業者さんなどの

費用負担なども発生しますが、十分に元を回収できる可能性もあります。難しい部分もある方法ですが、実際に行っている大家さんもいらっしゃいます。

 

まとめ

賃貸経営は大家さんと賃貸管理会社の努力により競合物件と比較して競争優位を獲得する事は可能です。

しかしながら、まず念頭には「費用対効果」と言う事を思い浮かべる事も重要です。

殆どの方が金融機関から借入を行い不動産投資を行っているわけですから、むやみに経費を掛ける事は

元利金の返済に致命的な影響を与えかねません。

常日頃から予算の意識を持ち迅速に動けるような状態を作る様に心がけましょう。黙って入居者の方が集まってくると言う時代は終わりました。

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

 

5月からの空室対策https://i0.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/05/9373389_m.jpg?fit=692%2C692https://i0.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/05/9373389_m.jpg?resize=150%2C150yodoshita賃貸管理賃貸経営賃貸市場は1月~4月までの間に入居者の出入りが1年で最も多い時期になります。そのため、この時期の退去と募集をうまく行う事で1年間の運用収益に大きなプラスに繋がります。本来であれば2月位までに退去予定者には退去して頂き、クリーニングや原状回復を終えて3月までには入居できるようにしたい所ですが、そううまくは入居者の方が退去してくれるとは限りません。3月末日に退去されてしまうと新社会人、学生さんなどを取り込む事ができます。閑散期の客付けに苦労した大家さんも多いと思います。  (写真=123RF)  そこで今回は実際に3月末日に退去者が出てしまい、実際に大家さんがどんな行動をとり対策をしたかご紹介をさせて頂きます。  1.期限を定めて半年や1年など期間の家賃割引して賃貸借契約を締結する 物件を選ぶポイントは設備や立地、駅からの距離など様々ですが、やはり一番気になるのは家賃です。現在、お部屋を探す多くの方がスマホなどの端末で物件のポータルサイトを検索して、気に入った物件があると不動産屋さんに問い合わせを行い、実際にお部屋の案内をしてもらう流れになります。そのためまず物件を知ってもらう入口として賃貸ポータルサイトで選ばれるか振るいに掛けられることになります。その際に目を引くようにする方法として賃料を相場より低めに設定をする事で、ポータルサイト内でも競争優位な情報となります。 例えば相場が月に6万円の立地で、月に5万円の家賃で募集を行えば、繁忙期が過ぎても他の物件と比較すると目を引く可能性があり、案内が増加する事で申し込みが入る可能性も増えると思います。他のお部屋とのバランスがあるのでこの部分を前面に出してしまうと「当たり前」になりかねないので、この賃料がキャンペーンで安い賃料設定は半年などの期間制限を付ける事で問題は解決すると思います。その結果、空室期間に何も入ってこないよりも、一定期間は家賃収入が下がるものの、その後、安定した収益を稼ぐことに繋がります。注意点として短期で退去されてしまうと「いいとこどり」になってしまうので、必ず短期解約のペナルティなどを付けて契約をしましょう。また余りに相場とかけ離れた賃料設定を行うと「訳あり物件」として捉えられる事もあるので、相場賃料などと比較をしながら賃料設定を行う様にしましょう。  2.初期費用をできるだけ下げる募集条件を考える 入居希望者の中にはまとまったお金がなく、初期費用を気にされて物件探しをしている方は非常に多いです。こうした初期費用を気にされている方をターゲットにするために、いわゆる礼金、敷金0の「ゼロゼロ」の条件にしたり契約時にかかる火災保険、保証料などを安価なものを選んだり、仲介業者さんに仲介料金を無料にしてもらう代わりに広告料として2ヶ月分を仲介業者さんに支払う方法などがあります。また前家賃などは日割で計算をしてとにかく初期費用を抑える方法を考えます。 これは管理会社さん等のサポートが必要なので、こうした部分を予め相談しておくと良いと思います。  3.原状回復中のお部屋の工事が終わるまでにマンスリーマンションに住んでもらう 繁忙期ですと即入居できるお部屋にダブルブッキングなんて事は良くある事です。泣く泣くどちらかの方に諦めてもらう事になりますが、もしこの状況の中で他のお部屋に空予定のお部屋や原状回復中のお部屋があった場合、できれば、断りをいれたもう一方に入居してもらう方が既に物件を気に入って頂いているので改めて募集をするよりも効率的です。当然、先方にも移転の予定などがあるので、移転の時期を延ばすと言う事が難しい場合が殆どだと思います。 そこで提案したいのが、実際に原状回復などが終わるまで期間、近場のマンスリーマンションで暮らして頂き入居が可能となった場合に移転してもらうと言う方法です。当然、費用対効果が重要だと思いますが、繁忙期の時期を逃してしまうと空室が埋まりにくい物件の場合は1~2ヶ月分のマンスリーマンションの費用やマンスリーマンションで生活の間、お持ちの家具などを預かってもらえる業者さんなどの費用負担なども発生しますが、十分に元を回収できる可能性もあります。難しい部分もある方法ですが、実際に行っている大家さんもいらっしゃいます。  まとめ 賃貸経営は大家さんと賃貸管理会社の努力により競合物件と比較して競争優位を獲得する事は可能です。しかしながら、まず念頭には「費用対効果」と言う事を思い浮かべる事も重要です。殆どの方が金融機関から借入を行い不動産投資を行っているわけですから、むやみに経費を掛ける事は元利金の返済に致命的な影響を与えかねません。常日頃から予算の意識を持ち迅速に動けるような状態を作る様に心がけましょう。黙って入居者の方が集まってくると言う時代は終わりました。 著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉 ~次世代のための賃貸経営情報~
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