スルガ銀行、東日本橋銀行に金融庁からのお達しが出て

サラリーマン投資家を代表とする個人へのアパマン融資が大幅に縮小しています。

そして数年前に割高で購入してしまった物件の稼働率が上がらず

さらに高金利の借入により毎月の元利払い困窮している投資家の方も増えてきています。

割高で購入した物件はアパマン融資が絞られている中では出口はなく、

市場価格で売却をしようとすると多額の借金が残ってしまう人も多い様です。

中には収支が大きく悪化し、毎月の元利払い、毎年の税金ななどを支払うために

自己資金を工面し、さらには借金をして借金を返済すると言う負のスパイラルになって

いる方もいます。

購入する時は「大きな夢」を見ていた不動産投資の結論は、結果的に多くの方が

数年で困ってしまうと言うのが現実だった様です。

今回は少しでも不動産投資に不安を感じている方のために何をどう動くべきが考えて

行きたいと思います。

（写真＝123RF）

現状をしっかり把握する

・管理の状況はどうか

物件の雰囲気はどうか→清掃、共用部の状況はどうか

稼働率はどのくらい？→どの位の稼働率であるべきか

適正な募集がされているか？→どんな媒体で募集がされているか

適正な募集条件か？→競合物件の募集条件は

原状回復費などはいくらか？→キャッシュフローを意識する

⇒管理会社を変更して改善できる点は何か？改善したい点は何か？

・借入状況の把握

毎月の元利払いの額を意識しているか→どの程度の収入、支出であれば支払に困らないか

金利の減額交渉はした事があるか→金利は不動産投資の支出に大きなウエイトを占める

元利払いに持ち出しが発生している場合→利息のみの支払猶予が可能である事もある

⇒不動産投資の成功をしたければ銀行との交渉は必要

・他の資産の状況

預金、自宅などは投資の拡大や金利の交渉などに利用できる道具

これとは逆に車ローン、カードローンなどの負債は信用をマイナスにする要素

⇒不動産投資の借金以外をまず減らして行き信用を高める

不動産投資の危険度指数

ここでどの様な状況が危険であるか考えてみます。

危険度C

稼働率は良く、経費も少ないが、元利金の負担が多い

（所得税等は不動産収入で支払えている）

危険度B

稼働率は良いが経費や元利金の支払が多く、手許にキャッシュがあまり残らない

（所得税等は不動産収入で支払えている）

危険度A

稼働率が低く家賃収入と経費、元利金を支払い毎年の収益が上がるがキャッシュフローがマイナス

（税金を手元資金で負担している）

危険度S

危険度Aの状況で手元資金がなく、借金の返済のために借金をしている

この中で特に危険なのはAとSの状態です。既にデフォルト寸前の状態だと思います。

Aの場合は手元資金が枯渇するまでの期間何かを変えなければなりません。

Sの場合は他の資産の状況などを考えてすぐに何かしらの手立てを行う必要があります。

おわりに

ご自身が危険な状態にいるんもか関わらず「茹でカエル状態」になっている方が本当に多いです。

キャッシュフローが悪いと言う判断を管理会社はしてくれません、

気が付くのはすべてご自身で動くのもご自身です。

「勝ち組大家さん」はとにかく行動、そしてわからない事、不明な事は

まず聴く事をします。自身の判断だけでなく第三者の判断などを聴いた上で行動を決めています。

ご自身の状況を判断する上で、

まず年間のキャッシュフローを把握してみましょう。

何が悪いか先に説明した内容のどれかに当てはまってくると思います。

「投資は自己判断」だからこそ、自己判断をして動く必要があります。

著者：日本AMサービス　代表　堂下　葉

ご質問、お問い合わせは下記のフォームよりお気軽にお伝え下さい。

不動産投資に不安を感じたらhttps://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/08/47687058_l-1024x1024.jpghttps://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/08/47687058_l-150x150.jpgreibee-japan-am-service不動産税務賃貸経営危険度指数,賃貸経営スルガ銀行、東日本橋銀行に金融庁からのお達しが出て サラリーマン投資家を代表とする個人へのアパマン融資が大幅に縮小しています。 そして数年前に割高で購入してしまった物件の稼働率が上がらず さらに高金利の借入により毎月の元利払い困窮している投資家の方も増えてきています。 割高で購入した物件はアパマン融資が絞られている中では出口はなく、 市場価格で売却をしようとすると多額の借金が残ってしまう人も多い様です。 中には収支が大きく悪化し、毎月の元利払い、毎年の税金ななどを支払うために 自己資金を工面し、さらには借金をして借金を返済すると言う負のスパイラルになって いる方もいます。 購入する時は「大きな夢」を見ていた不動産投資の結論は、結果的に多くの方が 数年で困ってしまうと言うのが現実だった様です。 今回は少しでも不動産投資に不安を感じている方のために何をどう動くべきが考えて 行きたいと思います。 （写真＝123RF） 現状をしっかり把握する ・管理の状況はどうか 物件の雰囲気はどうか→清掃、共用部の状況はどうか 稼働率はどのくらい？→どの位の稼働率であるべきか 適正な募集がされているか？→どんな媒体で募集がされているか 適正な募集条件か？→競合物件の募集条件は 原状回復費などはいくらか？→キャッシュフローを意識する ⇒管理会社を変更して改善できる点は何か？改善したい点は何か？ ・借入状況の把握 毎月の元利払いの額を意識しているか→どの程度の収入、支出であれば支払に困らないか 金利の減額交渉はした事があるか→金利は不動産投資の支出に大きなウエイトを占める 元利払いに持ち出しが発生している場合→利息のみの支払猶予が可能である事もある ⇒不動産投資の成功をしたければ銀行との交渉は必要 ・他の資産の状況 預金、自宅などは投資の拡大や金利の交渉などに利用できる道具 これとは逆に車ローン、カードローンなどの負債は信用をマイナスにする要素 ⇒不動産投資の借金以外をまず減らして行き信用を高める 不動産投資の危険度指数 ここでどの様な状況が危険であるか考えてみます。 危険度C 稼働率は良く、経費も少ないが、元利金の負担が多い （所得税等は不動産収入で支払えている） 危険度B 稼働率は良いが経費や元利金の支払が多く、手許にキャッシュがあまり残らない （所得税等は不動産収入で支払えている） 危険度A 稼働率が低く家賃収入と経費、元利金を支払い毎年の収益が上がるがキャッシュフローがマイナス （税金を手元資金で負担している） 危険度S 危険度Aの状況で手元資金がなく、借金の返済のために借金をしている この中で特に危険なのはAとSの状態です。既にデフォルト寸前の状態だと思います。 Aの場合は手元資金が枯渇するまでの期間何かを変えなければなりません。 Sの場合は他の資産の状況などを考えてすぐに何かしらの手立てを行う必要があります。 おわりに ご自身が危険な状態にいるんもか関わらず「茹でカエル状態」になっている方が本当に多いです。 キャッシュフローが悪いと言う判断を管理会社はしてくれません、 気が付くのはすべてご自身で動くのもご自身です。 「勝ち組大家さん」はとにかく行動、そしてわからない事、不明な事は まず聴く事をします。自身の判断だけでなく第三者の判断などを聴いた上で行動を決めています。 ご自身の状況を判断する上で、 まず年間のキャッシュフローを把握してみましょう。 何が悪いか先に説明した内容のどれかに当てはまってくると思います。 「投資は自己判断」だからこそ、自己判断をして動く必要があります。 著者：日本AMサービス　代表　堂下　葉 ご質問、お問い合わせは下記のフォームよりお気軽にお伝え下さい。不動産投資成功のノウハウを解説します
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