不動産投資に関する法律相談承ります
当社では弁護士事務所内で弁護士立会いの基で不動産投資に関する相談を行っています。
不動産投資は数千万円の投資するにも関わらず、未だ安易で簡単に手が出しやすい投資となっており
トラブルも多く発生しています。
「こんなはずじゃなかった」「ローンの支払いができない」「業者から賃料が振り込まれない」
など多くの事例がありますが、今回は以下のトラブル事例を紹介します。
事例：新築・中古ワンルームマンション投資
一棟アパートより価格も安く提携ローンで簡単に融資がつくため最も個人の方に
スタートしやすい新築ワンルームマンション投資ですが、殆どが購入時点で失敗です。
その理由として
①買った時から３割減の価値しかない
もし新築ワンルームを購入と同時に売却をするとなると７割程度の価格でしか売却できない
事があります。そもそも販売価格が高いと言うのもありますが、中古になって段階で金融機関の評価も
代わり、購入側の立場になるとそれなら新築を購入した方が良いです。
②節税対策はない、むしろ課税所得は増加する
営業トークで物件を購入した初年度、購入時にかかった費用を給与所得と合算をさせ
所得税等の節税対策という言葉がありますが、これはあくまでも最初の１年目の話です。
２年目は家賃収入から管理費、利息、募集費用、減価償却費などの経費を差し引いた残りが課税対象となります。金融機関へ返済する元金は経費とならず現金支出となります。
殆どのケースで家賃収入で所得が増加し課税所得も増加する事から所得税、住民税ともに税金が増加します。
所得が増加し税金を納めること自体は非常に良い事だと思いますが、重要な事は手許に現金が
いくら残るかも重要な事です。
③サブリース会社は信用できるのか
多くの相談でサブリース会社とのトラブルが出てきます。
物件購入時に物件を紹介してくれた業者が連れてくるサブリース会社が家賃保証をするから
安全などと言って物件を購入をさせて、非常に不利な契約を締結させることも少なくありません。
家賃が入らなければ金融機関に元利金を支払うのは自腹でするしかありません。
わずか１年でサブリース賃料を滞納する会社もあるくらいでそもそもサブリース会社として
機能していない会社が非常に多く、滞納賃料について内容証明や支払督促などをしても
無視をされサブリース契約も解約できずらい条文などがある事が殆どです。
④住まいを購入する際に住宅ローンが組めない事もある
収入の何倍もの借金をして新築ワンルームを購入されている方は自宅を購入する際に
大きな壁にぶつかる事になります。
金融機関は所得に見合う貸し付けを行うためワンルーム投資の支出等も考慮されます
確定申告等の書類を求められて内容が悪ければ、借りられない事もあります。
例えば独身の時に新築ワンルームマンションを複数を購入してしまった人は殆どのケースで自宅も
購入できず、売るに売れない身動きが取れない方もいます。
⑤確定申告の無申告やローン条項違反は一発でアウト
安易に申告をしなくてもばれないと考える方も中にはいますが、これは完全にアウトです。
無申告は非常に重い課税が後々掛けられます。
またローン条項違反にも該当してくる可能性もあるので一括返済を求められても文句は言えないと思います。
以前に問題となった融資目的と違う借入にも注意をしましょう。
投資物件として購入をしているのにセカンドハウス言って融資を受けているケースなども見かけますが
これも厳密に言うとローン条項違反になります。
様々なトラブルがありますが、「おかしいな」と思ったらそのままにせず相談先を探す様にして下さい。
https://reibee.japan-am-service.com/%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%81%ab%e9%96%a2%e3%81%99%e3%82%8b%e6%b3%95%e5%be%8b%e7%9b%b8%e8%ab%87%e6%89%bf%e3%82%8a%e3%81%be%e3%81%99/https://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2025/06/image-3.pnghttps://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2025/06/image-3-150x150.png不動産法務賃貸経営トラブル当社では弁護士事務所内で弁護士立会いの基で不動産投資に関する相談を行っています。 不動産投資は数千万円の投資するにも関わらず、未だ安易で簡単に手が出しやすい投資となっており トラブルも多く発生しています。 「こんなはずじゃなかった」「ローンの支払いができない」「業者から賃料が振り込まれない」 など多くの事例がありますが、今回は以下のトラブル事例を紹介します。 事例：新築・中古ワンルームマンション投資 一棟アパートより価格も安く提携ローンで簡単に融資がつくため最も個人の方に スタートしやすい新築ワンルームマンション投資ですが、殆どが購入時点で失敗です。 その理由として ①買った時から３割減の価値しかない もし新築ワンルームを購入と同時に売却をするとなると７割程度の価格でしか売却できない 事があります。そもそも販売価格が高いと言うのもありますが、中古になって段階で金融機関の評価も 代わり、購入側の立場になるとそれなら新築を購入した方が良いです。 ②節税対策はない、むしろ課税所得は増加する 営業トークで物件を購入した初年度、購入時にかかった費用を給与所得と合算をさせ 所得税等の節税対策という言葉がありますが、これはあくまでも最初の１年目の話です。 ２年目は家賃収入から管理費、利息、募集費用、減価償却費などの経費を差し引いた残りが課税対象となります。金融機関へ返済する元金は経費とならず現金支出となります。 殆どのケースで家賃収入で所得が増加し課税所得も増加する事から所得税、住民税ともに税金が増加します。所得が増加し税金を納めること自体は非常に良い事だと思いますが、重要な事は手許に現金が いくら残るかも重要な事です。 ③サブリース会社は信用できるのか 多くの相談でサブリース会社とのトラブルが出てきます。 物件購入時に物件を紹介してくれた業者が連れてくるサブリース会社が家賃保証をするから 安全などと言って物件を購入をさせて、非常に不利な契約を締結させることも少なくありません。 家賃が入らなければ金融機関に元利金を支払うのは自腹でするしかありません。 わずか１年でサブリース賃料を滞納する会社もあるくらいでそもそもサブリース会社として 機能していない会社が非常に多く、滞納賃料について内容証明や支払督促などをしても 無視をされサブリース契約も解約できずらい条文などがある事が殆どです。 ④住まいを購入する際に住宅ローンが組めない事もある 収入の何倍もの借金をして新築ワンルームを購入されている方は自宅を購入する際に 大きな壁にぶつかる事になります。 金融機関は所得に見合う貸し付けを行うためワンルーム投資の支出等も考慮されます 確定申告等の書類を求められて内容が悪ければ、借りられない事もあります。 例えば独身の時に新築ワンルームマンションを複数を購入してしまった人は殆どのケースで自宅も 購入できず、売るに売れない身動きが取れない方もいます。 ⑤確定申告の無申告やローン条項違反は一発でアウト 安易に申告をしなくてもばれないと考える方も中にはいますが、これは完全にアウトです。 無申告は非常に重い課税が後々掛けられます。 またローン条項違反にも該当してくる可能性もあるので一括返済を求められても文句は言えないと思います。 以前に問題となった融資目的と違う借入にも注意をしましょう。 投資物件として購入をしているのにセカンドハウス言って融資を受けているケースなども見かけますが これも厳密に言うとローン条項違反になります。 様々なトラブルがありますが、「おかしいな」と思ったらそのままにせず相談先を探す様にして下さい。reibee-japan-am-service日本AMサービス y.dst0403@gmail.comAdministratorReibee～次世代のための賃貸経営情報～