fintech（インターネットを利用した金融サービス）などで小口不動産投資などが少しづつ広がってきました。

今では一口1万円で不動産投資ができるサイトもあり、誰でも簡易的に投資ができる市場があります。

しかしながら小口不動産投資は難しいスキーム（形式）であることが多く

1万円だからと言ってリスクが少ないと安易に考えるのはやめましょう。

（写真＝123RF）

小口投資の仕組み

一般的な不動産小口投資は不特定多数の投資家からエクイティ（投資家の資金で借入ではない）を集めて

それを手元資金にして金融機関から借入を行いレバレッジを掛けて特定の不動産を購入していきます。

（参照：レバレッジの適正値は○○％）

収入から物件運用にかかる経費や利息を支払って残ったキャッシュフローを投資家の方へ配当をしていくことになります。

ここで重要なの点は殆どのケースで運用期間中に借入金の元本を返済しません。

借入の元本は購入した物件の運用期間（予め定められた期間）が経過後に物件を売却して返済する事になります。

小口で募集をしている会社の出口は様々ですが、

「どんな不動産にどれだけの資金を」

「どの位の期間で運用して」

「どんな出口を想定しているか」

「購入にあたり金融機関から借入れる条件は」

「リスクヘッジをどの様にしているか」

など目論見書などを見て考えて行く必要があります。

小口投資のリスク

小口投資案件の考えられるリスクは何か？

分散投資がされているか

一般的な不動産ファンドでは最初の段階で出口（最終的な販売先）が決まっていない限り物件は単体での投資は行いません。

何故なら物件が1物件だと収入で配当を行うため、稼働率の影響や不足の事態を大きく受けるため、手残りがない可能性があるためです。

分散投資と言う言葉がある様に複数の物件でカバーし合うのが不動産ファンドの基本です。

しかしながら現在の小口投資はポートフォリオと言う概念がない案件も多く

物件単体で小口投資募集をしているケースも少なくありません。

 

運用期間の長さは

ファンドを組成するには多くの経費がかかります。

この部分を運用期間中に回収（インカムゲイン）するか売却時に回収（キャピタルゲイン）しか方法はありません。

そのため運用期間が短ければ短い程、売却時に回収する額が大きくなります。

つまり購入価格よりも売却価格が大きくならなければプラスになる事はありません。

インカムゲインが入ってきても最終的にキャピタルゲインで損をする事があります。

※ファンドのスキームよってはエクイティに優先劣後を付けて募集会社が

投資家の方から集める資金を全体の70％として30%の部分を自社で劣後エクイティを入れている（セイムボード）実際に運用しているケースもありますが、

出資や運用をしている会社に不足の事態があった際にどのように倒産隔離などが行われているかをしっかり把握する必要があります。

 

家賃収入は実態に即したものか

昨今、社会問題化したサブリース契約ですが、こうした小口投資でも

収入の安定化のためにサブリース契約を締結している事が非常に多いです。

またサブリース賃料が売買価格を高く決定付けられるための賃料設定であると

市場よりも割高な物件を購入して実はサブリース賃料はこの小口不動産投資ビジネスを行うために作られて利回りである可能があるので、

一般的な募集賃料で評価した価格より割高で投資をしている可能性があります。

不動産の実質的価値を見極める必要がある。

 

資金効率が考えられているか

1口1万円の投資だと運用効率が非常に悪いことがあります。

例えば6ケ月1度、配当があるとします。

配当するためには各投資家へ送金をする訳ですが、

投資家が多ければ多いほど、送金する手間と送金手数料がかかります。

仮に1万円の出資に対して半期で3％の配当を受けたとすると

300円から源泉徴収税が差し引かれて260円

振込手数料を考えると一体いくらインカムゲインで得る事ができるか

考えてみると非常に効率が悪くなるのは想像に難くないです。

 

出口戦略はどうか

小口投資不動産は小ぶりな物件が多く、最終的にエンドユーザー向けに売却する

価格帯の物件が多いようです。その場合、2018年の一連の融資問題で金融機関は

割高な物件に融資をしづらくなり、今まで割高で購入していたエンドユーザー

が出口先として考える事ができなくなりました。

そのため、想定していた出口を実現できる可能性が低くなります。

おわりに

一棟アパート投資、ワンルーム投資、小口不動産投資と様々な不動産投資の方法

がありますが、それぞれのリスクを把握して投資をする事が重要なのは言うまで

ありません。

それぞれのメリット、デメリットを把握しながら不動産投資を行いましょう。

 

著者：日本AMサービス　代表　堂下　葉

 

お問い合わせ、ご質問はお気軽にご連絡下さい。

TEL：03-5623-2325

小口不動産投資とは？https://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/07/22677495_m.jpghttps://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/07/22677495_m-150x150.jpgreibee-japan-am-service金融fintech（インターネットを利用した金融サービス）などで小口不動産投資などが少しづつ広がってきました。 今では一口1万円で不動産投資ができるサイトもあり、誰でも簡易的に投資ができる市場があります。 しかしながら小口不動産投資は難しいスキーム（形式）であることが多く 1万円だからと言ってリスクが少ないと安易に考えるのはやめましょう。 （写真＝123RF） 小口投資の仕組み 一般的な不動産小口投資は不特定多数の投資家からエクイティ（投資家の資金で借入ではない）を集めて それを手元資金にして金融機関から借入を行いレバレッジを掛けて特定の不動産を購入していきます。 （参照：レバレッジの適正値は○○％） 収入から物件運用にかかる経費や利息を支払って残ったキャッシュフローを投資家の方へ配当をしていくことになります。 ここで重要なの点は殆どのケースで運用期間中に借入金の元本を返済しません。 借入の元本は購入した物件の運用期間（予め定められた期間）が経過後に物件を売却して返済する事になります。 小口で募集をしている会社の出口は様々ですが、 「どんな不動産にどれだけの資金を」 「どの位の期間で運用して」 「どんな出口を想定しているか」 「購入にあたり金融機関から借入れる条件は」 「リスクヘッジをどの様にしているか」 など目論見書などを見て考えて行く必要があります。 小口投資のリスク 小口投資案件の考えられるリスクは何か？ 分散投資がされているか 一般的な不動産ファンドでは最初の段階で出口（最終的な販売先）が決まっていない限り物件は単体での投資は行いません。 何故なら物件が1物件だと収入で配当を行うため、稼働率の影響や不足の事態を大きく受けるため、手残りがない可能性があるためです。 分散投資と言う言葉がある様に複数の物件でカバーし合うのが不動産ファンドの基本です。 しかしながら現在の小口投資はポートフォリオと言う概念がない案件も多く 物件単体で小口投資募集をしているケースも少なくありません。   運用期間の長さは ファンドを組成するには多くの経費がかかります。 この部分を運用期間中に回収（インカムゲイン）するか売却時に回収（キャピタルゲイン）しか方法はありません。 そのため運用期間が短ければ短い程、売却時に回収する額が大きくなります。 つまり購入価格よりも売却価格が大きくならなければプラスになる事はありません。 インカムゲインが入ってきても最終的にキャピタルゲインで損をする事があります。 ※ファンドのスキームよってはエクイティに優先劣後を付けて募集会社が 投資家の方から集める資金を全体の70％として30%の部分を自社で劣後エクイティを入れている（セイムボード）実際に運用しているケースもありますが、 出資や運用をしている会社に不足の事態があった際にどのように倒産隔離などが行われているかをしっかり把握する必要があります。   家賃収入は実態に即したものか 昨今、社会問題化したサブリース契約ですが、こうした小口投資でも 収入の安定化のためにサブリース契約を締結している事が非常に多いです。 またサブリース賃料が売買価格を高く決定付けられるための賃料設定であると 市場よりも割高な物件を購入して実はサブリース賃料はこの小口不動産投資ビジネスを行うために作られて利回りである可能があるので、 一般的な募集賃料で評価した価格より割高で投資をしている可能性があります。 不動産の実質的価値を見極める必要がある。   資金効率が考えられているか 1口1万円の投資だと運用効率が非常に悪いことがあります。 例えば6ケ月1度、配当があるとします。 配当するためには各投資家へ送金をする訳ですが、 投資家が多ければ多いほど、送金する手間と送金手数料がかかります。 仮に1万円の出資に対して半期で3％の配当を受けたとすると 300円から源泉徴収税が差し引かれて260円 振込手数料を考えると一体いくらインカムゲインで得る事ができるか 考えてみると非常に効率が悪くなるのは想像に難くないです。   出口戦略はどうか 小口投資不動産は小ぶりな物件が多く、最終的にエンドユーザー向けに売却する 価格帯の物件が多いようです。その場合、2018年の一連の融資問題で金融機関は 割高な物件に融資をしづらくなり、今まで割高で購入していたエンドユーザー が出口先として考える事ができなくなりました。 そのため、想定していた出口を実現できる可能性が低くなります。 おわりに 一棟アパート投資、ワンルーム投資、小口不動産投資と様々な不動産投資の方法 がありますが、それぞれのリスクを把握して投資をする事が重要なのは言うまで ありません。 それぞれのメリット、デメリットを把握しながら不動産投資を行いましょう。   著者：日本AMサービス　代表　堂下　葉   お問い合わせ、ご質問はお気軽にご連絡下さい。 TEL：03-5623-2325不動産投資成功のノウハウを解説します
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