アパートやマンションのオーナーとして、物件を運営する時に管理をどうするかをまず決める必要があります。

管理を専門の管理会社に委託するか、自分で管理をするのかで、賃貸物件にかかる費用や手間は大きく変わります。

委託管理、自主管理それぞれの内容とメリット、デメリットをお伝えしていきます。

（写真＝123RF）

 

委託管理で管理会社が行う仕事とは？

まず管理を委託した際に、どのような管理業務が行われているか考えてみます。

最も大きな仕事としては空室に入居者を決める客付業務があります。

不動産屋の店頭での物件紹介、不動産情報サイトへの掲載、他の不動産業者への情報拡散などが一般的な業務ですが、

これらを自分で行えるオーナーは非常に少ないと思います。

IT化が進み今ではネットで保有する物件の情報サイトを自分で制作にし宣伝をしたり、

大家さんが物件登録をすればエンドユーザーに情報を配信できるサイトも出てきましたが、

実際に何れも成約率が悪く、やはり集客の中心は不動産情報サイトと不動産業者になります。

また賃貸借契約書類の作成など不動産の知識がない方が一から行うとするとかなりの労力が必要となります。

こうした客付、内覧、契約業務に関しては管理会社などへ委託をしてしまった方が良いと思います。

また退去時の立会い、敷金の精算や原状回復工事の交渉、クリーニングの手配などもの業務も発生するので、

プロに任せてしまった方が次の募集などにも早く動けると思います。

 

次に説明するのは物件の運用業務です。

アパートやマンション経営は手間がかからず不労所得を得られると考える方が多いと思いますが、

実際には物件を運用するにあたり様々な業務が発生します。

家賃の徴収、共有部分の清掃、設備機器交換や修繕の手配、入居者同士のトラブル、水漏、雨漏、照明の交換など

早急に対応しないといけない事も発生します。そうしたトラブルに対応し、必要な時に入居者に会い交渉などを行い

管理業者が問題を解決してくれるのが委託管理です。

 

委託管理の費用は？

管理費費用は管理会社によって様々ですが、一般的な相場だと賃料収入の3～5％が毎月かかります。

この費用に日常清掃費、法定点検設備等があれば別途費用がかかります。

その他の費用は更新時の事務手数料は募集にかかる広告料などがあります。

 

委託管理のメリット・デメリット

これまで説明をした業務を考えると委託管理をして自主管理を行う方は少ないと思います。

ここではそれぞれのメリット・デメリットを紹介します。

 

委託管理のメリット

・掃除など手間がかからない…共用廊下、階段、その他の敷地などの清掃を行うのは以外に大変です。

・トラブルに巻き込まれない…入居者同士トラブル、近隣住居とのトラブルなど専門知識がないと

解決できない事もあります。

・家賃回収がスムーズ…滞納が発生した場合、定期的に電話をしたり訪問をしたりしなければならないので労力がかかります。

・深夜や早朝に問い合わせが来ることがない…鍵の紛失、水漏れなどのトラブルは深夜に来ることも多いです。

・プロに任せたほうが解決が早い…管理業者はたくさんのノウハウを有しています。やはり餅は餅屋が基本です。

 

委託管理のデメリット

・費用がかかる…家賃収入3～5％や清掃費などを毎月支払うと考えると。何もトラブルが起こっていない場合は高く感じることもあります。

・能力が低い管理業者もいる…言っても動かない、報告をしない、お金にルーズな業者も中にはいます。業者選定は入念に行いましょう。

自主管理のメリット

・お金の節約になる…当然ですが管理費がかからないので利回りを改善できます。。

・入居者と信頼関係を築ける…入居者の世話をすることで、信頼関係を築き、長く住んでもらえることもあります。

 

自主管理のデメリット

・手間がかかる…委託管理の裏返しになりますが、自主管理は全部自分で行わなければいけないので、手間がかかります。トラブル対応もしなくてはいけませんし、家賃の回収も自分の仕事です。

・修繕などの手配を自分でしなければいけない…水道関係の故障や、照明の不具合などもまず自分に問い合わせが来ます。トラブルは時間との戦いなので業者の選定、発注、入居者との擦り合わせなど大きな労力が必要になるでしょう。

・入居者との関係が悪化する…オーナーと人間関係を築きたくないという人も多くいます。またクレームをオーナーに直接は言いづらいので、結局不満を抱えたまま退去するという人もいます。人間関係が濃くなりがちなことは良し悪しとも言えます。

 

 まとめ

ここまで説明したことをまとめると自主管理に向いているオーナーは

  1. 比較的物件の近くに住み、すぐアパートまで駆けつけられる人
  2. あまり管理している部屋が多くない人
  3. 設備の不具合など業者を手配して入居者と連絡を細めにとることが苦にならない人でしょう。

一方で遠距離に住んでいるオーナー、多数の物件を所有するオーナーは、現場にも行けないので、

運用は管理委託をしてしまった方が良いと思います。

不動産投資を始められたばかりで数室の物件ほ保有されている時は、トラブル対応のスキル等を磨くために自主管理、

所有する不動産規模の拡大にともなって、委託管理に切り替えていくという方向性がスムーズで良いと思います。

 

著者：日本AMサービス　代表　堂下　葉

自主管理？委託管理？https://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/03/64912026_m.jpghttps://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/03/64912026_m-150x150.jpgreibee-japan-am-service賃貸管理アパートやマンションのオーナーとして、物件を運営する時に管理をどうするかをまず決める必要があります。 管理を専門の管理会社に委託するか、自分で管理をするのかで、賃貸物件にかかる費用や手間は大きく変わります。 委託管理、自主管理それぞれの内容とメリット、デメリットをお伝えしていきます。 （写真＝123RF）   委託管理で管理会社が行う仕事とは？ まず管理を委託した際に、どのような管理業務が行われているか考えてみます。 最も大きな仕事としては空室に入居者を決める客付業務があります。 不動産屋の店頭での物件紹介、不動産情報サイトへの掲載、他の不動産業者への情報拡散などが一般的な業務ですが、 これらを自分で行えるオーナーは非常に少ないと思います。 IT化が進み今ではネットで保有する物件の情報サイトを自分で制作にし宣伝をしたり、 大家さんが物件登録をすればエンドユーザーに情報を配信できるサイトも出てきましたが、 実際に何れも成約率が悪く、やはり集客の中心は不動産情報サイトと不動産業者になります。 また賃貸借契約書類の作成など不動産の知識がない方が一から行うとするとかなりの労力が必要となります。 こうした客付、内覧、契約業務に関しては管理会社などへ委託をしてしまった方が良いと思います。 また退去時の立会い、敷金の精算や原状回復工事の交渉、クリーニングの手配などもの業務も発生するので、 プロに任せてしまった方が次の募集などにも早く動けると思います。   次に説明するのは物件の運用業務です。 アパートやマンション経営は手間がかからず不労所得を得られると考える方が多いと思いますが、 実際には物件を運用するにあたり様々な業務が発生します。 家賃の徴収、共有部分の清掃、設備機器交換や修繕の手配、入居者同士のトラブル、水漏、雨漏、照明の交換など 早急に対応しないといけない事も発生します。そうしたトラブルに対応し、必要な時に入居者に会い交渉などを行い 管理業者が問題を解決してくれるのが委託管理です。   委託管理の費用は？ 管理費費用は管理会社によって様々ですが、一般的な相場だと賃料収入の3～5％が毎月かかります。 この費用に日常清掃費、法定点検設備等があれば別途費用がかかります。 その他の費用は更新時の事務手数料は募集にかかる広告料などがあります。   委託管理のメリット・デメリット これまで説明をした業務を考えると委託管理をして自主管理を行う方は少ないと思います。 ここではそれぞれのメリット・デメリットを紹介します。   委託管理のメリット ・掃除など手間がかからない…共用廊下、階段、その他の敷地などの清掃を行うのは以外に大変です。 ・トラブルに巻き込まれない…入居者同士トラブル、近隣住居とのトラブルなど専門知識がないと 解決できない事もあります。 ・家賃回収がスムーズ…滞納が発生した場合、定期的に電話をしたり訪問をしたりしなければならないので労力がかかります。 ・深夜や早朝に問い合わせが来ることがない…鍵の紛失、水漏れなどのトラブルは深夜に来ることも多いです。 ・プロに任せたほうが解決が早い…管理業者はたくさんのノウハウを有しています。やはり餅は餅屋が基本です。   委託管理のデメリット ・費用がかかる…家賃収入3～5％や清掃費などを毎月支払うと考えると。何もトラブルが起こっていない場合は高く感じることもあります。 ・能力が低い管理業者もいる…言っても動かない、報告をしない、お金にルーズな業者も中にはいます。業者選定は入念に行いましょう。 自主管理のメリット ・お金の節約になる…当然ですが管理費がかからないので利回りを改善できます。。 ・入居者と信頼関係を築ける…入居者の世話をすることで、信頼関係を築き、長く住んでもらえることもあります。   自主管理のデメリット ・手間がかかる…委託管理の裏返しになりますが、自主管理は全部自分で行わなければいけないので、手間がかかります。トラブル対応もしなくてはいけませんし、家賃の回収も自分の仕事です。 ・修繕などの手配を自分でしなければいけない…水道関係の故障や、照明の不具合などもまず自分に問い合わせが来ます。トラブルは時間との戦いなので業者の選定、発注、入居者との擦り合わせなど大きな労力が必要になるでしょう。 ・入居者との関係が悪化する…オーナーと人間関係を築きたくないという人も多くいます。またクレームをオーナーに直接は言いづらいので、結局不満を抱えたまま退去するという人もいます。人間関係が濃くなりがちなことは良し悪しとも言えます。    まとめ ここまで説明したことをまとめると自主管理に向いているオーナーは 比較的物件の近くに住み、すぐアパートまで駆けつけられる人 あまり管理している部屋が多くない人 設備の不具合など業者を手配して入居者と連絡を細めにとることが苦にならない人でしょう。 一方で遠距離に住んでいるオーナー、多数の物件を所有するオーナーは、現場にも行けないので、 運用は管理委託をしてしまった方が良いと思います。 不動産投資を始められたばかりで数室の物件ほ保有されている時は、トラブル対応のスキル等を磨くために自主管理、 所有する不動産規模の拡大にともなって、委託管理に切り替えていくという方向性がスムーズで良いと思います。   著者：日本AMサービス　代表　堂下　葉不動産投資成功のノウハウを解説します
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