当社では非居住者の日本人の方が所有するマンションの賃貸をお預かりしております。

これまで賃貸管理をさせて頂いて税法など居住者とは異なる点や注意する点を紹介させて頂きます。

居住者と非居住者とは

居住者とは、国内に「住所」を有し、または、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人をいい、「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定しています。

一般的には海外転勤などで１年以上日本から離れる場合、非居住者となります。

非居住者の日本国内における所得の扱い

非居住者で次の所得が一定額以上ある場合、確定申告書を提出する必要があります。

1　国内にある資産の運用または保有により生じる所得（源泉徴収されない取引）

2　国内にある資産の譲渡により生じる所得

3　国内にある不動産等の貸付けにより受け取る対価（不動産所得）

4　国内にある営業所等を通じて締結した保険契約等に基づく一時金納税管理人　源泉徴収

所有しているマンションを貸す場合は3.に該当します。注意をして頂きたいのはあくまでも日本国内の所得だけであり海外で稼いだ所得とは合算されません。

また、これらの所得は確定申告が必要となり書面の提出、税務署等からの書類の受け取り、税金の納付や還付金の受け取り等、納税義務を果たすために「納税管理人」を定める必要があります。

納税管理人は個人でも法人でも構わず親族等で可能で選任をし税務署に届け出る必要があります。

マンションを貸す際の基礎知識

初めてマンションを貸す際に抑えるべきポイント
初めてマンションを貸す時の確定申告（転勤でも困らないサラリーマン大家さんの豆知識）

マンションを貸す際のポイントは過去の記事をお読みください。

賃料を源泉徴収を借主にしてもらう必要がある

実際にマンションを貸した場合に注意をしなければならないのが、借主から貸主に賃料を支払う際に借主が法人、個人（事業者かどうかは問いません。）によらず、支払賃料（賃料、管理費等）の20.42パーセントの税率により計算した額の所得税および復興特別所得税を源泉徴収しなければなりません。

これらの手続きが面倒なため募集の段階で非居住者物件を敬遠する方が非常に多いです。法人の社宅制度があっても非居住者物件の契約が不可という企業もあります。よくある転勤住居が安い理由は居住年数が決まっていたり、源泉の必要があるため相場より割安に賃料が設定されている事があります。

転貸のスキームを利用する

一般の方であれば源泉徴収をしなくてはいけない物件を借りる事は殆どないと言っても良いかもしれません。そうなると賃貸に出すのは非常にハードルが高いとなってしまいますが、これらの問題を解決するのが転貸になります。貸主が居住者であれば借主の源泉徴収義務が発生しないため、居住者である親族等に予め賃貸しそして親族から実際に入居される転借人をする形をとります。

先に出た納税管理人と同一人物にすると交通整理がしやすいと思います。

気を付けなければならないですが、貸主（非居住者）もご親族（転貸人）も最終的に確定申告が必要となるためご自身で不安がある方は専門家（税理士等）へ予め相談しておくと良いと思います。

サブリース業者に安易に貸すのは注意が必要

親族の方などへ転貸のスキームが利用できない場合、サブリース会社に貸して転貸をしてもらう方法がありますが、当社でも何度か記事を書かせて頂いておりますがサブリース契約の問題は非常に多いです。

サブリース会社を使用する際の懸念点

・サブリース会社がサブリース賃料（非居住者の方に支払う賃料）を滞納しているため解約を依頼しても多額の違約金がかかるケース

・実際に物件に住んでいる入居者の顔が見えづらくどの様な契約をしているか分かりにくいケース

・退去時の原状回復の内容などが全てサブリース言うがままで多額に費用がかかるケース

サブリース会社はサブリース賃料と実際に物件に入居される方がサブリース会社に支払う賃料の差額で利益を得る事が目的なのでわずかな賃料の差益だけでは儲けがないため多くのケースで原状回復工事等の部分で利益を取る形になってしまうのが実情です。

特に非居住者となると何かあった際にすぐに物件に行けないので、安心して任せられる会社を選びましょう。

おわりに

居住するマンションを一時的に貸すとなると不安は非常の多いと思います。これらの問題を解決するのは管理会社の力も非常に重要です。また居住中に起こり得るトラブルの多くは殆どのケースで入り口の入居者を選定する際に決まっていると思います。

大事な事はこれらの情報をオーナーと管理会社が共有し互いに意見を出し合い入居者を決めていく事だと思います。早く入居者を決めたいので保証会社の審査が通れば決めてしまう様な安易な考えしかもたない業者には注意をしましょう。非居住者の方の賃貸の取り扱いを理解し最善な方法を一緒に考えてもらえる依頼先を見つけて下さい。

日本AMサービスでは非居住者の賃貸物件の取り扱い、売買の手続きなど様々なサポートをさせて頂きますのでお気軽にお問い合わせください。

https://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2025/06/海外居住者の日本にあるマンション管理.jpghttps://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2025/06/海外居住者の日本にあるマンション管理-150x150.jpgreibee-japan-am-service賃貸管理賃貸経営当社では非居住者の日本人の方が所有するマンションの賃貸をお預かりしております。 これまで賃貸管理をさせて頂いて税法など居住者とは異なる点や注意する点を紹介させて頂きます。 居住者と非居住者とは 居住者とは、国内に「住所」を有し、または、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人をいい、「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定しています。 一般的には海外転勤などで１年以上日本から離れる場合、非居住者となります。 非居住者の日本国内における所得の扱い 非居住者で次の所得が一定額以上ある場合、確定申告書を提出する必要があります。 1　国内にある資産の運用または保有により生じる所得（源泉徴収されない取引） 2　国内にある資産の譲渡により生じる所得 3　国内にある不動産等の貸付けにより受け取る対価（不動産所得） 4　国内にある営業所等を通じて締結した保険契約等に基づく一時金納税管理人　源泉徴収 所有しているマンションを貸す場合は3.に該当します。注意をして頂きたいのはあくまでも日本国内の所得だけであり海外で稼いだ所得とは合算されません。 また、これらの所得は確定申告が必要となり書面の提出、税務署等からの書類の受け取り、税金の納付や還付金の受け取り等、納税義務を果たすために「納税管理人」を定める必要があります。 納税管理人は個人でも法人でも構わず親族等で可能で選任をし税務署に届け出る必要があります。 マンションを貸す際の基礎知識 https://reibee.japan-am-service.com/%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e3%82%92%e8%b2%b8%e3%81%99%e3%83%9d%e3%82%a4%e3%83%b3%e3%83%88/ https://reibee.japan-am-service.com/%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e3%82%92%e8%b2%b8%e3%81%99%e7%a8%8e%e9%87%91/ マンションを貸す際のポイントは過去の記事をお読みください。 賃料を源泉徴収を借主にしてもらう必要がある 実際にマンションを貸した場合に注意をしなければならないのが、借主から貸主に賃料を支払う際に借主が法人、個人（事業者かどうかは問いません。）によらず、支払賃料（賃料、管理費等）の20.42パーセントの税率により計算した額の所得税および復興特別所得税を源泉徴収しなければなりません。 これらの手続きが面倒なため募集の段階で非居住者物件を敬遠する方が非常に多いです。法人の社宅制度があっても非居住者物件の契約が不可という企業もあります。よくある転勤住居が安い理由は居住年数が決まっていたり、源泉の必要があるため相場より割安に賃料が設定されている事があります。 転貸のスキームを利用する 一般の方であれば源泉徴収をしなくてはいけない物件を借りる事は殆どないと言っても良いかもしれません。そうなると賃貸に出すのは非常にハードルが高いとなってしまいますが、これらの問題を解決するのが転貸になります。貸主が居住者であれば借主の源泉徴収義務が発生しないため、居住者である親族等に予め賃貸しそして親族から実際に入居される転借人をする形をとります。 先に出た納税管理人と同一人物にすると交通整理がしやすいと思います。 気を付けなければならないですが、貸主（非居住者）もご親族（転貸人）も最終的に確定申告が必要となるためご自身で不安がある方は専門家（税理士等）へ予め相談しておくと良いと思います。 サブリース業者に安易に貸すのは注意が必要 親族の方などへ転貸のスキームが利用できない場合、サブリース会社に貸して転貸をしてもらう方法がありますが、当社でも何度か記事を書かせて頂いておりますがサブリース契約の問題は非常に多いです。 サブリース会社を使用する際の懸念点 ・サブリース会社がサブリース賃料（非居住者の方に支払う賃料）を滞納しているため解約を依頼しても多額の違約金がかかるケース ・実際に物件に住んでいる入居者の顔が見えづらくどの様な契約をしているか分かりにくいケース ・退去時の原状回復の内容などが全てサブリース言うがままで多額に費用がかかるケース サブリース会社はサブリース賃料と実際に物件に入居される方がサブリース会社に支払う賃料の差額で利益を得る事が目的なのでわずかな賃料の差益だけでは儲けがないため多くのケースで原状回復工事等の部分で利益を取る形になってしまうのが実情です。 特に非居住者となると何かあった際にすぐに物件に行けないので、安心して任せられる会社を選びましょう。 おわりに 居住するマンションを一時的に貸すとなると不安は非常の多いと思います。これらの問題を解決するのは管理会社の力も非常に重要です。また居住中に起こり得るトラブルの多くは殆どのケースで入り口の入居者を選定する際に決まっていると思います。 大事な事はこれらの情報をオーナーと管理会社が共有し互いに意見を出し合い入居者を決めていく事だと思います。早く入居者を決めたいので保証会社の審査が通れば決めてしまう様な安易な考えしかもたない業者には注意をしましょう。非居住者の方の賃貸の取り扱いを理解し最善な方法を一緒に考えてもらえる依頼先を見つけて下さい。 日本AMサービスでは非居住者の賃貸物件の取り扱い、売買の手続きなど様々なサポートをさせて頂きますのでお気軽にお問い合わせください。不動産投資成功のノウハウを解説します