保有しているアパートを売却する際にどの様に価格が決まるか気になるところです。

どの様な形で販売価格が決まるか解説をします。

売却価格を決める3つの評価手法

取引事例比較法

対象不動産と近隣の過去の取引に基づき価格を算出します。
不動産はまったく同じ物件はないですが、できる限り近い条件の取引事例を選びその取引事例から地域要因の比較（近隣の利便性など）及び個別的要因（接道、方角など）を考慮し、価格を決定します。

収益還元法

不動産ファンドなどが物件を評価する際に主に使用されます。年間家賃などの収入と管理費などの経費を考慮しNOI（純利益）を計算しその額を物件が所在する地域などに規定されている市場の還元利回りで割り戻して査定価格を算出します。

収益還元法を利用した価格査定の例
年間家賃収入800万円、年間経費240万円でその地域の期待利回りが5％とすると。
800万円ー240万円＝560万円
560万円÷5％＝1億1,200万円

原価法

原価法は対象物件を売却する時点で新たに同様の土地と建物を取得する場合の原価（再調達原価）を基に査定する方法です。

10年以上前に建設された不動産と現時点（2025年）で建設する不動産価格は材料コストや人件費の増加により大きく変わっていると思います。これらを考慮して再調達原価を基に対象物件の築年数に基づいて価値低下分を考慮し（減価修正）現在の価値を算定します。

原価法を利用した価格査定の例
再調達原価が土地6,000万円、建設費4,000万円とすると、
売却予定の物件の耐用年数が27年で既に20年経過している場合、
6,000万円＋4,000万円×（（27-20）/27）≒7,037万円と査定することになります。

※耐用年数は物件の構造（SRC、RC、鉄骨、木造など）によって異なります。

その他

抑えておきたい物件査定の細かなポイント

立地（周辺環境、最寄駅からの距離、接道、方角など）

近隣等のトラブルや放置された空き家ないか

駅から物件までの通学・通勤経路の道の明るさや人通りはどうか

物件の日当たりは良いか

稼働率（間取、設備など）

安定した稼働率を維持しているか

お部屋の設備や内装状態は充足しているか

募集条件等は適正か

管理状態（雰囲気、修繕履歴など）

共用部の清掃は行き届いているか

共用部の修繕履歴を備えているか

アパートを売却する際の査定について解説させて頂きました。アパートの査定は様々な方法がある事やどの査定が適正なのか物件によっても変わってくると思います。物件の様々な部分を考慮し査定をしてもらえる業者さんを探しましょう。

https://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2025/06/image-10-2.jpghttps://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2025/06/image-10-2-150x150.jpgreibee-japan-am-service不動産売買アパート売却保有しているアパートを売却する際にどの様に価格が決まるか気になるところです。 どの様な形で販売価格が決まるか解説をします。 売却価格を決める3つの評価手法 取引事例比較法 対象不動産と近隣の過去の取引に基づき価格を算出します。不動産はまったく同じ物件はないですが、できる限り近い条件の取引事例を選びその取引事例から地域要因の比較（近隣の利便性など）及び個別的要因（接道、方角など）を考慮し、価格を決定します。 収益還元法 不動産ファンドなどが物件を評価する際に主に使用されます。年間家賃などの収入と管理費などの経費を考慮しNOI（純利益）を計算しその額を物件が所在する地域などに規定されている市場の還元利回りで割り戻して査定価格を算出します。 収益還元法を利用した価格査定の例年間家賃収入800万円、年間経費240万円でその地域の期待利回りが5％とすると。800万円ー240万円＝560万円560万円÷5％＝1億1,200万円 原価法 原価法は対象物件を売却する時点で新たに同様の土地と建物を取得する場合の原価（再調達原価）を基に査定する方法です。 10年以上前に建設された不動産と現時点（2025年）で建設する不動産価格は材料コストや人件費の増加により大きく変わっていると思います。これらを考慮して再調達原価を基に対象物件の築年数に基づいて価値低下分を考慮し（減価修正）現在の価値を算定します。 原価法を利用した価格査定の例再調達原価が土地6,000万円、建設費4,000万円とすると、売却予定の物件の耐用年数が27年で既に20年経過している場合、6,000万円＋4,000万円×（（27-20）/27）≒7,037万円と査定することになります。 ※耐用年数は物件の構造（SRC、RC、鉄骨、木造など）によって異なります。 その他 抑えておきたい物件査定の細かなポイント 立地（周辺環境、最寄駅からの距離、接道、方角など） 近隣等のトラブルや放置された空き家ないか 駅から物件までの通学・通勤経路の道の明るさや人通りはどうか 物件の日当たりは良いか 稼働率（間取、設備など） 安定した稼働率を維持しているか お部屋の設備や内装状態は充足しているか 募集条件等は適正か 管理状態（雰囲気、修繕履歴など） 共用部の清掃は行き届いているか 共用部の修繕履歴を備えているか アパートを売却する際の査定について解説させて頂きました。アパートの査定は様々な方法がある事やどの査定が適正なのか物件によっても変わってくると思います。物件の様々な部分を考慮し査定をしてもらえる業者さんを探しましょう。不動産投資成功のノウハウを解説します
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