不動産投資を行う上で出口戦略も非常に重要です。

現状の帳簿価格、建物の耐用年数、市場などを考慮に入れながら売却に進んでいく

 

当然利益が出る様に売却を行いますが、所有期間により課税される税金が変わってきます。

また土地、建物の譲渡所得は分離課税とされ、他の所得(給与所得、事業所得等)とは区別して譲渡に係る所得を単独で計算する事になります。

 

個人が土地、建物を売却した場合の課税所得

 

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額

 

収入金額:売買代金+売買時の精算金等

取得費:購入代金に保有期間中の資本的支出、建物の減価償却などを考慮

譲渡費用:仲介手数料、登記費用、測量費、印紙税、立退料、建物等の取壊費用など

特別控除額:

(1) 収用等により土地や建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円

(2) マイホームを譲渡した場合 ・・・ 3,000万円

(3) 特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円

(4) 特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円

(4) 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円

(5) 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円

 

税率

長期譲渡所得 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物
所得税15% 住民税5% 復興特別所得税0.315% 合計20.315%

 

短期譲渡所得 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物
所得税30% 住民税9% 復興特別所得税0.63% 合計39.63%

 

※平成49年までは、復興特別所得税として基準所得税額に2.1%が付加される。

 

 

譲渡所得税の計算例

 

長期譲渡所得金額の計算

譲渡価額1億円-(取得費7千万円+譲渡費用500万円)=2500万円

所得税2500万円×15%=375万円
住民税2500万円×5%=125万円
復興特別所得税375万円×2.1%=7万8750円

合計:507万8,750円

短期譲渡所得金額の計算

譲渡価額1億円-(取得費7千万円+譲渡費用500万円)=2500万円

所得税2500万円×30%=750万円
住民税2500万円×9%=225万円
復興特別所得税750万円×2.1%=15万7500円

合計:990万円7,500円

 

譲渡期間の基準

譲渡を前提に考えるのであれば年末に物件を取得するのが最短で長期譲渡所得期間になる方法

 

平成29年12月31日に取得した場合、平成35年1月1日以降に売却 約5年保有

平成29年6月30日に取得した場合、平成35年1月1日以降に売却 約5年半保有

平成29年1月1日取得した場合、平成35年1月1日以降に売却 約6年保有

 

この様に短期と長期では2倍近くも税金が違うので、できれば5年以上物件を保有してから売却したいところです。

 

まとめ

売却の意思決定のポイント

・現在の帳簿価格はいくらか

・残耐用年数はどのくらいか

・現在のマーケット市況はどうか

・所有期間はどの位か

・将来的に物件の資産価値はどの位あるか

・他の所得との兼ね合い

・売却後の資金の用途等

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

アパート売却と税金https://i1.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/02/3bfd8ce9b668554539772be3e8dbb9b1.jpg?fit=1024%2C682https://i1.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/02/3bfd8ce9b668554539772be3e8dbb9b1.jpg?resize=150%2C150yodoshita不動産売買不動産税務賃貸経営不動産売買,不動産投資不動産投資を行う上で出口戦略も非常に重要です。現状の帳簿価格、建物の耐用年数、市場などを考慮に入れながら売却に進んでいく 当然利益が出る様に売却を行いますが、所有期間により課税される税金が変わってきます。また土地、建物の譲渡所得は分離課税とされ、他の所得(給与所得、事業所得等)とは区別して譲渡に係る所得を単独で計算する事になります。  個人が土地、建物を売却した場合の課税所得  収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額 収入金額:売買代金+売買時の精算金等取得費:購入代金に保有期間中の資本的支出、建物の減価償却などを考慮譲渡費用:仲介手数料、登記費用、測量費、印紙税、立退料、建物等の取壊費用など特別控除額:(1) 収用等により土地や建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円(2) マイホームを譲渡した場合 ・・・ 3,000万円(3) 特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円(4) 特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円(4) 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円(5) 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円 税率長期譲渡所得 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物所得税15% 住民税5% 復興特別所得税0.315% 合計20.315% 短期譲渡所得 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物所得税30% 住民税9% 復興特別所得税0.63% 合計39.63% ※平成49年までは、復興特別所得税として基準所得税額に2.1%が付加される。  譲渡所得税の計算例 長期譲渡所得金額の計算譲渡価額1億円-(取得費7千万円+譲渡費用500万円)=2500万円所得税2500万円×15%=375万円 住民税2500万円×5%=125万円 復興特別所得税375万円×2.1%=7万8750円合計:507万8,750円短期譲渡所得金額の計算譲渡価額1億円-(取得費7千万円+譲渡費用500万円)=2500万円所得税2500万円×30%=750万円 住民税2500万円×9%=225万円 復興特別所得税750万円×2.1%=15万7500円合計:990万円7,500円 譲渡期間の基準譲渡を前提に考えるのであれば年末に物件を取得するのが最短で長期譲渡所得期間になる方法 平成29年12月31日に取得した場合、平成35年1月1日以降に売却 約5年保有平成29年6月30日に取得した場合、平成35年1月1日以降に売却 約5年半保有平成29年1月1日取得した場合、平成35年1月1日以降に売却 約6年保有 この様に短期と長期では2倍近くも税金が違うので、できれば5年以上物件を保有してから売却したいところです。  まとめ 売却の意思決定のポイント・現在の帳簿価格はいくらか・残耐用年数はどのくらいか・現在のマーケット市況はどうか・所有期間はどの位か・将来的に物件の資産価値はどの位あるか・他の所得との兼ね合い・売却後の資金の用途等 著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉~次世代のための賃貸経営情報~
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