投資の世界に「Cash is King」という言葉があります。

読んで字のごとくで現金は王様という意味になります。

 

「かぼちゃの馬車」問題からスルガ銀行の不正融資につながった

昨今の不動産投資市場ですが、大きく冷え込み始めています。

 

今回の事件はスルガ銀行が主役になりましたが、

「リスク管理ができていない」「リスクを考えない」不動産投資家に

融資を出し続けていた金融機関が非常に多かったのが問題だと思います。

 

少し調べる事をすれば理解できる事を

「仲介業者が良いといったから」「金融機関の融資がついたから」

まったく調査もせず素人同様の人が億と言う借金して投資をしていた事が判明しました。

 

黙っていても「儲かる」そんな投資はある訳がないと、

今回の事件で不動産投資は「危ない」と印象を持たれた方も多いと思います。

 

そんな中で今後の不動産投資について今回は考えてみたいと思います。

リーマンショックで何が起きたか

かれこれ10年前、米国のサブプライムローンを発端としたリーマンショック

この時に何が起こった少し話したいと思います。

 

著者は当時、不動産ファンド会社でレジデンスを中心として数千億規模の物件を運用していました。

組成していたファンドは3年で満期(償還)を迎える設計で

3年前に作ったファンドで保有する物件は3年後に売却をして金融機関に借入金を返済し

残った資金を投資家の方に分配することになります。

 

毎月ファンドを組成してひとつのファンドに組み込まれる物件は30~40憶、

当然3年後に組み入れた物件の売却が必要となります。

ファンドが保有する物件を売却する時期に発生したのがリーマンショックでした。

 

リーマンショックにより各金融機関は自社が保有するサブプライムローン関連商品のチェックを一斉に行い

さらに膨大に膨れ上がった不動産ファンド関連の貸付残高に懸念を持ち始めました。

 

市場の中で資金流入がなくなり、多くのファンドが会社で返済期間を迎えるファンドの期間延長などが

行われなくなりました。

 

当然、著者が運用していたファンドも、3年で出口を迎えた物件についてローン期間の延長などが行われずに

物件を売却して返済する事になりました。

 

誰が物件を購入したか?

著者が在籍したファンドはレジデンス(住居)を中心としたポートフォリオでした。

ファンドが保有する不動産も小ぶりの物件が多くおおむね2~5億円くらいでした。

 

そのため多くの物件は個人投資家に購入してもらいました。

この時から個人の不動産投資家が大きく増え、個人投資家を相手にして商売を行うブームが始まったと思います。

 

個人投資家の中で富裕層と言われる医者、会社経営者などの投資の一環として瞬く間に物件が売れていきました。

 

リーマンショックにより金融機関が融資を出し渋るとお金と言う血液の循環がなくなり市場が動かなくなります。

需給バランスが崩れ大幅に物件価格が下落したのです。

 

物件を購入した投資家は割安で物件を購入し金融機関は大幅に物件価格が下がり担保評価が上がった物件に融資ができ

さらには購入者の信用が高い方でキャッシュポジションが高い方に融資をした形になります。

この時に物件をうまく購入できた方が今でいうメガ大家さんを産んだきっかけとなりました。

 

不動産投資のこれから

不動産投資に対する融資は既に大きく絞られています。不動産投資は金融機関からの融資を前提として行われるため

融資が絞られれば物件を購入できる人が減り価格が下落する要因になります。

 

先に説明もしましたがリーマンショックの時に市場から資金が消えた時にものを言うのは現金ポジションです。

昨今の個人の不動産投資はフルローンで融資を受けていた事が問題のひとつとなっています。

つまり現金ポジションが高い人にこれから金融機関の目が向くことは間違いありません。

個人の方でもしっかりと将来プランを考え預金をした方が信用力が高いと判断するのは当然です。

 

「どれ位、現金が必要なのか?」と考えると思いますが、物件価格にもよります。

物件価格が現在の価格が7割まで下がれば物件の担保力があがってくれば、1,000万円を超える預金を

保有してしっかりと仕事をされていれば、金融機関によっては手元資金を拠出させずに、

いくらか定期預金などに入れておくことで満額でローンを出す事もあります。

 

おわりに

不動産投資のブームは終了しました。

今後の金融機関の個人への融資方針は非常に厳しいものになると思います。

しかしながら金融機関も商売なので、「出したい人」「出したい物件」には融資をします。

言ってしまうと通常の状態に戻ったということです。

これから不動産投資を行えるプレーヤーは様々な面で有利になると思います。

この時期にしっかりとした資産形成を行うためにも、しっかりと市場を見て

投資の判断を行えるようにして頂けたらと思います。

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

ご質問、お問い合わせは下記のフォームもしくはTEL:03-5623-2325、Email:y.dst0403@gmail.com

にご連絡下さい。

 

 

 

 

キャッシュ・イズ・キングhttps://i1.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/10/31047870_l.jpg?fit=1024%2C683https://i1.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/10/31047870_l.jpg?resize=150%2C150yodoshita不動産マーケット金融投資の世界に「Cash is King」という言葉があります。読んで字のごとくで現金は王様という意味になります。 「かぼちゃの馬車」問題からスルガ銀行の不正融資につながった昨今の不動産投資市場ですが、大きく冷え込み始めています。 今回の事件はスルガ銀行が主役になりましたが、「リスク管理ができていない」「リスクを考えない」不動産投資家に融資を出し続けていた金融機関が非常に多かったのが問題だと思います。 少し調べる事をすれば理解できる事を「仲介業者が良いといったから」「金融機関の融資がついたから」まったく調査もせず素人同様の人が億と言う借金して投資をしていた事が判明しました。 黙っていても「儲かる」そんな投資はある訳がないと、今回の事件で不動産投資は「危ない」と印象を持たれた方も多いと思います。 そんな中で今後の不動産投資について今回は考えてみたいと思います。リーマンショックで何が起きたか かれこれ10年前、米国のサブプライムローンを発端としたリーマンショックこの時に何が起こった少し話したいと思います。 著者は当時、不動産ファンド会社でレジデンスを中心として数千億規模の物件を運用していました。組成していたファンドは3年で満期(償還)を迎える設計で3年前に作ったファンドで保有する物件は3年後に売却をして金融機関に借入金を返済し残った資金を投資家の方に分配することになります。 毎月ファンドを組成してひとつのファンドに組み込まれる物件は30~40憶、当然3年後に組み入れた物件の売却が必要となります。ファンドが保有する物件を売却する時期に発生したのがリーマンショックでした。 リーマンショックにより各金融機関は自社が保有するサブプライムローン関連商品のチェックを一斉に行いさらに膨大に膨れ上がった不動産ファンド関連の貸付残高に懸念を持ち始めました。 市場の中で資金流入がなくなり、多くのファンドが会社で返済期間を迎えるファンドの期間延長などが行われなくなりました。 当然、著者が運用していたファンドも、3年で出口を迎えた物件についてローン期間の延長などが行われずに物件を売却して返済する事になりました。  誰が物件を購入したか? 著者が在籍したファンドはレジデンス(住居)を中心としたポートフォリオでした。ファンドが保有する不動産も小ぶりの物件が多くおおむね2~5億円くらいでした。 そのため多くの物件は個人投資家に購入してもらいました。この時から個人の不動産投資家が大きく増え、個人投資家を相手にして商売を行うブームが始まったと思います。 個人投資家の中で富裕層と言われる医者、会社経営者などの投資の一環として瞬く間に物件が売れていきました。 リーマンショックにより金融機関が融資を出し渋るとお金と言う血液の循環がなくなり市場が動かなくなります。需給バランスが崩れ大幅に物件価格が下落したのです。 物件を購入した投資家は割安で物件を購入し金融機関は大幅に物件価格が下がり担保評価が上がった物件に融資ができさらには購入者の信用が高い方でキャッシュポジションが高い方に融資をした形になります。この時に物件をうまく購入できた方が今でいうメガ大家さんを産んだきっかけとなりました。  不動産投資のこれから 不動産投資に対する融資は既に大きく絞られています。不動産投資は金融機関からの融資を前提として行われるため融資が絞られれば物件を購入できる人が減り価格が下落する要因になります。 先に説明もしましたがリーマンショックの時に市場から資金が消えた時にものを言うのは現金ポジションです。昨今の個人の不動産投資はフルローンで融資を受けていた事が問題のひとつとなっています。つまり現金ポジションが高い人にこれから金融機関の目が向くことは間違いありません。個人の方でもしっかりと将来プランを考え預金をした方が信用力が高いと判断するのは当然です。 「どれ位、現金が必要なのか?」と考えると思いますが、物件価格にもよります。物件価格が現在の価格が7割まで下がれば物件の担保力があがってくれば、1,000万円を超える預金を保有してしっかりと仕事をされていれば、金融機関によっては手元資金を拠出させずに、いくらか定期預金などに入れておくことで満額でローンを出す事もあります。  おわりに 不動産投資のブームは終了しました。今後の金融機関の個人への融資方針は非常に厳しいものになると思います。しかしながら金融機関も商売なので、「出したい人」「出したい物件」には融資をします。言ってしまうと通常の状態に戻ったということです。これから不動産投資を行えるプレーヤーは様々な面で有利になると思います。この時期にしっかりとした資産形成を行うためにも、しっかりと市場を見て投資の判断を行えるようにして頂けたらと思います。 著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉ご質問、お問い合わせは下記のフォームもしくはTEL:03-5623-2325、Email:y.dst0403@gmail.comにご連絡下さい。    ~次世代のための賃貸経営情報~
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