先日の記事で「マンションを貸すポイント」を紹介させて頂きました。

今回は実際に自宅マンションを貸した際にどの様に税金がかかってくるか解説をさせて頂きます。

目次

不動産所得とは?
サラリーマン所得との合算
確定申告の方法
気を付けなくてはいけないポイント
おわりに

不動産所得とは?

賃料収入から税金を計算する前にまず不動産所得の額の計算が行われます。

所得とは「収入から費用を引いた」金額になります。

不動産所得=収入-費用

※確定申告書B第一表抜粋

収入に含まれる項目

・入居者から受領する賃料、管理費(共益費)

・入居時に受領する礼金

・更新時にに受領する更新料

・敷金のうち退去時に返還しない部分(敷金の償却部分)

※確定申告書B第一表抜粋

費用の項目

・管理組合への管理費、修繕積立金等

・賃貸管理会社への管理手数料

・入居者募集のために支払う広告宣伝費

・お部屋の設備が故障した際に支払う修繕費

・毎年支払う固定資産税、都市計画税

・毎年支払う損害保険料

・借入金の支払利息

・建物の減価償却費

・確定申告や税務相談に関する税理士への報酬

・トラブル解消のための弁護士、司法書士への報酬

費用とならない支出

・借入金の元本返済額

例:収入と経費の計算例

サラリーマン所得との合算

サラリーマンの方は会社が所得税や住民税などを源泉徴収と言う形で給与から天引きされて

会社が代わりに税金を納付していますので、自分自身で何か手続きを行う事はありませんが、

自宅マンションを貸した場合、毎年確定申告が必要となります。

(確定申告をしないのは脱税になります。)

確定申告は不動産所得とサラリーマン所得を合算して税金を計算する事になります。

申告方法は国税庁の確定申告のページから必要事項を入力の上

簡単に申告書類を作成できるようになっています。

申告をする事で所得税や住民税などが不動産所得(黒字)を加算した上で計算がされ、

サラリーマン所得で支払った税金を差し引いた不足部分の税金を納める事になります。

所得税は確定申告期間内に支払う必要があり、住民税は後払いで支払う事になります。

住民税の支払方法で注意をして頂きたいのですが、確定申告を行う際に確定申告書Bの

第一表の右下部分で「給与から差し引き」に

チェックをすると会社が不動産所得に対する住民税を給与から天引きする事になります。

つまり会社に不動産投資を行っている事を知られる事になります。

「自分で納付」にチェックをすると役所から納税通知書が送られてきて

不動産収入の課税分の住民税を納付する事になります。

転勤等やむを得ない事情で自宅マンションを貸す場合には会社も

副業とはみなさないとは思いますが、

予め保有するマンションを賃貸に出す場合の扱いなどを

勤務先の総務などに確認をされる事をお勧めします。

※確定申告書B第二表抜粋

確定申告の方法

確定申告の期間は毎年2月中旬から3月中旬位の期間で行われます。

申告の方法は難しい部分もあるかと思いますが、国税庁のサイトでも簡単入力で

申告書を作成できるので、できれば試して頂くと良いと思います。

確定申告書を作成する際に準備する書類

・源泉徴収票

・住民税の納付書

・固定資産税・都市計画税の納付書

・賃貸に関する収入と費用がわかる書類(管理会社からのレポート)

・ローン明細書(支払利息がわかる書面)

・管理組合から送られてくる管理費、修繕積立金の額が分かる書類

・火災保険料などの納付証明

・ふるさと納税をされているのであればその証明書

必要書類を揃えた上で国税庁のサイトから申告書類の作成に進みます。

ひとつひとつ細かく説明があるので順を追って入力して行く形になっています。

気を付けなくてはいけないポイント

・減価償却費の計算

不動産所得の税金を計算する際に個人で行うには難しい部分が減価償却費の計算です。

マンションは建物(躯体部分と設備部分)と土地の部分に分かれており、

建物部分を所定の償却期間で毎決算期に分けて費用化して行く事になります。

(参照:「減価償却費と耐用年数」)

もしわからなければ最寄りの税務署に相談もしくは確定申告相談解錠が

毎年設けられているので相談をすれば良いと思います。

Q

建物と土地を一括譲渡した場合で、建物代金が区分されていないときは、建物代金はどのように計算したらよいでしょうか?

A

土地とその土地の上に存する建物を一括して譲渡した場合には、土地の譲渡は非課税ですので、建物部分についてのみ課税されます。
この場合、譲渡代金を

1 譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分

2 相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分

3 土地、建物の原価(取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含みます。)を基にした按分

などの方法により土地と建物部分に合理的に区分する必要があります。

(国税庁HP参照)

・住宅ローン控除が使えなくなる

自宅マンションを賃貸に出した場合、住宅ローン控除は受けられなくなります。

住宅ローン控除の要件は自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たすとき」と規定されています。

おわりに

自宅マンションを賃貸に出す場合、様々な知識が必要になりますが、ご自身で賃貸経営の全体的な流れを

予め学ぶ事で賃貸管理会社と良い協力関係で運営ができる事に繋がると思います。

信頼できる賃貸管理会社を探す事がオーナーの最初の仕事になります!

「更新:2019.11.12」

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

お部屋の賃料査定、管理費の査定は無料ですのでお気軽にお問合せ下さい!

マンションを貸す税金http://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/03/42884284_l-1024x768.jpghttp://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/03/42884284_l-150x150.jpgyodoshita不動産税務先日の記事で「マンションを貸すポイント」を紹介させて頂きました。今回は実際に自宅マンションを貸した際にどの様に税金がかかってくるか解説をさせて頂きます。目次 不動産所得とは? サラリーマン所得との合算 確定申告の方法 気を付けなくてはいけないポイント おわりに 不動産所得とは? 賃料収入から税金を計算する前にまず不動産所得の額の計算が行われます。所得とは「収入から費用を引いた」金額になります。不動産所得=収入-費用 ※確定申告書B第一表抜粋 収入に含まれる項目・入居者から受領する賃料、管理費(共益費)・入居時に受領する礼金・更新時にに受領する更新料・敷金のうち退去時に返還しない部分(敷金の償却部分)※確定申告書B第一表抜粋 費用の項目・管理組合への管理費、修繕積立金等・賃貸管理会社への管理手数料・入居者募集のために支払う広告宣伝費・お部屋の設備が故障した際に支払う修繕費・毎年支払う固定資産税、都市計画税・毎年支払う損害保険料・借入金の支払利息・建物の減価償却費・確定申告や税務相談に関する税理士への報酬・トラブル解消のための弁護士、司法書士への報酬費用とならない支出・借入金の元本返済額例:収入と経費の計算例サラリーマン所得との合算 サラリーマンの方は会社が所得税や住民税などを源泉徴収と言う形で給与から天引きされて会社が代わりに税金を納付していますので、自分自身で何か手続きを行う事はありませんが、自宅マンションを貸した場合、毎年確定申告が必要となります。(確定申告をしないのは脱税になります。)確定申告は不動産所得とサラリーマン所得を合算して税金を計算する事になります。申告方法は国税庁の確定申告のページから必要事項を入力の上簡単に申告書類を作成できるようになっています。申告をする事で所得税や住民税などが不動産所得(黒字)を加算した上で計算がされ、サラリーマン所得で支払った税金を差し引いた不足部分の税金を納める事になります。所得税は確定申告期間内に支払う必要があり、住民税は後払いで支払う事になります。住民税の支払方法で注意をして頂きたいのですが、確定申告を行う際に確定申告書Bの第一表の右下部分で「給与から差し引き」にチェックをすると会社が不動産所得に対する住民税を給与から天引きする事になります。つまり会社に不動産投資を行っている事を知られる事になります。「自分で納付」にチェックをすると役所から納税通知書が送られてきて不動産収入の課税分の住民税を納付する事になります。転勤等やむを得ない事情で自宅マンションを貸す場合には会社も副業とはみなさないとは思いますが、予め保有するマンションを賃貸に出す場合の扱いなどを勤務先の総務などに確認をされる事をお勧めします。※確定申告書B第二表抜粋確定申告の方法 確定申告の期間は毎年2月中旬から3月中旬位の期間で行われます。申告の方法は難しい部分もあるかと思いますが、国税庁のサイトでも簡単入力で申告書を作成できるので、できれば試して頂くと良いと思います。確定申告書を作成する際に準備する書類・源泉徴収票・住民税の納付書・固定資産税・都市計画税の納付書・賃貸に関する収入と費用がわかる書類(管理会社からのレポート)・ローン明細書(支払利息がわかる書面)・管理組合から送られてくる管理費、修繕積立金の額が分かる書類・火災保険料などの納付証明・ふるさと納税をされているのであればその証明書必要書類を揃えた上で国税庁のサイトから申告書類の作成に進みます。ひとつひとつ細かく説明があるので順を追って入力して行く形になっています。 気を付けなくてはいけないポイント ・減価償却費の計算不動産所得の税金を計算する際に個人で行うには難しい部分が減価償却費の計算です。マンションは建物(躯体部分と設備部分)と土地の部分に分かれており、建物部分を所定の償却期間で毎決算期に分けて費用化して行く事になります。(参照:「減価償却費と耐用年数」)もしわからなければ最寄りの税務署に相談もしくは確定申告相談解錠が毎年設けられているので相談をすれば良いと思います。Q 建物と土地を一括譲渡した場合で、建物代金が区分されていないときは、建物代金はどのように計算したらよいでしょうか? A 土地とその土地の上に存する建物を一括して譲渡した場合には、土地の譲渡は非課税ですので、建物部分についてのみ課税されます。 この場合、譲渡代金を 譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分 相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分 土地、建物の原価(取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含みます。)を基にした按分などの方法により土地と建物部分に合理的に区分する必要があります。(国税庁HP参照) ・住宅ローン控除が使えなくなる自宅マンションを賃貸に出した場合、住宅ローン控除は受けられなくなります。住宅ローン控除の要件は自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たすとき」と規定されています。 おわりに 自宅マンションを賃貸に出す場合、様々な知識が必要になりますが、ご自身で賃貸経営の全体的な流れを予め学ぶ事で賃貸管理会社と良い協力関係で運営ができる事に繋がると思います。信頼できる賃貸管理会社を探す事がオーナーの最初の仕事になります!「更新:2019.11.12」著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉お部屋の賃料査定、管理費の査定は無料ですのでお気軽にお問合せ下さい!~次世代のための賃貸経営情報~
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