不動産投資に広告や書籍などに「最速に資産〇億円をつくる方法」など消費者を煽るような触れ込みで

不動産投資を進める業者さんが本当に多いですね。

「資産〇億円」は本当に聞こえが良い物で、なんだかお金持ちになれる気がしてしまう方が殆どだと思います。

実際に1億円位の物件でしたら、購入をしようと思えば意図も簡単に物件を手に入れる事が可能です。

しかし美味しい話には裏がある、実はこれが真実です。

ここで既に資産〇億円を目指している不動産投資家の方へ質問ですが、

「保有する資産の純資産額はどの位ですか?」

恐らくこの質問に答えられる方は非常に少ないのではと思います。

(写真=123RF)

 

BS(バランスシート)とは何か?

BS(バランスシート)は左側に資産、右側に負債と純資産を表す書面(下記の図を参照)で

法人の場合、決算期ごとに作成が義務付けられている書面になります。

不動産投資の場合、資産は購入した不動産(建物、建物付属物、土地など)、負債は借入金になります。

純資産は資産から負債を差し引いたプラスの差額で、これがマイナスだと債務超過状態と言う事になります。

債務超過は資産である不動産を売却しても元利金が弁済できない可能性がある事を意味します。

企業にとって債務超過状態は金融機関からの融資の貸しはがしや追加融資が受けられない事に繋がります。

個人で不動産を保有している場合、BS(バランスシート)を意識して投資をしていない方が殆どで、

月々の賃料収入のみに目が行きがちですが、不動産投資において収支の結果であるBS(バランスシート)を

理解する事が非常に重要です。

(図:バランスシート)

 

時価評価とは

時価評価とは評価時点に資産がどの位の価値があるか評価をする事です。

不動産を売却する場合、実際にはバランスシート上の資産と市場価格が同等額である事は少なく、

実際には不動産を購入してある程度の期間保有をしてから売却する事になります。

当然ですが、不動産価格は市場金利、需給バランス、金融機関の融資スタンス、景気状況などの要因で

市場で不動産投資に対しての期待利回りが推移して価格変動が起こります。

つまり時勢により所有している不動産を時価評価すると

時には純資産が大幅に増加したりこれとは逆に債務超過状態だったりする事があります。

経済状態などを把握しながら実際に保有する物件の価値がどの程度あるか、定点的に観察する事は

不測の事態に備えた運用やリスク管理を徹底できます。

また十分な利益が出るのであれば売却の判断をする材料にもなります。

 

購入時は債務超過状態

不動産投資は殆どの方が借金を行って購入する資産なので、何度も言いますが、資産から負債を差し引いた

純資産が非常に重要です。

不動産投資における純資産債務超過状態とは?

 

純資産 資産-負債>0 資産を処分して借金を返済できる

債務超過 資産-負債<0 資産を処分しても借金を返済できない

 

個人でセロエク投資(手元資金ゼロ)投資を行った場合、物件購入時から数年は債務超過状態の事が

非常に多いです。

それは物件を購入する経費(帳簿上に計上される)まで借入を行いっているため、実際に購入時と同時に

売却を行った場合

割安で購入した場合でない限り売却価額は購入価額と同額なので、経費分がマイナスと言う事になります。

つまりゼロエク投資はこの部分がバランスシート上で最初から債務超過状態となっています。

さらに市場が良い時に高額で購入してしまい、評価額が低い物件の場合、

数年経過して元金の弁済を続けても債務超過状態が解消されずに

当初から評価額低い物件なので売却したくても安値でしか売却できない状況に陥るケースもあります。

仮に購入時より市況が悪くなり、購入価額から10%を安値でしか売却ができない場合、

1億円物件を借金で購入をしていたら1,000万円近くの手元資金が拠出しないと売却をして借入元金を

返済できない事を意味します。

 

購入価額が割高でゼロエク投資を実施している場合、数年間は元金弁済で債務超過を解消しなければならく

出口の金額が値下がりしてしまうと、非常に危険がある投資となっていると言う事です。

 

実はこうした状況になっている方が非常に多い(特に市場が下落トレンド)のにも関わらず

気が付かないで不動産投資を行っている方がおり、とても恐ろしい状態だと思います。

所有している不動産が債務超過状態などで売却するにも手元資金が持ち出しが大きすぎて

万が一売却ができない場合は物件を保有し続けるしか道がなく、少しづつ借金の返済を行っていくしか

方法はありません。つまり運用期間中の収益を安定させるのに注力をしなければなりません。

 

しかしながらこうした部分を理解して収支計算を行っている大家さんや管理会社などが

どの位いるのか、現状の市場を見ると懐疑的になってしまいます。

 

そして多くの方が保有しているのは築年数が相当数経過した稼働率が安定しない

経費が相当かかる利益が安定しない不動産なのです。

 

次の項では期中の運営時のキャッシュフローがバランスシートにどう影響して行くか考えて行きます。

 

 バランスシートの動き

バランスシートを理解する事で現在の不動産投資の正否が分かります。

まず収入の源泉となるものを考えてみましょう。

家賃収入に影響する事(稼働率、賃料設定)

次に支出ですが、

経費(広告料、修繕費、原状回復費、管理費、支払利息、保険料、固都税、減価償却費など)、

元利金返済(弁済期間、借入金利など)、

減価償却費(建物簿価、耐用年数)は支出がないですが、毎期の費用として計上できる経費です。

 

下記の図のバランスシートからそれぞれの動きを見て行きましょう。

 

 

(図:バランスシートの動き)

 

①図の左上は利益計算を行い税金を支払いプラスのキャッシュフロー手残りが資産になります。

(参照:不動産投資で黒字倒産??投資家に潜む罠

②図の左中は建物の減価償却費分が資産からなくなります。(参照:減価償却費と耐用年数

③図の右上は借入金の元本の返済部分の負債額が減ります。

この動きの結果が右下の純資産を増減させる事になります。

 

つまり運用期間中のキャッシュフローの変動額を意識して

純資産がどの程度増えたかを考える事が不動産投資の結果を判断する材料になります。

 

つまり

税引後のキャッシュフローが資産として増加して借入金の元本返済(資産にプラス)を負債から差し引いて

減価償却分(資産からマイナス)を建物価格から差し引いた額がバランスシートに反映されます。

 

 

まとめ

最後に下記の事を理解しましょう!

 

不動産の時価>購入価額 割安で購入ができた事 借金の弁済が進んだ事 不動産価格が上昇した事

不動産の時価<購入価額 割高で購入してしまった事 減価償却が大きい事 不動産価格が下落した事

 

不動産の時価>借入額残金 純資産 

時価<借入額残金 債務超過

 

純資産が増加するためには

 

キャッシュを残す事

借入金の返済を進める事

不動産価格が上昇する事

 

以上の事を理解をして不動産投資を行う際の判断指標にする様にしましょう。

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

純資産と債務超過は時価評価で解析!BSを理解するhttps://i2.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/05/26790915_ml.jpg?fit=1024%2C768https://i2.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/05/26790915_ml.jpg?resize=150%2C150yodoshita不動産税務賃貸経営金融不動産投資に広告や書籍などに「最速に資産〇億円をつくる方法」など消費者を煽るような触れ込みで不動産投資を進める業者さんが本当に多いですね。「資産〇億円」は本当に聞こえが良い物で、なんだかお金持ちになれる気がしてしまう方が殆どだと思います。実際に1億円位の物件でしたら、購入をしようと思えば意図も簡単に物件を手に入れる事が可能です。しかし美味しい話には裏がある、実はこれが真実です。ここで既に資産〇億円を目指している不動産投資家の方へ質問ですが、「保有する資産の純資産額はどの位ですか?」恐らくこの質問に答えられる方は非常に少ないのではと思います。(写真=123RF)   BS(バランスシート)とは何か? BS(バランスシート)は左側に資産、右側に負債と純資産を表す書面(下記の図を参照)で法人の場合、決算期ごとに作成が義務付けられている書面になります。不動産投資の場合、資産は購入した不動産(建物、建物付属物、土地など)、負債は借入金になります。純資産は資産から負債を差し引いたプラスの差額で、これがマイナスだと債務超過状態と言う事になります。債務超過は資産である不動産を売却しても元利金が弁済できない可能性がある事を意味します。企業にとって債務超過状態は金融機関からの融資の貸しはがしや追加融資が受けられない事に繋がります。個人で不動産を保有している場合、BS(バランスシート)を意識して投資をしていない方が殆どで、月々の賃料収入のみに目が行きがちですが、不動産投資において収支の結果であるBS(バランスシート)を理解する事が非常に重要です。 (図:バランスシート)   時価評価とは 時価評価とは評価時点に資産がどの位の価値があるか評価をする事です。不動産を売却する場合、実際にはバランスシート上の資産と市場価格が同等額である事は少なく、実際には不動産を購入してある程度の期間保有をしてから売却する事になります。当然ですが、不動産価格は市場金利、需給バランス、金融機関の融資スタンス、景気状況などの要因で市場で不動産投資に対しての期待利回りが推移して価格変動が起こります。つまり時勢により所有している不動産を時価評価すると時には純資産が大幅に増加したりこれとは逆に債務超過状態だったりする事があります。経済状態などを把握しながら実際に保有する物件の価値がどの程度あるか、定点的に観察する事は不測の事態に備えた運用やリスク管理を徹底できます。また十分な利益が出るのであれば売却の判断をする材料にもなります。  購入時は債務超過状態 不動産投資は殆どの方が借金を行って購入する資産なので、何度も言いますが、資産から負債を差し引いた純資産が非常に重要です。不動産投資における純資産と債務超過状態とは? 純資産 資産-負債>0 資産を処分して借金を返済できる債務超過 資産-負債<0 資産を処分しても借金を返済できない 個人でセロエク投資(手元資金ゼロ)投資を行った場合、物件購入時から数年は債務超過状態の事が非常に多いです。それは物件を購入する経費(帳簿上に計上される)まで借入を行いっているため、実際に購入時と同時に売却を行った場合割安で購入した場合でない限り売却価額は購入価額と同額なので、経費分がマイナスと言う事になります。つまりゼロエク投資はこの部分がバランスシート上で最初から債務超過状態となっています。さらに市場が良い時に高額で購入してしまい、評価額が低い物件の場合、数年経過して元金の弁済を続けても債務超過状態が解消されずに当初から評価額低い物件なので売却したくても安値でしか売却できない状況に陥るケースもあります。仮に購入時より市況が悪くなり、購入価額から10%を安値でしか売却ができない場合、1億円物件を借金で購入をしていたら1,000万円近くの手元資金が拠出しないと売却をして借入元金を返済できない事を意味します。 購入価額が割高でゼロエク投資を実施している場合、数年間は元金弁済で債務超過を解消しなければならく出口の金額が値下がりしてしまうと、非常に危険がある投資となっていると言う事です。 実はこうした状況になっている方が非常に多い(特に市場が下落トレンド)のにも関わらず気が付かないで不動産投資を行っている方がおり、とても恐ろしい状態だと思います。所有している不動産が債務超過状態などで売却するにも手元資金が持ち出しが大きすぎて万が一売却ができない場合は物件を保有し続けるしか道がなく、少しづつ借金の返済を行っていくしか方法はありません。つまり運用期間中の収益を安定させるのに注力をしなければなりません。 しかしながらこうした部分を理解して収支計算を行っている大家さんや管理会社などがどの位いるのか、現状の市場を見ると懐疑的になってしまいます。 そして多くの方が保有しているのは築年数が相当数経過した稼働率が安定しない経費が相当かかる利益が安定しない不動産なのです。 次の項では期中の運営時のキャッシュフローがバランスシートにどう影響して行くか考えて行きます。   バランスシートの動き バランスシートを理解する事で現在の不動産投資の正否が分かります。まず収入の源泉となるものを考えてみましょう。家賃収入に影響する事(稼働率、賃料設定)次に支出ですが、経費(広告料、修繕費、原状回復費、管理費、支払利息、保険料、固都税、減価償却費など)、元利金返済(弁済期間、借入金利など)、減価償却費(建物簿価、耐用年数)は支出がないですが、毎期の費用として計上できる経費です。 下記の図のバランスシートからそれぞれの動きを見て行きましょう。  (図:バランスシートの動き)  ①図の左上は利益計算を行い税金を支払いプラスのキャッシュフロー手残りが資産になります。(参照:不動産投資で黒字倒産??投資家に潜む罠)②図の左中は建物の減価償却費分が資産からなくなります。(参照:減価償却費と耐用年数)③図の右上は借入金の元本の返済部分の負債額が減ります。この動きの結果が右下の純資産を増減させる事になります。 つまり運用期間中のキャッシュフローの変動額を意識して純資産がどの程度増えたかを考える事が不動産投資の結果を判断する材料になります。 つまり税引後のキャッシュフローが資産として増加して借入金の元本返済(資産にプラス)を負債から差し引いて減価償却分(資産からマイナス)を建物価格から差し引いた額がバランスシートに反映されます。   まとめ 最後に下記の事を理解しましょう! 不動産の時価>購入価額 割安で購入ができた事 借金の弁済が進んだ事 不動産価格が上昇した事不動産の時価<購入価額 割高で購入してしまった事 減価償却が大きい事 不動産価格が下落した事 不動産の時価>借入額残金 純資産 時価<借入額残金 債務超過 純資産が増加するためには キャッシュを残す事借入金の返済を進める事不動産価格が上昇する事 以上の事を理解をして不動産投資を行う際の判断指標にする様にしましょう。 著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉~次世代のための賃貸経営情報~
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