不動産投資を行う際に建物の減価償却はキャッシュフローに大きなインパクトを与えます。

毎年の計上される減価償却費は建物の簿価を耐用年数に基づき計上する事になりますが、この耐用年数は建物の構造などによって違います。

本来であれば建物の法定耐用年数と築年数に基づき金融機関からの融資期間などが決まりますが、

ここ数年でサラリーマン投資家が融資を受けた融資期間は耐用年数を大幅に超過をしていたり、

既に法定耐用年数が経過をしている物件に20年を超える融資をしています。

しかしながら投資家の中には減価償却費を理解せずに不動産投資をスタート

してしまった方も少なくありません。

特に耐用年数を経過した木造のアパート物件を購入している場合、

わずか4~5年で減価償却費の計上がされなくなり、所得税などの税金が大幅に

増加してキャッシュフローに大きなインパクトを与える事になります。

今回は耐用年数経過後の木造アパートを例に減価償却がキャッシュフローに

どの様な影響を与えていくか解説をさせて頂きます。

※減価償却費と耐用年数の関係については過去記事にて解説しています※

↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓

減価償却費と耐用年数

(写真=123RF)

目次

減価償却について復習しましょう

耐用年数経過後の木造アパート

キャッシュフローを改善するポイント

おわりに

減価償却について復習しましょう

構造による耐用年数の違い

建物の構造によって耐用年数が決まります。

新築の耐用年数(一般的なアパート・マンションの場合)

木造     22年

鉄骨造

鉄骨の厚みが4㎜を超えるもの          34年
鉄骨の厚みが3㎜を超え、4㎜以下のもの     27年
鉄骨の厚みが3㎜以下のもの           19年

鉄筋コンクリート造         47年

建物価格÷耐用年数で毎年の減価償却費の額が決まる事になります。

建物価格と土地価格の按分

建物価格と土地価格の内訳は一般的に固定資産税評価額の額で按分をしたり、

売買契約に基づいた建物と土地の価格の内訳で決まっていく事になります。

毎年の減価償却費を増やしたければ、購入時の建物価格を売買時の取決めで

大きくすれば毎年の減価償却費は増加する事につながります。

※売買時の取決めでも一般とは逸脱した建物価格の設定は認められません

一般的には取得価格から按分、固定資産税評価額から按分、時価評価などで

建物と土地の内訳を決めます※

減価償却費は節税になる

毎年計上される減価償却費は経費に計上されるため、所得税などの課税所得を下げる効果があります。

例:

建物価格2,000万円

土地価格8,000万円

減価償却期間10年

他の経費差引後の利益300万円 とすると、

減価償却費2,000万円÷10年=200万円

300万円-200万円=100万円に税金が課税される事になります。

次に物件の総額が同じでも

建物価格3,000万円

土地価格7,000万円

減価償却期間10年

他の経費差引後の利益300万円 とすると

減価償却費3,000万円÷10年=300万円

300万円-300万円=0となるため課税所得がない事になります。

物件価格が同額で耐用年数が同じ物件でも建物と土地の按分により減価償却費が変化し、

税金額も変化する事が解ります。

所得税などの節税目的で海外不動産を購入するのは、この建物価格を

売買代金の8割にでき短期間で減価償却費用を計上できるためです。

耐用年数経過後の木造アパート

先にも説明をした通り、木造アパートの耐用年数は22年ですが、22年経過後に物件を購入した場合、

22年×20%=4年(端数は繰り下げ)で減価償却費を計上して行く事になります。

例:

減価償却費が計上できる4年間の課税所得の計算(支払利息などの部分は考慮しない)

建物価格2,000万円

土地価格8,000万円

減価償却期間4年

賃料収入から経費差引後(減価償却費以外)の利益が500万円とすると、

減価償却費2,000万円÷4年=500万円

利益500万円-減価償却費500万円=0になるため所得税などは課税されません。

次に4年後に減価償却費が計上されなくなった場合の計算

(支払利息などの部分は考慮しない)

建物価格2,000万円

土地価格8,000万円

減価償却期間4年

同じように賃料収入から経費差引後(減価償却費以外)の利益が

500万円とすると、

減価償却は既に償却が終わっているので500万円は経費にできないので

500万円-(500万円→0になる)=500万円に課税されることになります。

税率にもよりますが例えば所得税の税率が20%だとすると、

500万円×20%=100万円の所得税がかかります。

この様に減価償却費が計上できなくなった途端に

年間で100万円の所得税が増加しキャッシュアウトが増加します。

総投資額に比較をすると100万円は小さい額に見えてしまいますが、

実際に確定申告をする際に税金が100万円の増加を目の前にすると

何も感じない人はいないと思います。本当に大きなインパクトです。

投資額で考えても1%リターンがなくなると言う事になります。

また耐用年数が古い物件の場合、購入時に大規模なリノベーション

(外壁補修、屋上防水、共用部床面塩ビ交換、各部位塗装)などが

実施されていないと見た目が悪いため、競争力が低い事で保有後の稼働率の維持も大変で、

入居者を付けるために賃料減額などを行うケースも多く

入居中の修繕費や募集広告料等の費用も大きくなる傾向があり、キャッシュフローが

安定しない事もあります。

この様な運用状況の中で月々の資金繰りで頭を悩ませている投資家さんが

減価償却費の計上がなくなり。100万円の税金が増えるとなると賃貸経営が

成り立たないという事にも繋がります。

キャッシュフローを改善するポイント

それでは耐用年数経過後にキャッシュフローが悪化してしまった場合にどうすれば良いのでしょうか。

ポイント①金融機関に金利の相談をする

まず行って頂きたいのが金融機関に借入金利を下げる交渉です。

上記の例の場合で1億円の借入を行っているケースで考えると1%下げられれば

経費としての利息が減り利益が上がってしまうものの年利で約100万円のキャッシュが残ることになります。

交渉するのは無料なのでキャッシュフローに大きなインパクトを与える利息について

まずは金融機関に交渉をしましょう。

ポイント②費用対効果を考える管理会社に管理を委託する

Reibeeの記事でも何度かお伝えをさせて頂いておりますが、

不動産投資は投資です。そして管理会社は投資を成功させるパートナーです。

パートナーが不動産投資に知識がない

(費用対効果考えない、オーナーのキャッシュフローを意識しない、ホウレンソウがない)

状態では不動産投資が上手に行くはずがありません。

殆どのオーナーは不動産投資が初めての方が多く、頼りになるは管理会社のはずです。

管理会社によっては、ある事ない事を言ってオーナーを惑わせたりし管理変更を阻害する事もありますが、

そうした管理会社は本質を解っていない管理会社の一例だと思います。

断固として駄目なものは駄目と言う気構えを持つようにして下さい。

そして費用対効果を考えてくれる管理会社に業務を委託しましょう。

修繕費などはできる限り安価でしっかり対応してもらえる業者さんを探しましょう!

入居者の方から修繕依頼があった際に多くの管理会社は「高い、安い」の

判断をせずに、自社のおかかえの業者さんに流れ作業の様に任せている事が

多いです。

そればかりか自社の利益を工事に上乗せしているケースなどもあります。

当社では様々な工事代金の比較をしておりますが、

例えばトイレのゴムフロート交換の場合、外注業者に依頼をすると約10,000円弱

簡単な作業なので当社で行う場合は材料込みで3,500円前後で実施をしています。

小さな部分からコツコツとキャッシュフローを積み重ねる事で塵も積もれば山となります。

とにかくキャッシュフローを意識をする事が重要です。

結果的に投資に責任を負うのはオーナーの皆様です!

ポイント③キャッシュフローを安定させる方針を考える

この部分はオーナーご自身の方針と管理会社の協力により成り立つ方法です。

まず退去者を減らす対策をしましょう!

例えば退去通知があった入居者に対して管理会社から更新料等の類を免除し

継続的に住んで頂けるか交渉をしてもらいましょう。

退去が発生した時にかかる費用

①空室期間中の賃料の機会損失

②原状回復費用のオーナー負担分

③募集に広告宣伝費がかかる

収入がないお部屋から多くのキャッシュアウトが発生します。

退去を減らすためには管理会社の入居者の方への対応も重要となります。

修繕などの連絡があった際に早く的確に対応をする事で入居者の方の満足度も

上げ、長期的に居住して頂ける環境を作りましょう。

おわりに

以上の様に耐用年数が経過している木造アパートなどの購入は

わずか5年もしないうちに訪れるキャッシュフローの変化に備えないといけません。

そして耐用年数が経過している物件は大規模修繕を行っていないと、建物のあちこちにガタが来ています。

また相応の内装や外装でないと競合物件と比較して劣ってしまうため、

稼働率を一定(収入の安定)に保ち購入時から5年間収入を維持する事は容易ではないです。

努力をして稼働率を上げ、経費を抑えて所得を上げても、

耐用年数経過後には減価償却費の経費計上がなくなり所得税の負担額が増加し

非常に厳しい運用状況になるのは言うまでもありません。

また借入をして不動産投資を行っている場合、元利金の返済は優先的に行われます。

節税目的のために建物価格を安易に高くして物件を購入するのは明確な出口戦略(安値で買って高値で売却)が

ある人や所得税の節税効果がある年収2,000万円位の所得がある方向けです。

現実には、年収が1,000万円を超えない投資家の方々も融資が付いたから、

減価償却費で節税できるからと耐用年数経過後の不動産を購入してしまっているのです。

入口の段階で耐用年数を考慮しキャッシュフローのシミュレーションを

しっかり行った上で物件を購入する事が重要です。

そもそも建物の減価償却後にキャッシュフローが回らなくなる不動産を購入する事もとても危険な事です。

しばらくブームが続いた不動産投資ですが、もうまもなく減価償却を終えた物件も数多く出てくると思います。

そうなる前に売却する判断も不動産投資には必要です。

(更新:2020年6月10日)

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

日本AMサービスでは賃貸管理など様々な不動産のニーズをサポートしています!

アパート経営の相談はこちらから!

またご不明な点・ご質問はお気軽に下記のシートよりお伝え下さい。

耐用年数が経過した不動産投資http://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/04/40075963_l-1024x683.jpghttp://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/04/40075963_l-150x150.jpgyodoshita不動産税務賃貸経営不動産投資を行う際に建物の減価償却はキャッシュフローに大きなインパクトを与えます。毎年の計上される減価償却費は建物の簿価を耐用年数に基づき計上する事になりますが、この耐用年数は建物の構造などによって違います。本来であれば建物の法定耐用年数と築年数に基づき金融機関からの融資期間などが決まりますが、ここ数年でサラリーマン投資家が融資を受けた融資期間は耐用年数を大幅に超過をしていたり、既に法定耐用年数が経過をしている物件に20年を超える融資をしています。しかしながら投資家の中には減価償却費を理解せずに不動産投資をスタートしてしまった方も少なくありません。特に耐用年数を経過した木造のアパート物件を購入している場合、わずか4~5年で減価償却費の計上がされなくなり、所得税などの税金が大幅に増加してキャッシュフローに大きなインパクトを与える事になります。今回は耐用年数経過後の木造アパートを例に減価償却がキャッシュフローにどの様な影響を与えていくか解説をさせて頂きます。※減価償却費と耐用年数の関係については過去記事にて解説しています※↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓http://reibee.japan-am-service.com/%E6%B8%9B%E4%BE%A1%E5%84%9F%E5%8D%B4%E8%B2%BB%E3%81%A8%E8%80%90%E7%94%A8%E5%B9%B4%E6%95%B0/ (写真=123RF) 目次減価償却について復習しましょう耐用年数経過後の木造アパートキャッシュフローを改善するポイントおわりに 減価償却について復習しましょう 構造による耐用年数の違い建物の構造によって耐用年数が決まります。新築の耐用年数(一般的なアパート・マンションの場合)木造     22年鉄骨造鉄骨の厚みが4㎜を超えるもの          34年 鉄骨の厚みが3㎜を超え、4㎜以下のもの     27年 鉄骨の厚みが3㎜以下のもの           19年鉄筋コンクリート造         47年建物価格÷耐用年数で毎年の減価償却費の額が決まる事になります。建物価格と土地価格の按分建物価格と土地価格の内訳は一般的に固定資産税評価額の額で按分をしたり、売買契約に基づいた建物と土地の価格の内訳で決まっていく事になります。毎年の減価償却費を増やしたければ、購入時の建物価格を売買時の取決めで大きくすれば毎年の減価償却費は増加する事につながります。※売買時の取決めでも一般とは逸脱した建物価格の設定は認められません一般的には取得価格から按分、固定資産税評価額から按分、時価評価などで建物と土地の内訳を決めます※減価償却費は節税になる毎年計上される減価償却費は経費に計上されるため、所得税などの課税所得を下げる効果があります。例:建物価格2,000万円土地価格8,000万円減価償却期間10年他の経費差引後の利益300万円 とすると、減価償却費2,000万円÷10年=200万円300万円-200万円=100万円に税金が課税される事になります。次に物件の総額が同じでも建物価格3,000万円土地価格7,000万円減価償却期間10年他の経費差引後の利益300万円 とすると減価償却費3,000万円÷10年=300万円300万円-300万円=0となるため課税所得がない事になります。物件価格が同額で耐用年数が同じ物件でも建物と土地の按分により減価償却費が変化し、税金額も変化する事が解ります。所得税などの節税目的で海外不動産を購入するのは、この建物価格を売買代金の8割にでき短期間で減価償却費用を計上できるためです。 耐用年数経過後の木造アパート 先にも説明をした通り、木造アパートの耐用年数は22年ですが、22年経過後に物件を購入した場合、22年×20%=4年(端数は繰り下げ)で減価償却費を計上して行く事になります。例:減価償却費が計上できる4年間の課税所得の計算(支払利息などの部分は考慮しない)建物価格2,000万円土地価格8,000万円減価償却期間4年賃料収入から経費差引後(減価償却費以外)の利益が500万円とすると、減価償却費2,000万円÷4年=500万円利益500万円-減価償却費500万円=0になるため所得税などは課税されません。次に4年後に減価償却費が計上されなくなった場合の計算(支払利息などの部分は考慮しない)建物価格2,000万円土地価格8,000万円減価償却期間4年同じように賃料収入から経費差引後(減価償却費以外)の利益が500万円とすると、減価償却は既に償却が終わっているので500万円は経費にできないので500万円-(500万円→0になる)=500万円に課税されることになります。税率にもよりますが例えば所得税の税率が20%だとすると、500万円×20%=100万円の所得税がかかります。この様に減価償却費が計上できなくなった途端に年間で100万円の所得税が増加しキャッシュアウトが増加します。総投資額に比較をすると100万円は小さい額に見えてしまいますが、実際に確定申告をする際に税金が100万円の増加を目の前にすると何も感じない人はいないと思います。本当に大きなインパクトです。投資額で考えても1%リターンがなくなると言う事になります。また耐用年数が古い物件の場合、購入時に大規模なリノベーション(外壁補修、屋上防水、共用部床面塩ビ交換、各部位塗装)などが実施されていないと見た目が悪いため、競争力が低い事で保有後の稼働率の維持も大変で、入居者を付けるために賃料減額などを行うケースも多く入居中の修繕費や募集広告料等の費用も大きくなる傾向があり、キャッシュフローが安定しない事もあります。この様な運用状況の中で月々の資金繰りで頭を悩ませている投資家さんが減価償却費の計上がなくなり。100万円の税金が増えるとなると賃貸経営が成り立たないという事にも繋がります。 キャッシュフローを改善するポイント それでは耐用年数経過後にキャッシュフローが悪化してしまった場合にどうすれば良いのでしょうか。ポイント①金融機関に金利の相談をするまず行って頂きたいのが金融機関に借入金利を下げる交渉です。上記の例の場合で1億円の借入を行っているケースで考えると1%下げられれば経費としての利息が減り利益が上がってしまうものの年利で約100万円のキャッシュが残ることになります。交渉するのは無料なのでキャッシュフローに大きなインパクトを与える利息についてまずは金融機関に交渉をしましょう。ポイント②費用対効果を考える管理会社に管理を委託するReibeeの記事でも何度かお伝えをさせて頂いておりますが、不動産投資は投資です。そして管理会社は投資を成功させるパートナーです。パートナーが不動産投資に知識がない(費用対効果考えない、オーナーのキャッシュフローを意識しない、ホウレンソウがない)状態では不動産投資が上手に行くはずがありません。殆どのオーナーは不動産投資が初めての方が多く、頼りになるは管理会社のはずです。管理会社によっては、ある事ない事を言ってオーナーを惑わせたりし管理変更を阻害する事もありますが、そうした管理会社は本質を解っていない管理会社の一例だと思います。断固として駄目なものは駄目と言う気構えを持つようにして下さい。そして費用対効果を考えてくれる管理会社に業務を委託しましょう。修繕費などはできる限り安価でしっかり対応してもらえる業者さんを探しましょう!入居者の方から修繕依頼があった際に多くの管理会社は「高い、安い」の判断をせずに、自社のおかかえの業者さんに流れ作業の様に任せている事が多いです。そればかりか自社の利益を工事に上乗せしているケースなどもあります。当社では様々な工事代金の比較をしておりますが、例えばトイレのゴムフロート交換の場合、外注業者に依頼をすると約10,000円弱簡単な作業なので当社で行う場合は材料込みで3,500円前後で実施をしています。小さな部分からコツコツとキャッシュフローを積み重ねる事で塵も積もれば山となります。とにかくキャッシュフローを意識をする事が重要です。結果的に投資に責任を負うのはオーナーの皆様です!ポイント③キャッシュフローを安定させる方針を考えるこの部分はオーナーご自身の方針と管理会社の協力により成り立つ方法です。まず退去者を減らす対策をしましょう!例えば退去通知があった入居者に対して管理会社から更新料等の類を免除し継続的に住んで頂けるか交渉をしてもらいましょう。退去が発生した時にかかる費用①空室期間中の賃料の機会損失②原状回復費用のオーナー負担分③募集に広告宣伝費がかかる収入がないお部屋から多くのキャッシュアウトが発生します。退去を減らすためには管理会社の入居者の方への対応も重要となります。修繕などの連絡があった際に早く的確に対応をする事で入居者の方の満足度も上げ、長期的に居住して頂ける環境を作りましょう。 おわりに 以上の様に耐用年数が経過している木造アパートなどの購入はわずか5年もしないうちに訪れるキャッシュフローの変化に備えないといけません。そして耐用年数が経過している物件は大規模修繕を行っていないと、建物のあちこちにガタが来ています。また相応の内装や外装でないと競合物件と比較して劣ってしまうため、稼働率を一定(収入の安定)に保ち購入時から5年間収入を維持する事は容易ではないです。努力をして稼働率を上げ、経費を抑えて所得を上げても、耐用年数経過後には減価償却費の経費計上がなくなり所得税の負担額が増加し非常に厳しい運用状況になるのは言うまでもありません。また借入をして不動産投資を行っている場合、元利金の返済は優先的に行われます。節税目的のために建物価格を安易に高くして物件を購入するのは明確な出口戦略(安値で買って高値で売却)がある人や所得税の節税効果がある年収2,000万円位の所得がある方向けです。現実には、年収が1,000万円を超えない投資家の方々も融資が付いたから、減価償却費で節税できるからと耐用年数経過後の不動産を購入してしまっているのです。入口の段階で耐用年数を考慮しキャッシュフローのシミュレーションをしっかり行った上で物件を購入する事が重要です。そもそも建物の減価償却後にキャッシュフローが回らなくなる不動産を購入する事もとても危険な事です。しばらくブームが続いた不動産投資ですが、もうまもなく減価償却を終えた物件も数多く出てくると思います。そうなる前に売却する判断も不動産投資には必要です。(更新:2020年6月10日)著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉日本AMサービスでは賃貸管理など様々な不動産のニーズをサポートしています!アパート経営の相談はこちらから!またご不明な点・ご質問はお気軽に下記のシートよりお伝え下さい。~次世代のための賃貸経営情報~
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