不動産投資を行う際に建物の減価償却はキャッシュフローに大きなインパクトを与えます。

毎年の計上される減価償却費は建物の簿価を耐用年数に基づき計上する事になりますが、この耐用年数は建物の構造などによって違います。

本来であれば建物の法定耐用年数と築年数に基づき金融機関からの融資期間などが決まりますが、

ここ数年でサラリーマン投資家が融資を受けた融資期間は耐用年数を大幅に超過をしていたり、

既に法定耐用年数が経過をしている物件に20年を超える融資をしています。

しかしながら投資家の中には減価償却費をしっかりと理解をしている方が非常に少ないのが現実です。

例えば耐用年数を経過した木造のアパート物件を購入している場合、

わずか4~5年で減価償却費の計上がされなくなり、キャッシュフローに大きなインパクトを与える事になります。

今回は耐用年数経過後の木造アパートのキャッシュフローがどう変化するか解説をさせて頂きます。

減価償却費と耐用年数の関係についての記事は下記

↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓

減価償却費と耐用年数

(写真=123RF)

減価償却について復習しましょう

構造による耐用年数の違い

建物の構造によって耐用年数が決まります。

新築の耐用年数(一般的なアパート・マンションの場合)

木造     22年

鉄骨造

鉄骨の厚みが4㎜を超えるもの          34年
鉄骨の厚みが3㎜を超え、4㎜以下のもの     27年
鉄骨の厚みが3㎜以下のもの           19年

鉄筋コンクリート造         47年

建物価格÷耐用年数で毎年の減価償却費の額が決まる事になります。

建物価格と土地価格の按分

建物価格と土地価格の内訳は一般的に固定資産税評価額の額で按分をしたり、

売買契約に基づいて決まっていく事になります。

毎年の減価償却費を増やしたければ、できるだけ建物価格を売買の際の取決めで

大きくすれば毎年の減価償却費は増加します。

減価償却費は節税になる

毎年計上される減価償却費は経費に計上されるため、所得税などの課税所得を下げる効果があります。

例:

建物価格2,000万円

土地価格8,000万円

減価償却期間10年

他の経費差引後の利益300万円 とすると、

減価償却費2,000万円÷10年=200万円

300万円-200万円=100万円に税金が課税される事になります。

次に物件の総額が同じでも

建物価格3,000万円

土地価格7,000万円

減価償却期間10年

他の経費差引後の利益300万円 とすると

減価償却費3,000万円÷10年=300万円

300万円-300万円=0となるため課税所得がない事になります。

物件価格が同額で耐用年数が同じ物件でも建物と土地の按分により減価償却費が変化し、税金額も変化する事が解ります。

所得税などの節税目的で海外不動産を購入するのは、この建物価格を

売買代金の8割にでき短期間で減価償却費用を計上できるためです。

耐用年数経過後の木造アパート

先にも説明をした通り、木造アパートの耐用年数は22年ですが、22年経過後に物件を購入した場合、

22年×20%=4年(端数は繰り下げ)で減価償却費を計上して行く事になります。

例:

減価償却費が計上できる4年間の課税所得の計算(支払利息などの部分は考慮しない)

建物価格2,000万円

土地価格8,000万円

減価償却期間4年

賃料収入から経費差引後(減価償却費以外)の利益が500万円とすると、

減価償却費2,000万円÷4年=500万円

利益500万円-減価償却費500万円=0になるため所得税などは課税されません。

次に4年後に減価償却費が計上されなくなった場合の計算(支払利息などの部分は考慮しない)

建物価格2,000万円

土地価格8,000万円

減価償却期間4年

同じように賃料収入から経費差引後(減価償却費以外)の利益が

500万円とすると、

減価償却は既に償却が終わっているので500万円は経費にできないので

500万円-(500万円→0になる)=500万円に課税されることになります。

税率にもよりますが例えば所得税の税率が20%だとすると、

500万円×20%=100万円の所得税がかかります。

この様に減価償却費が計上できなくなった途端に

年間で100万円の所得税が増加しキャッシュアウトが増加します。

総投資額に比較をすると100万円は小さい額に見えてしまいますが、

他の要素が変わっていない中でいきなり年収が100万円も減るとなると

本当に大きなインパクトだと思います。

投資額で考えても1%リターンがなくなると言う事になります。

また耐用年数が古い物件の場合、購入時に大幅にリノベーションなどがされていないと

稼働率の維持や入居者を付けるために賃料減額などを行うケースも多く

入居中の修繕費や募集広告料等の費用が大きくなる傾向にあります。

こうした中で毎月頭を悩ませている投資家さんがいきなり年収が100万円減額となると

賃貸経営が成り立たないという事にも繋がります。

おわりに

以上の様に耐用年数が経過している木造アパートなどの購入は

わずか5年もしないうちに訪れるキャッシュフローの変化に備えないといけません。

そして耐用年数が経過している物件は大規模修繕を行っていないと、建物のあちこちにガタが来ています。

また相応の内装や外装でないと競合物件と比較して劣ってしまうため、

稼働率を一定(収入の安定)に保ち購入時から5年間収入を維持する事は容易ではないです。

努力をして稼働率を上げ、経費を抑えて所得を上げても、

耐用年数経過後には減価償却費の経費計上がなくなり所得税の負担額が増加し

非常に厳しい運用状況になるのは言うまでもありません。

また借入をして不動産投資を行っている場合、元利金の返済は優先的に行われます。

節税目的のために建物価格を安易に高くして物件を購入するのは明確な出口戦略(安値で買って高値で売却)が

ある人や所得税の節税効果がある年収2,000万円位の所得がある方向けです。

現実には、年収が1,000万円を超えない投資家の方々も融資が付いたから、

減価償却費で節税できるからと耐用年数経過後の不動産を購入してしまっているのです。

入口の段階で耐用年数を考慮しキャッシュフローのシミュレーションを

しっかり行った上で物件を購入する事が重要です。

そもそも建物の減価償却後にキャッシュフローが回らなくなる不動産を購入する事もとても危険な事です。

しばらくブームが続いた不動産投資ですが、もうまもなく減価償却を終えた物件も数多く出てくると思います。

そうなる前に売却する判断も不動産投資には必要です。

(更新:2019年10月18日)

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

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耐用年数が経過した不動産投資http://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/04/40075963_l-1024x683.jpghttp://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/04/40075963_l-150x150.jpgyodoshita不動産税務賃貸経営不動産投資を行う際に建物の減価償却はキャッシュフローに大きなインパクトを与えます。毎年の計上される減価償却費は建物の簿価を耐用年数に基づき計上する事になりますが、この耐用年数は建物の構造などによって違います。本来であれば建物の法定耐用年数と築年数に基づき金融機関からの融資期間などが決まりますが、ここ数年でサラリーマン投資家が融資を受けた融資期間は耐用年数を大幅に超過をしていたり、既に法定耐用年数が経過をしている物件に20年を超える融資をしています。しかしながら投資家の中には減価償却費をしっかりと理解をしている方が非常に少ないのが現実です。例えば耐用年数を経過した木造のアパート物件を購入している場合、わずか4~5年で減価償却費の計上がされなくなり、キャッシュフローに大きなインパクトを与える事になります。今回は耐用年数経過後の木造アパートのキャッシュフローがどう変化するか解説をさせて頂きます。減価償却費と耐用年数の関係についての記事は下記↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓http://reibee.japan-am-service.com/%E6%B8%9B%E4%BE%A1%E5%84%9F%E5%8D%B4%E8%B2%BB%E3%81%A8%E8%80%90%E7%94%A8%E5%B9%B4%E6%95%B0/ (写真=123RF)減価償却について復習しましょう 構造による耐用年数の違い建物の構造によって耐用年数が決まります。新築の耐用年数(一般的なアパート・マンションの場合)木造     22年鉄骨造鉄骨の厚みが4㎜を超えるもの          34年 鉄骨の厚みが3㎜を超え、4㎜以下のもの     27年 鉄骨の厚みが3㎜以下のもの           19年鉄筋コンクリート造         47年建物価格÷耐用年数で毎年の減価償却費の額が決まる事になります。建物価格と土地価格の按分建物価格と土地価格の内訳は一般的に固定資産税評価額の額で按分をしたり、売買契約に基づいて決まっていく事になります。毎年の減価償却費を増やしたければ、できるだけ建物価格を売買の際の取決めで大きくすれば毎年の減価償却費は増加します。減価償却費は節税になる毎年計上される減価償却費は経費に計上されるため、所得税などの課税所得を下げる効果があります。例:建物価格2,000万円土地価格8,000万円減価償却期間10年他の経費差引後の利益300万円 とすると、減価償却費2,000万円÷10年=200万円300万円-200万円=100万円に税金が課税される事になります。次に物件の総額が同じでも建物価格3,000万円土地価格7,000万円減価償却期間10年他の経費差引後の利益300万円 とすると減価償却費3,000万円÷10年=300万円300万円-300万円=0となるため課税所得がない事になります。物件価格が同額で耐用年数が同じ物件でも建物と土地の按分により減価償却費が変化し、税金額も変化する事が解ります。所得税などの節税目的で海外不動産を購入するのは、この建物価格を売買代金の8割にでき短期間で減価償却費用を計上できるためです。 耐用年数経過後の木造アパート 先にも説明をした通り、木造アパートの耐用年数は22年ですが、22年経過後に物件を購入した場合、22年×20%=4年(端数は繰り下げ)で減価償却費を計上して行く事になります。例:減価償却費が計上できる4年間の課税所得の計算(支払利息などの部分は考慮しない)建物価格2,000万円土地価格8,000万円減価償却期間4年賃料収入から経費差引後(減価償却費以外)の利益が500万円とすると、減価償却費2,000万円÷4年=500万円利益500万円-減価償却費500万円=0になるため所得税などは課税されません。次に4年後に減価償却費が計上されなくなった場合の計算(支払利息などの部分は考慮しない)建物価格2,000万円土地価格8,000万円減価償却期間4年同じように賃料収入から経費差引後(減価償却費以外)の利益が500万円とすると、減価償却は既に償却が終わっているので500万円は経費にできないので500万円-(500万円→0になる)=500万円に課税されることになります。税率にもよりますが例えば所得税の税率が20%だとすると、500万円×20%=100万円の所得税がかかります。この様に減価償却費が計上できなくなった途端に年間で100万円の所得税が増加しキャッシュアウトが増加します。総投資額に比較をすると100万円は小さい額に見えてしまいますが、他の要素が変わっていない中でいきなり年収が100万円も減るとなると本当に大きなインパクトだと思います。投資額で考えても1%リターンがなくなると言う事になります。また耐用年数が古い物件の場合、購入時に大幅にリノベーションなどがされていないと稼働率の維持や入居者を付けるために賃料減額などを行うケースも多く入居中の修繕費や募集広告料等の費用が大きくなる傾向にあります。こうした中で毎月頭を悩ませている投資家さんがいきなり年収が100万円減額となると賃貸経営が成り立たないという事にも繋がります。 おわりに 以上の様に耐用年数が経過している木造アパートなどの購入はわずか5年もしないうちに訪れるキャッシュフローの変化に備えないといけません。そして耐用年数が経過している物件は大規模修繕を行っていないと、建物のあちこちにガタが来ています。また相応の内装や外装でないと競合物件と比較して劣ってしまうため、稼働率を一定(収入の安定)に保ち購入時から5年間収入を維持する事は容易ではないです。努力をして稼働率を上げ、経費を抑えて所得を上げても、耐用年数経過後には減価償却費の経費計上がなくなり所得税の負担額が増加し非常に厳しい運用状況になるのは言うまでもありません。また借入をして不動産投資を行っている場合、元利金の返済は優先的に行われます。節税目的のために建物価格を安易に高くして物件を購入するのは明確な出口戦略(安値で買って高値で売却)がある人や所得税の節税効果がある年収2,000万円位の所得がある方向けです。現実には、年収が1,000万円を超えない投資家の方々も融資が付いたから、減価償却費で節税できるからと耐用年数経過後の不動産を購入してしまっているのです。入口の段階で耐用年数を考慮しキャッシュフローのシミュレーションをしっかり行った上で物件を購入する事が重要です。そもそも建物の減価償却後にキャッシュフローが回らなくなる不動産を購入する事もとても危険な事です。しばらくブームが続いた不動産投資ですが、もうまもなく減価償却を終えた物件も数多く出てくると思います。そうなる前に売却する判断も不動産投資には必要です。(更新:2019年10月18日)著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉ご不明な点・ご質問はお気軽に下記のシートよりお伝え下さい。~次世代のための賃貸経営情報~
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