不動産投資を行う際に建物の減価償却はキャッシュフローにインパクトを与えるため重要な要素です。

毎年の減価償却費は建物の価格と耐用年数により計上する事になりますが、耐用年数は構造などによって大きく違います。

本来であれば建物の法定耐用年数に基づき金融機関からの融資期間が決まるのですが、

この数年のサラリーマン投資家が融資を受けた期間は耐用年数を大幅に超過をしていたり、

既に法定耐用年数が経過をしている物件に20年を超える融資をしていたりしています。

今回は耐用年数経過後の木造アパートのキャッシュフローがどう変化するか考えて行きたいと思います。

(参照:減価償却費と耐用年数

(写真=123RF)

減価償却について復習しましょう

構造による耐用年数の違い

建物の構造によって耐用年数が決まります。

新築の耐用年数(一般的なアパート・マンションの場合)

木造     22年

鉄骨造

鉄骨の厚みが4㎜を超えるもの          34年
鉄骨の厚みが3㎜を超え、4㎜以下のもの     27年
鉄骨の厚みが3㎜以下のもの           19年

鉄筋コンクリート造         47年

建物価格÷耐用年数で毎年の減価償却費の額が決まる事になります。

 

建物価格と土地価格の按分

建物価格と土地価格の内訳は一般的に固定資産税評価額の額で按分をしたり、

売買契約に基づいて決まっていく事になります。

毎年の減価償却費を増やしたければ、できるだけ建物価格を大きくなれば増えます。

 

減価償却費は節税になる

毎年計上される減価償却費は経費に計上されるため、所得税などの課税所得を下げる効果があります。

例:

建物価格2,000万円

土地価格8,000万円

減価償却期間10年

他の経費差引後の利益300万円 とすると、

減価償却費2,000万円÷10年=200万円

300万円-200万円=100万円に税金が課税される事になります。

 

次に物件の総額が同じでも

建物価格3,000万円

土地価格7,000万円

減価償却期間10年

他の経費差引後の利益300万円 とすると

減価償却費3,000万円÷10年=300万円

300万円-300万円=0となるため課税所得がない事になります。

 

物件価格が同額で耐用年数が同じ物件でも建物と土地の按分により減価償却費が変化し、税金額も変化する事が解ります。

耐用年数経過後の木造アパート

先にも説明をした通り、木造アパートの耐用年数は22年ですが、22年経過後に物件を購入した場合、

22年×20%=4年(端数は繰り下げ)で減価償却費を計上して行く事になります。

 

例:

減価償却費が計上できる4年間の課税所得の計算(支払利息などの部分は考慮しない)

建物価格2,000万円

土地価格8,000万円

減価償却期間4年

他の経費差引後の利益500万円 とすると、

減価償却費2,000万円÷4年=500万円

500万円-500万円=0になるため課税されません。

 

次に4年後に減価償却費が計上されなくなった場合の計算(支払利息などの部分は考慮しない)

建物価格2,000万円

土地価格8,000万円

減価償却期間4年

他の経費差引後の利益500万円 とすると、

減価償却は既に償却が終わっているので02,000万円÷4年=500万円

500万円-0=500万円に課税されることになります。

税率にもよりますが例えば所得税の税率が20%だとすると、

500万円×20%=100万円の所得税がかかります。

この様に減価償却が計上できなくなった途端に年間で100万円の所得税が変わります。

おわりに

耐用年数が経過している木造アパートは購入時に大規模修繕などが行われていないと、保有期間中の経費が非常に大きくなります。

また稼働率が一定(収入の安定)ではないです。

頑張って稼働率を上げて、経費を抑えて所得を上げても、減価償却費の経費計上がなくなり所得税の負担額が増えれば

非常に厳しい運用状況になるのは言うまでもありません。

特に借入をして不動産投資を行っている場合、元利金の返済は待った無しです。

入口の段階で耐用年数を考慮しキャッシュフローのシミュレーションをしっかり行った上で物件を購入する事が重要です。

また耐用年数を考慮しながら物件を売却する判断も不動産投資には必要となります。

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

ご不明な点・ご質問はお気軽に下記のシートよりお伝え下さい。

 

 

耐用年数経過後に要注意https://i0.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/04/40075963_l.jpg?fit=1024%2C683https://i0.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/04/40075963_l.jpg?resize=150%2C150yodoshita不動産税務不動産投資を行う際に建物の減価償却はキャッシュフローにインパクトを与えるため重要な要素です。毎年の減価償却費は建物の価格と耐用年数により計上する事になりますが、耐用年数は構造などによって大きく違います。本来であれば建物の法定耐用年数に基づき金融機関からの融資期間が決まるのですが、この数年のサラリーマン投資家が融資を受けた期間は耐用年数を大幅に超過をしていたり、既に法定耐用年数が経過をしている物件に20年を超える融資をしていたりしています。今回は耐用年数経過後の木造アパートのキャッシュフローがどう変化するか考えて行きたいと思います。(参照:減価償却費と耐用年数) (写真=123RF)減価償却について復習しましょう 構造による耐用年数の違い建物の構造によって耐用年数が決まります。新築の耐用年数(一般的なアパート・マンションの場合)木造     22年鉄骨造鉄骨の厚みが4㎜を超えるもの          34年 鉄骨の厚みが3㎜を超え、4㎜以下のもの     27年 鉄骨の厚みが3㎜以下のもの           19年鉄筋コンクリート造         47年建物価格÷耐用年数で毎年の減価償却費の額が決まる事になります。 建物価格と土地価格の按分建物価格と土地価格の内訳は一般的に固定資産税評価額の額で按分をしたり、売買契約に基づいて決まっていく事になります。毎年の減価償却費を増やしたければ、できるだけ建物価格を大きくなれば増えます。 減価償却費は節税になる毎年計上される減価償却費は経費に計上されるため、所得税などの課税所得を下げる効果があります。例:建物価格2,000万円土地価格8,000万円減価償却期間10年他の経費差引後の利益300万円 とすると、減価償却費2,000万円÷10年=200万円300万円-200万円=100万円に税金が課税される事になります。 次に物件の総額が同じでも建物価格3,000万円土地価格7,000万円減価償却期間10年他の経費差引後の利益300万円 とすると減価償却費3,000万円÷10年=300万円300万円-300万円=0となるため課税所得がない事になります。 物件価格が同額で耐用年数が同じ物件でも建物と土地の按分により減価償却費が変化し、税金額も変化する事が解ります。 耐用年数経過後の木造アパート 先にも説明をした通り、木造アパートの耐用年数は22年ですが、22年経過後に物件を購入した場合、22年×20%=4年(端数は繰り下げ)で減価償却費を計上して行く事になります。 例:減価償却費が計上できる4年間の課税所得の計算(支払利息などの部分は考慮しない)建物価格2,000万円土地価格8,000万円減価償却期間4年他の経費差引後の利益500万円 とすると、減価償却費2,000万円÷4年=500万円500万円-500万円=0になるため課税されません。 次に4年後に減価償却費が計上されなくなった場合の計算(支払利息などの部分は考慮しない)建物価格2,000万円土地価格8,000万円減価償却期間4年他の経費差引後の利益500万円 とすると、減価償却は既に償却が終わっているので02,000万円÷4年=500万円500万円-0=500万円に課税されることになります。税率にもよりますが例えば所得税の税率が20%だとすると、500万円×20%=100万円の所得税がかかります。この様に減価償却が計上できなくなった途端に年間で100万円の所得税が変わります。 おわりに 耐用年数が経過している木造アパートは購入時に大規模修繕などが行われていないと、保有期間中の経費が非常に大きくなります。また稼働率が一定(収入の安定)ではないです。頑張って稼働率を上げて、経費を抑えて所得を上げても、減価償却費の経費計上がなくなり所得税の負担額が増えれば非常に厳しい運用状況になるのは言うまでもありません。特に借入をして不動産投資を行っている場合、元利金の返済は待った無しです。入口の段階で耐用年数を考慮しキャッシュフローのシミュレーションをしっかり行った上で物件を購入する事が重要です。また耐用年数を考慮しながら物件を売却する判断も不動産投資には必要となります。 著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉ご不明な点・ご質問はお気軽に下記のシートよりお伝え下さい。  ~次世代のための賃貸経営情報~
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