毎年一度の確定申告で頭を悩ませている不動産投資家の方も多いと思います。

本来であれば税理士へ依頼する方法もありますが、確定申告だけ依頼しても

7～10万円の費用がかかるので小規模で不動産投資を行っている方にとっては

非常に痛い出費です。

ご自身で確定申告をされている方も少なくないと思いますが複雑な点もありますので、

今回は不動産投資における確定申告のポイントをお伝えします。

不動産投資における事業規模とは？

不動産投資は保有する戸数などによって事業規模と判断されます。

（1）貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

（2）独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

引用：国税庁HP

つまりアパート・マンションであれば10室以上

戸建て住宅であれば5棟以上と言う計算になります。

事業規模におけるメリット

不動産投資が事業規模となると確定申告（青色申告）で65万円の特別控除を受ける事ができます。

※2021年度の確定申告からe-taxによる申告又は電子帳簿保存が必要です。

例えば高級マンションの賃貸1室を所有していて年間家賃収入480万円で経費80万円とすると

事業規模でない場合、65万円の特別控除がないので

家賃収入480万円-経費80万円＝400万円←この部分に課税

次に賃料4万円の10室のアパートを所有していた場合、年間家賃収入480万円

経費80万円とすると

事業規模の場合、65万円の特別控除あり

家賃収入480万円-経費80万円-特別控除65万円＝335万円←この部分に課税

課税税率が20％だとすると

400万円×20％＝80万円

335万円×20％＝67万円

13万円税金が少なくなる事がわかります。

※この特例を受けるには所得税の青色申告承認申請書の提出や複式簿記で帳簿管理が必要となります。

個人で確定申告を行う際のポイント

・どんな書面が必要か？

給与所得（サラリーマン所得など）がある場合、会社から受領した源泉徴収票

また個人を特定するために個人番号通知カード、身分証明書などの写しを申告書に添付する必要があります。

・収入と経費の部分を明確にする

収入となる部分

家賃収入（賃料、管理費、共益費あんど）は賃貸借契約書に基づいて計上をする。

年の途中の入退去がある場合は日割賃料などに注意しましょう。

また礼金、更新料なども収入となります。

※家賃が入る銀行通帳などと賃貸借契約書を見比べながら把握する

経費となる項目

物件にかかる経費の例

水光熱費、修繕費、広告料、管理費、清掃費、保険料、固都税、支払利息、減価償却費など

事業にかかる経費の例：セミナー受講料、打ち合わせなどで使用した会議費、書籍代、交通費など

※領収書を月毎に分けておくと管理がしやすいです。

確定申告に領収書などは添付する必要はなく帳簿と合わせて保管をする必要があります。

・未納賃料も所得として計算

家賃滞納がある場合でもその賃料分は所得として扱われます。

お金が入ってきていないのに所得とするのは違和感を感じるかと思いますが、

最終的に回収が不可能と判断されて初めて所得ではなかったと認識をされます。

・年度末に受領した賃料は前受金

殆どの賃貸借契約書は前家賃で受領をしているので、

12月分末日までに入った賃料は来年の1月分の収入となります。

・不明確、分からない部分は税務署に相談をする

個人で確定申告を行う場合、購入のための支出

（収入印紙、司法書士報酬、登録免許税、仲介手数料、不動産取得税など）

の中でその申告期間の経費に計上しないケースがあったり、

建物部分の減価償却費の計上方法など対応が難しい部分も出てくるので、

分からない場合は必ず最寄りの税務署などに行き、その都度、相談をする様にしましょう。

また相談の際にはわからない部分に係わる書類などを持参して相談をすると

スムーズに回答をして頂けると思います。税務署の方は丁寧に教えてくれます。

おわりに

今では確定申告書類は国税庁のホームページから簡単に作れるようなっていますので、

個人で確定申告を行うハードルは低くなってきていると思いますので、

是非チャレンジしてみて下さい！

賃貸経営の根幹となる収支などを理解する事により不動産投資に対する意識や知識も上がると思います。

こちらも参考にして頂けますと幸いです。

（参照：「マンションを貸す税金」）

著者：日本AMサービス　堂下　葉

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