アパマンローン規制により個人不動産投資家の過半数の方がアンケートにより

金融機関の融資姿勢が厳しくなったと事と自己資金を求められるようになったと感じている様です。

 

この影響は不動産市場にどんな結果を及ぼすかと言うと

収入の低い方が安易に物件を購入できなくなったと言っても良いと思います。

しかしながらこの半面で信用力が高い一握りの投資家さんの買手市場になる傾向です。

(写真=123RF)

こうした状況の中で本日は不動産投資の借入について考えたいと思います。

 

そもそも不動産投資で何故借入を行うのか?

それは手元資金では到底購入できない不動産を購入するためです。

 

購入時に付随する手数料など(仲介手数料、登録免許税、融資手数料、司法書士報酬など)は無視して

手元資金は物件価格とローン借入額の差額で必要となるわけですが、

 

借入条件が厳しくなると今まで100%借入ができていたのに80%位の水準でしか借入ができなくなります。

物件価格が大きくなればなるほどこの20%の差は非常に大きなものとなります。

 

近年の不動産投資ブームを後押ししたゼロエク投資(手元資金ゼロ)な訳ですから

この結果、不動産投資を行う人が大幅に減少する事は明らかです。

 

今回の金融機関の引締めは不動産の担保評価が厳しくなったと言うよりは

年収がそこまで高くないサラリーマン投資家の方の給与所得を裏付けとした信用で

アパマンローンへの貸出していたけれども、その評価を厳しくすると言う事だと思います。

 

こうした状況なのでこれから不動産投資を始めたい方は物件価格との差額の手元資金を準備しないと

恐らく不動産投資ができなくなると思います。

つまりしっかりとした収入があり、手元資金を潤沢に持っている方しか

不動産投資を行いずらくなります。

 

リーマンショック時もこうした状況と同様で個人投資家さんで物件を購入していたのは

年収2,000万円以上の方や内部留保が潤沢な事業法人でした。

 

サラリーマン投資と借入を紐解く

ここで今までのサラリーマン投資家の方の不動産投資における借入について

改めて考えたいと思います。

 

物件価格ーローン借入額(純粋物件担保借入+サラリーマン所得を担保とした借入)

今までのはこの差額がゼロで様々な方が購入した不動産を担保に入れるだけで、

手元資金がなくても物件を購入する借入ができました。

(違う目線でみるとリスクが高いので非常に高金利で金融機関から借入をしている方が多いです)

ゼロエク投資はさらに付随費用まで借入をして手元資金がゼロで投資ができます。

 

今回のアパマンローン引締めは上記のローン借入額の構成が

純粋物件担保借入になったと言う事に近いと思います。

サラリーマン所得を担保として評価を出さなくなったのだと思います。

つまりこの差額が手元資金が必要となり、サラリーマンの方にとって不動産投資を行う

壁が相当大きな物になったと言えます。

 

購入する物件価格にもよりますが、数千万円のキャッシュを持っている方は非常に少ないと思います。

 

こうした引締めにより焦って物件を売却する方が増加し一次的に物件価格が下がりそれが相場として成り代わります。

その流れから下落トレンドに入るのは目に見えてわかります。

 

不動産は金融機関がついてこなければ物件購入はできません、

リーマンショック時に不動産ファンドから多くの不動産が出てきましたが、

これも融資期間満了でつなぎ融資をできなかったため売却をせざるを得ない状況になったため、

割安な価格で物件が市場に出てきました。

 

個人投資家さんの場合、急いで売却する理由もありませんが、

割高で金利が高く、キャッシュフローに余裕がない物件で、景況感が悪くなった時に

どんな行動を取るか想像に難くありません、一度マイナスの市場になると

「これ以上に下がる前」に売却をすると言うインセンティブは働きます。

 

数年前から現在までの価格が上昇するまでに不動産投資を行わないとという煽りで

焦って物件を購入してしまうと言うインセンティブと同様の焦りが産まれます。

投資はリスクが付き物、市場の調整後、新たな市場へ向かいます。

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

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不動産投資で融資がでないとhttps://i2.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/11/54134961_m.jpg?fit=848%2C565https://i2.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/11/54134961_m.jpg?resize=150%2C150yodoshita不動産マーケット金融アパマンローン規制により個人不動産投資家の過半数の方がアンケートにより金融機関の融資姿勢が厳しくなったと事と自己資金を求められるようになったと感じている様です。 この影響は不動産市場にどんな結果を及ぼすかと言うと収入の低い方が安易に物件を購入できなくなったと言っても良いと思います。しかしながらこの半面で信用力が高い一握りの投資家さんの買手市場になる傾向です。(写真=123RF) こうした状況の中で本日は不動産投資の借入について考えたいと思います。 そもそも不動産投資で何故借入を行うのか?それは手元資金では到底購入できない不動産を購入するためです。 購入時に付随する手数料など(仲介手数料、登録免許税、融資手数料、司法書士報酬など)は無視して手元資金は物件価格とローン借入額の差額で必要となるわけですが、 借入条件が厳しくなると今まで100%借入ができていたのに80%位の水準でしか借入ができなくなります。物件価格が大きくなればなるほどこの20%の差は非常に大きなものとなります。 近年の不動産投資ブームを後押ししたゼロエク投資(手元資金ゼロ)な訳ですからこの結果、不動産投資を行う人が大幅に減少する事は明らかです。 今回の金融機関の引締めは不動産の担保評価が厳しくなったと言うよりは年収がそこまで高くないサラリーマン投資家の方の給与所得を裏付けとした信用でアパマンローンへの貸出していたけれども、その評価を厳しくすると言う事だと思います。 こうした状況なのでこれから不動産投資を始めたい方は物件価格との差額の手元資金を準備しないと恐らく不動産投資ができなくなると思います。つまりしっかりとした収入があり、手元資金を潤沢に持っている方しか不動産投資を行いずらくなります。 リーマンショック時もこうした状況と同様で個人投資家さんで物件を購入していたのは年収2,000万円以上の方や内部留保が潤沢な事業法人でした。  サラリーマン投資と借入を紐解く ここで今までのサラリーマン投資家の方の不動産投資における借入について改めて考えたいと思います。 物件価格ーローン借入額(純粋物件担保借入+サラリーマン所得を担保とした借入)今までのはこの差額がゼロで様々な方が購入した不動産を担保に入れるだけで、手元資金がなくても物件を購入する借入ができました。(違う目線でみるとリスクが高いので非常に高金利で金融機関から借入をしている方が多いです)ゼロエク投資はさらに付随費用まで借入をして手元資金がゼロで投資ができます。 今回のアパマンローン引締めは上記のローン借入額の構成が純粋物件担保借入になったと言う事に近いと思います。サラリーマン所得を担保として評価を出さなくなったのだと思います。つまりこの差額が手元資金が必要となり、サラリーマンの方にとって不動産投資を行う壁が相当大きな物になったと言えます。 購入する物件価格にもよりますが、数千万円のキャッシュを持っている方は非常に少ないと思います。 こうした引締めにより焦って物件を売却する方が増加し一次的に物件価格が下がりそれが相場として成り代わります。その流れから下落トレンドに入るのは目に見えてわかります。 不動産は金融機関がついてこなければ物件購入はできません、リーマンショック時に不動産ファンドから多くの不動産が出てきましたが、これも融資期間満了でつなぎ融資をできなかったため売却をせざるを得ない状況になったため、割安な価格で物件が市場に出てきました。 個人投資家さんの場合、急いで売却する理由もありませんが、割高で金利が高く、キャッシュフローに余裕がない物件で、景況感が悪くなった時にどんな行動を取るか想像に難くありません、一度マイナスの市場になると「これ以上に下がる前」に売却をすると言うインセンティブは働きます。 数年前から現在までの価格が上昇するまでに不動産投資を行わないとという煽りで焦って物件を購入してしまうと言うインセンティブと同様の焦りが産まれます。投資はリスクが付き物、市場の調整後、新たな市場へ向かいます。 著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉お問い合わせ、ご相談は下記よりご連絡下さい!~次世代のための賃貸経営情報~
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