不動産投資の中でも主流になってきたシェアハウス投資、

シェアハウスはキッチン、浴室などのスペースを共有して使用して各自の部屋がそれぞれある物件です。

外国では当たり前の形式ですが、日本でも友達を作れたり、居住者間で様々な情報交換ができたりと

若者の間で人気が出て広がっていきました。

シェアハウスは昔で言う下宿や寮の様なイメージがありましたが、

今ではブランド化されたシェアハウスも非常に多く様々なコンセプトのシェアハウスがあるようです。

今では簡単にお洒落なシェアハウスをネット検索できる様になっています。

 

シェアハウス専門業者など大きく増加し、こうした流行の中で既に様々な問題が上がってきています。

今回はご相談を受けたシェアハウスを実例にして紹介をさせて頂きます。

 

(写真＝123RF)

シェアハウス投資の特徴

シェアハウス投資の特徴として、まず言えるのは専門業者にのみしか運営ができない点があります。

特に入居者を募集するのに専門的なサイトがあるのですが、様々なコンセプトの物件があるので、

物件の見せ方などブランディング力が非常に重要となる投資です。

また近年のシェアハウスは新築で運営会社が賃料保証を行っているケースが非常に増えています。

今回ご相談を受けたシェアハウスも新築から賃料保証が行われている物件でした。

 

ご相談を受けたシェハウス

ご相談を受けたシェアハウスの内容を見させて頂き、

まず最初に驚いたのが、新築からわずか2年半で大幅な保証賃料の減額です。

昨今、サブリース問題などが社会問題になる中で、今回も一方的に元利金返済水準まで賃料の減額の依頼があり

オーナーに何も言わさずに減額を強行している状況でした。

（実際に部屋数や賃料などの収益力を考えてみると最初からそもそもありえない高額で賃料保証がされており、

数年後に減額を前提に物件を販売しているとしか思えない水準です。）

次に驚いたのが当初ありえない割高な保証賃料で設定された利回りで販売価格を設定している様で、

原価で考えると販売価額の半額にも満たない物件で大幅に割高な物件を購入してしまっていました。

（たっぷりとシェアハウス業者に利益を与えてしまっておりました。）

わずか2年半で金融機関を変えて借入金利を下げて試行錯誤をしておりますが、

保証賃料の減額を考えるとシェハウス業者の運営状況も良くないのだと思います。

万が一、業者さんが破綻をしてしいまい賃料が約束されない場合、

実際に得られる賃料はさらに減額する可能性があり、まったく身動きが取れなくなってしまっています。

今、売却をするにしても恐らく金融機関へ借入金を返すために数千万円の持出しが必要です。

 

今回の問題点

すべてのシェハウスが当然の事ながらこうした事態には陥っていないと思いますが、

今回のケースは非常に悪質シェアハウス業者に鴨にされてしまったケースで

本来であれば物件評価が厳しい物件でもご本人の信用力が高いがために金融機関から融資もついてしまい

買わされてしまった物件になります。

 

今回の投資家さんの問題点

・都内にあるシェアハウスですが、購入された方が地方の方で相場観などがまったくわかっていないで購入

・シェアハウス部屋数と賃料を考えると保証賃料は運用業者が高額で売却するためだけに設定された賃料で

業者は販売益で大きく儲けて数年間持ち出しを前提に考えて、一定期間後には保証賃料を減額すると言う事を

初めから考慮していたと思わされる水準である

・家賃収入（家賃保証）に基づいて計算された利回で購入しており原価と言う概念がなく

銀行の融資が通ってしまったので購入してしまっている

 

おわりに

シェアハウスは他の賃貸物件と比較をすると賃料を割高で貸せる可能性がありますが、

しかしながらその反面で、それ以上に収益性が上がる可能性が低い点にあります。

つまり割高で設定されて収入に基づいて計算された販売価格は割高になる傾向になります。

そのため先にも説明をしましたが、原価価値に着目する必要があったり、

賃料保証が入っているのであれば、賃料保証をあてにするだけでなく、実際に部屋数で

どの程度の収益性がある物件かを考える必要があります。

 

昨今、サブリース契約の問題は社会問題になっており、30年保証をしていても

途中で減額をされてしまったりしても多くの方が泣き寝入りなんて事を良く聴きます。

割高の物件を購入してさらに収益が下がれば、非常に大きなリスクを負うことになります。

今回の相談を受けた物件も2年半前に購入した価格の4割減でしか評価がでない物件となってしまいました。

しかも元利金を払える水準にまで賃料減額をされてしまっており、何のために不動産投資をしているか

わからない状況です。

今処分するにしても数千万円規模の借金が残ってしまうので辞めたくても辞める事ができません。

 

これからシェアハウス投資をされる方は

 

 

・シェアハウスは自主管理が難しい

・しっかりとしたコンセプトがあるか

・どの位の収益力があるか

・保証賃料の妥当性はあるか

・物件価格の原価などを考えた物件価値の妥当性

 

以上の事を最低限考えながら投資を行いましょう。

 

著者：日本ＡＭサービス　代表　堂下　葉

危険なシェアハウス投資https://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/11/18314932_m.jpghttps://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/11/18314932_m-150x150.jpgreibee-japan-am-service不動産マーケット不動産投資の中でも主流になってきたシェアハウス投資、 シェアハウスはキッチン、浴室などのスペースを共有して使用して各自の部屋がそれぞれある物件です。 外国では当たり前の形式ですが、日本でも友達を作れたり、居住者間で様々な情報交換ができたりと 若者の間で人気が出て広がっていきました。 シェアハウスは昔で言う下宿や寮の様なイメージがありましたが、 今ではブランド化されたシェアハウスも非常に多く様々なコンセプトのシェアハウスがあるようです。 今では簡単にお洒落なシェアハウスをネット検索できる様になっています。   シェアハウス専門業者など大きく増加し、こうした流行の中で既に様々な問題が上がってきています。 今回はご相談を受けたシェアハウスを実例にして紹介をさせて頂きます。   (写真＝123RF) シェアハウス投資の特徴 シェアハウス投資の特徴として、まず言えるのは専門業者にのみしか運営ができない点があります。 特に入居者を募集するのに専門的なサイトがあるのですが、様々なコンセプトの物件があるので、 物件の見せ方などブランディング力が非常に重要となる投資です。 また近年のシェアハウスは新築で運営会社が賃料保証を行っているケースが非常に増えています。 今回ご相談を受けたシェアハウスも新築から賃料保証が行われている物件でした。   ご相談を受けたシェハウス ご相談を受けたシェアハウスの内容を見させて頂き、 まず最初に驚いたのが、新築からわずか2年半で大幅な保証賃料の減額です。 昨今、サブリース問題などが社会問題になる中で、今回も一方的に元利金返済水準まで賃料の減額の依頼があり オーナーに何も言わさずに減額を強行している状況でした。 （実際に部屋数や賃料などの収益力を考えてみると最初からそもそもありえない高額で賃料保証がされており、 数年後に減額を前提に物件を販売しているとしか思えない水準です。） 次に驚いたのが当初ありえない割高な保証賃料で設定された利回りで販売価格を設定している様で、 原価で考えると販売価額の半額にも満たない物件で大幅に割高な物件を購入してしまっていました。 （たっぷりとシェアハウス業者に利益を与えてしまっておりました。） わずか2年半で金融機関を変えて借入金利を下げて試行錯誤をしておりますが、 保証賃料の減額を考えるとシェハウス業者の運営状況も良くないのだと思います。 万が一、業者さんが破綻をしてしいまい賃料が約束されない場合、 実際に得られる賃料はさらに減額する可能性があり、まったく身動きが取れなくなってしまっています。 今、売却をするにしても恐らく金融機関へ借入金を返すために数千万円の持出しが必要です。   今回の問題点 すべてのシェハウスが当然の事ながらこうした事態には陥っていないと思いますが、 今回のケースは非常に悪質シェアハウス業者に鴨にされてしまったケースで 本来であれば物件評価が厳しい物件でもご本人の信用力が高いがために金融機関から融資もついてしまい 買わされてしまった物件になります。   今回の投資家さんの問題点 ・都内にあるシェアハウスですが、購入された方が地方の方で相場観などがまったくわかっていないで購入 ・シェアハウス部屋数と賃料を考えると保証賃料は運用業者が高額で売却するためだけに設定された賃料で 業者は販売益で大きく儲けて数年間持ち出しを前提に考えて、一定期間後には保証賃料を減額すると言う事を 初めから考慮していたと思わされる水準である ・家賃収入（家賃保証）に基づいて計算された利回で購入しており原価と言う概念がなく 銀行の融資が通ってしまったので購入してしまっている   おわりに シェアハウスは他の賃貸物件と比較をすると賃料を割高で貸せる可能性がありますが、 しかしながらその反面で、それ以上に収益性が上がる可能性が低い点にあります。 つまり割高で設定されて収入に基づいて計算された販売価格は割高になる傾向になります。 そのため先にも説明をしましたが、原価価値に着目する必要があったり、 賃料保証が入っているのであれば、賃料保証をあてにするだけでなく、実際に部屋数で どの程度の収益性がある物件かを考える必要があります。   昨今、サブリース契約の問題は社会問題になっており、30年保証をしていても 途中で減額をされてしまったりしても多くの方が泣き寝入りなんて事を良く聴きます。 割高の物件を購入してさらに収益が下がれば、非常に大きなリスクを負うことになります。 今回の相談を受けた物件も2年半前に購入した価格の4割減でしか評価がでない物件となってしまいました。 しかも元利金を払える水準にまで賃料減額をされてしまっており、何のために不動産投資をしているか わからない状況です。 今処分するにしても数千万円規模の借金が残ってしまうので辞めたくても辞める事ができません。   これからシェアハウス投資をされる方は     ・シェアハウスは自主管理が難しい ・しっかりとしたコンセプトがあるか ・どの位の収益力があるか ・保証賃料の妥当性はあるか ・物件価格の原価などを考えた物件価値の妥当性   以上の事を最低限考えながら投資を行いましょう。   著者：日本ＡＭサービス　代表　堂下　葉不動産投資成功のノウハウを解説します
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