不動産投資を考える上で非常に「重要」で「理解しづらい」のが建物の減価償却

(写真=123RF)

減価償却とは

 

建物を耐用年数で各期に按分をして経費にしていく

 

耐用年数について

 

新築物件(木造) 22年間

中古物件(木造) 購入時経過年数×0.2+(22年-経過年数)

※1未満切り捨て

 

中古物件で20年を経過している物件は4年+2年で耐用年数は6年となる。

中古物件で22年を経過している物件は4年となる

 

不動産投資を始める不動産投資家の方の殆どが税金に直結する減価償却費を考えていないのが実情です。

 

減価償却費から不動産投資を考える具体例

 

築年数25年 木造 購入価額1億円 建物2,000万円 土地8,000万円

家賃収入年額1,000万円(表面利回10%) 経費200万円(減価償却、利息除く)ネット収入800万円

元利金1億円 借入期間25年 利息年3.0%

税金はサラリーマン投資家を想定して税率25%で計算

 

 

購入後1年目の計算購入後2年目の計算
ネット収入800万円800万円
減価償却費500万円(2,000万円÷4年)500万円
支払利息300万円(年額で考える)288万円
課税所得0万円12万円
税金(所得税)0円3万円(25%)
キャッシュ残高500万円(ネット収入-支払利息)509万円(ネット収入-支払利息)
元金返済400万円(元金均等)400万円(元金均等)
手残100万円109万円

 

購入後3年目の計算購入後4年目の計算
ネット収入800万円800万円
減価償却費500万円(2,000万円÷4年)500万円
支払利息276万円(年額で考える)264万円
課税所得24万円36万円
税金(所得税)6万円(25%)9万円(25%)
キャッシュ残高518万円(ネット収入-支払利息)527万円(ネット収入-支払利息)
元金返済400万円(元金均等)400万円(元金均等)
手残118万円127万円

 

購入後5年目の計算(減価償却後)
ネット収入800万円
減価償却費0万円
支払利息252万円(年額で考える)
課税所得548万円
税金(所得税)137万円(25%)
キャッシュ残高411万円(ネット収入-支払利息)
元金返済400万円(元金均等)
手残11万円

 

この様に5年経過後に大幅に所得税が増加し手残りはわずか11万円になってしまいます。

想定はネット収入が変化しない計算ですが、築25年の木造アパートが5年間で家賃収入の元となる稼働率が安定して推移するのも、経費が一定になる事は非常に難しい想定です。

 

5年経過段階での各種項目
建物簿価0円
土地簿価8,000万円
元金残高8,000万円
累積手許資金465万円

 

次に5年経過後に上記項目について考えながら売却を想定してしましょう。

8,000万円で売却できればとんとんの様に思いますが、売却には手数料がかかります。

売却時に一番大きな出費は仲介手数料です。

(8,000万円×3%+6万円)×1.08=約265万円

司法書士報酬、登録免許税、印紙で5万円 合計270万円

465万円-270万円=195万円

 

195万円>5年間の運用リスク

 

と置き換える事ができますが、こうしたリスクが1億円の借金に見合ったものか考える事が投資の本質です。

 

他にも

 

売却時の市場動向(築30年の木造アパートの出口)

・建物付で売却する場合の出口想定利回

・購入者の想定

・当該物件に融資される金利、金融機関

 

土地で売却する場合、各テナントの立退費用、立退期間の収入減

 

購入時に「積算評価がでているので最後は土地で売却すれば・・・」

積算価格で担保評価される所以はここにありますが、そう容易に売却をする事は難しいと事は容易に想定できてしまいます。

 

 

こうして減価償却を考える事で税務が見え不動産投資のリスクを考える事ができます。

 

リスクのまとめ

・毎期安定した収入を維持する事は容易でない

・建物の減価償却後は課税所得が上がり税金が大幅に増える

・物件を売却する際の市場動向

・土地で売却するのには時間と費用がかかる

・キャッシュフローの想定と元利金のバランス

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

減価償却費と耐用年数https://i1.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/02/10567385_ml.jpg?fit=1024%2C680https://i1.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/02/10567385_ml.jpg?resize=150%2C150yodoshita不動産税務賃貸経営不動産投資不動産投資を考える上で非常に「重要」で「理解しづらい」のが建物の減価償却(写真=123RF)減価償却とは  建物を耐用年数で各期に按分をして経費にしていく 耐用年数について 新築物件(木造) 22年間中古物件(木造) 購入時経過年数×0.2+(22年-経過年数)※1未満切り捨て 中古物件で20年を経過している物件は4年+2年で耐用年数は6年となる。中古物件で22年を経過している物件は4年となる 不動産投資を始める不動産投資家の方の殆どが税金に直結する減価償却費を考えていないのが実情です。 減価償却費から不動産投資を考える具体例 築年数25年 木造 購入価額1億円 建物2,000万円 土地8,000万円家賃収入年額1,000万円(表面利回10%) 経費200万円(減価償却、利息除く)ネット収入800万円元利金1億円 借入期間25年 利息年3.0%税金はサラリーマン投資家を想定して税率25%で計算  購入後1年目の計算 購入後2年目の計算ネット収入 800万円 800万円減価償却費 500万円(2,000万円÷4年) 500万円支払利息 300万円(年額で考える) 288万円課税所得 0万円 12万円税金(所得税) 0円 3万円(25%)キャッシュ残高 500万円(ネット収入-支払利息) 509万円(ネット収入-支払利息)元金返済 400万円(元金均等) 400万円(元金均等)手残 100万円 109万円 購入後3年目の計算 購入後4年目の計算ネット収入 800万円 800万円減価償却費 500万円(2,000万円÷4年) 500万円支払利息 276万円(年額で考える) 264万円課税所得 24万円 36万円税金(所得税) 6万円(25%) 9万円(25%)キャッシュ残高 518万円(ネット収入-支払利息) 527万円(ネット収入-支払利息)元金返済 400万円(元金均等) 400万円(元金均等)手残 118万円 127万円 購入後5年目の計算(減価償却後)ネット収入 800万円減価償却費 0万円支払利息 252万円(年額で考える)課税所得 548万円税金(所得税) 137万円(25%)キャッシュ残高 411万円(ネット収入-支払利息)元金返済 400万円(元金均等)手残 11万円 この様に5年経過後に大幅に所得税が増加し手残りはわずか11万円になってしまいます。想定はネット収入が変化しない計算ですが、築25年の木造アパートが5年間で家賃収入の元となる稼働率が安定して推移するのも、経費が一定になる事は非常に難しい想定です。 5年経過段階での各種項目建物簿価 0円土地簿価 8,000万円元金残高 8,000万円累積手許資金 465万円 次に5年経過後に上記項目について考えながら売却を想定してしましょう。8,000万円で売却できればとんとんの様に思いますが、売却には手数料がかかります。売却時に一番大きな出費は仲介手数料です。(8,000万円×3%+6万円)×1.08=約265万円司法書士報酬、登録免許税、印紙で5万円 合計270万円465万円-270万円=195万円 195万円>5年間の運用リスク と置き換える事ができますが、こうしたリスクが1億円の借金に見合ったものか考える事が投資の本質です。 他にも 売却時の市場動向(築30年の木造アパートの出口)・建物付で売却する場合の出口想定利回・購入者の想定・当該物件に融資される金利、金融機関 土地で売却する場合、各テナントの立退費用、立退期間の収入減 購入時に「積算評価がでているので最後は土地で売却すれば・・・」積算価格で担保評価される所以はここにありますが、そう容易に売却をする事は難しいと事は容易に想定できてしまいます。  こうして減価償却を考える事で税務が見え不動産投資のリスクを考える事ができます。 リスクのまとめ・毎期安定した収入を維持する事は容易でない・建物の減価償却後は課税所得が上がり税金が大幅に増える・物件を売却する際の市場動向・土地で売却するのには時間と費用がかかる・キャッシュフローの想定と元利金のバランス 著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉~次世代のための賃貸経営情報~
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