不動産投資を行う前に「賃貸借契約書」を見ていますか?

この質問に「はい!」と答える投資家の方は殆どいないのではないでしょうか。

投資家さんの中には仲介業者に請求をしても、

「そんな時間掛けてたら物件購入なんてできませんよ」

「レントロールを見れば十分です」

などと言われてきた方もいるのではないかと思います。

 

そもそも賃貸借契約書は収入の源泉となる取り決めであり、どんな条件でどの様に募集が

されてきたかがわかる書類なので不動産投資において重要な書類になります。

今回は賃貸借契約書を見る事の重要性を解説させて頂きます。(写真=123RF)

賃貸借契約書には何が記載されているのか

・契約条件

賃料、管理費、礼金、敷金など

・契約内容

使用の目的、契約期間、解約通知の期間、禁止事項(ペット、楽器等)、更新時の通知など

・特約事項

退去時のクリーニング費用、敷金償却、フリーレントの期間、短期解約違約金など

・保証人

親族等の連帯保証人、保証会社の連帯保証など

 

物件を購入検討する際に注意して見るべき点

契約条件は現在募集のある競合物件と比較をしてどうか?

既存の入居者が退去した際に賃料の減額をしないと客付けができない

可能性がある。敷金、礼金、保険料などの募集条件は初期費用と言う

観点から重要となる。

 

フリーレント、広告料など過度な部分はないか?

売主側が客付けに苦戦する物件を売却のために満室にするにあたり

フリーレントや広告料を過度に付けているケースがある。

この場合、近隣の客付け業者さんは、そうした募集方法を知っているため、

オーナーが変わった後も同条件で募集が可能だと考えている。

そのため条件交渉などを行ってくる事もある。

 

初期の契約、更新を何度しているか

各入居者が1年のどの時期に契約している傾向があるか。

その傾向で地域の特性などを把握する事ができる。

また更新の頻度で住みやすさや快適さなどを考える反面で

長期的に居住している方が退去した場合に原状回復費用などが

かかる事も考慮にいれる。

 

入居者の属性

入居者の年齢層や職業などの傾向を知り募集方法などを考える。

学生さんであれば卒業と同時に退去をする可能性や

独身の男性、女性であれば適齢期に結婚で移転をするなどを

想定する事もできる。

 

その他の部分

違約金などの定め

フリーレントなどがある場合の1年未満の解約違約金

敷金償却の取り扱い

敷金の償却は契約時点で償却費は収入として計上されるてめ、

新所有者には承継されない。

クリーニング費用

退去時のクリーニング費用を入居時の契約金受領時に取得しているケースがある

その場合、退去時にクリーニング費用を受領できないので、本来であれば、

購入時にその分を売主より受領すべきものです。

家賃保証会社

引継ができる保証会社と引継ができない保証会社がある。

引継ができない場合、その入居者の滞納履歴や新規で加入する事も検討をする。

火災保険

未保険者がいないか、更新のタイミングで新しい保険に切り替えていく事を検討する。

おわりに

以上の様に賃貸借契約書には様々な事が記載されており、

物件の収益性などについて考える事ができます。

RRだけの簡易的な確認ではなく、しっかりと内容を把握した上で、

購入後のプランや購入の意思決定をしましょう。

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

 

お問い合わせはTEL:03-5623-2325 Email:y.dst0403@gmail.com

もしくは下記のフォームより受け付けております。お気軽にお問合せ下さい。

※不動産投資において資金が回らなくなり立ち行かなくなってしまった方のために

弁護士立会いの下で相談を受け付けております。

賃貸借契約書を読み解くhttps://i0.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/03/63787397_l.jpg?fit=1024%2C738https://i0.wp.com/reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/03/63787397_l.jpg?resize=150%2C150yodoshita不動産売買賃貸経営不動産投資を行う前に「賃貸借契約書」を見ていますか?この質問に「はい!」と答える投資家の方は殆どいないのではないでしょうか。投資家さんの中には仲介業者に請求をしても、「そんな時間掛けてたら物件購入なんてできませんよ」「レントロールを見れば十分です」などと言われてきた方もいるのではないかと思います。 そもそも賃貸借契約書は収入の源泉となる取り決めであり、どんな条件でどの様に募集がされてきたかがわかる書類なので不動産投資において重要な書類になります。 今回は賃貸借契約書を見る事の重要性を解説させて頂きます。(写真=123RF)賃貸借契約書には何が記載されているのか ・契約条件賃料、管理費、礼金、敷金など・契約内容使用の目的、契約期間、解約通知の期間、禁止事項(ペット、楽器等)、更新時の通知など・特約事項退去時のクリーニング費用、敷金償却、フリーレントの期間、短期解約違約金など・保証人親族等の連帯保証人、保証会社の連帯保証など  物件を購入検討する際に注意して見るべき点 契約条件は現在募集のある競合物件と比較をしてどうか?既存の入居者が退去した際に賃料の減額をしないと客付けができない可能性がある。敷金、礼金、保険料などの募集条件は初期費用と言う観点から重要となる。 フリーレント、広告料など過度な部分はないか?売主側が客付けに苦戦する物件を売却のために満室にするにあたりフリーレントや広告料を過度に付けているケースがある。この場合、近隣の客付け業者さんは、そうした募集方法を知っているため、オーナーが変わった後も同条件で募集が可能だと考えている。そのため条件交渉などを行ってくる事もある。 初期の契約、更新を何度しているか各入居者が1年のどの時期に契約している傾向があるか。その傾向で地域の特性などを把握する事ができる。また更新の頻度で住みやすさや快適さなどを考える反面で長期的に居住している方が退去した場合に原状回復費用などがかかる事も考慮にいれる。 入居者の属性入居者の年齢層や職業などの傾向を知り募集方法などを考える。学生さんであれば卒業と同時に退去をする可能性や独身の男性、女性であれば適齢期に結婚で移転をするなどを想定する事もできる。  その他の部分 違約金などの定めフリーレントなどがある場合の1年未満の解約違約金敷金償却の取り扱い敷金の償却は契約時点で償却費は収入として計上されるてめ、新所有者には承継されない。クリーニング費用退去時のクリーニング費用を入居時の契約金受領時に取得しているケースがあるその場合、退去時にクリーニング費用を受領できないので、本来であれば、購入時にその分を売主より受領すべきものです。家賃保証会社引継ができる保証会社と引継ができない保証会社がある。引継ができない場合、その入居者の滞納履歴や新規で加入する事も検討をする。火災保険未保険者がいないか、更新のタイミングで新しい保険に切り替えていく事を検討する。おわりに 以上の様に賃貸借契約書には様々な事が記載されており、物件の収益性などについて考える事ができます。RRだけの簡易的な確認ではなく、しっかりと内容を把握した上で、購入後のプランや購入の意思決定をしましょう。 著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉 お問い合わせはTEL:03-5623-2325 Email:y.dst0403@gmail.comもしくは下記のフォームより受け付けております。お気軽にお問合せ下さい。※不動産投資において資金が回らなくなり立ち行かなくなってしまった方のために弁護士立会いの下で相談を受け付けております。~次世代のための賃貸経営情報~
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