不動産投資を行う上で投資効率という考えがあります。

 

簡単に言うと「楽」して稼ぐです。

 

楽をすると言うのは手を抜くとかそういう意味ではなく、

購入する不動産の規模により効率が良い投資ができるという事です。

(写真=123R)

 

例えば

極端ですが、表面利回り7%の規模の違う物件を考えてみます。

 

一方は10億円の物件 7%の利回りで 収入7,000万円

 

もう一方は1億円の物件 7%の利回りで 収入700万円

 

当然10倍の差がつくので1億円の物件を10棟保有しなければ

1棟10億円の物件の収入に追いつきません。

 

ここで考えて頂きたいのが、1棟10億の物件を保有するのと

1棟1億の物件を10棟保有するのとどちらが手間がかからないでしょうか?

 

当然の事ですが、1棟10億円の物件を保有した方が手間がかかりません。

 

これを賃貸管理会社ので考えてみても

 

1か所と10か所の清掃費用を考えた時にどちらがディスカウントがしやすいか

 

空室の募集を考えたらどちらが効率が良い募集ができるか

 

PMフィーはどちらの投資物件にディスカウントしたいと思うか

 

明確に答えが出てくると思います。

 

ひとつ例を考えてみましょう!

 

1棟の額が3,000万円位の物件を保有している場合、

物件価格3,000万円

家賃収入8%(240万円)

 

賃貸管理会社の見積の相場を考えてみると

 

PMフィーを家賃収入の3.5%だとすると年額8.4万円(税別)

これを月で割ると7千円(税別)

清掃費が月に0.5~1万円(税別)だとすると

管理費は月額1.2~1.7万円となります。

 

そして考えなくてはならないのが、この物件の立地などです、

管理会社としてはやはりこの管理費では労力を集中させる事ができないのが

本音だと思います。

 

そうなるとどこかで利益を得ることを考えて

原状回復工事、広告料などで回収をしようとします。

 

その結果、割高な工事費、募集広告料が客付業者に回らないので

賃貸募集にもマイナスになります。

 

初めて不動産投資をされる方ですと、まず小さい規模からと言う発想もありますが、

こうした側面も考慮しながら投資を行う事も重要です。

 

収入面も管理面も規模の大きさで効率が決まります。

 

大型のオフィスビルが表面利回3%の水準で取引されている理由のひとつとして

こうした規模からみた不動産投資を行っている事がうなずけます。

 

購入する物件は高額なら高額の方が良いというわけでなく、

個人の方でしたらローンの額や流動性などを考えると最大3億円位までが一つの目安だと思います。

 

※免責事項

不動産投資にポートフォリオと言う概念があり、

複数を保有する事でリスク分散をするという考えもありますが、

今回はその部分の説明はしていません

 

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

https://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/02/2830f8598cb61bc6721207a3f346879e-1024x768.jpg https://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/02/2830f8598cb61bc6721207a3f346879e-150x150.jpg yodoshita賃貸管理賃貸経営賃貸経営について  不動産投資を行う上で投資効率という考えがあります。   簡単に言うと「楽」して稼ぐです。   楽をすると言うのは手を抜くとかそういう意味ではなく、 購入する不動産の規模により効率が良い投資ができるという事です。 (写真=123R)   例えば 極端ですが、表面利回り7%の規模の違う物件を考えてみます。   一方は10億円の物件 7%の利回りで 収入7,000万円   もう一方は1億円の物件 7%の利回りで 収入700万円   当然10倍の差がつくので1億円の物件を10棟保有しなければ 1棟10億円の物件の収入に追いつきません。   ここで考えて頂きたいのが、1棟10億の物件を保有するのと 1棟1億の物件を10棟保有するのとどちらが手間がかからないでしょうか?   当然の事ですが、1棟10億円の物件を保有した方が手間がかかりません。   これを賃貸管理会社ので考えてみても   1か所と10か所の清掃費用を考えた時にどちらがディスカウントがしやすいか   空室の募集を考えたらどちらが効率が良い募集ができるか   PMフィーはどちらの投資物件にディスカウントしたいと思うか   明確に答えが出てくると思います。   ひとつ例を考えてみましょう!   1棟の額が3,000万円位の物件を保有している場合、 物件価格3,000万円 家賃収入8%(240万円)   賃貸管理会社の見積の相場を考えてみると   PMフィーを家賃収入の3.5%だとすると年額8.4万円(税別) これを月で割ると7千円(税別) 清掃費が月に0.5~1万円(税別)だとすると 管理費は月額1.2~1.7万円となります。   そして考えなくてはならないのが、この物件の立地などです、 管理会社としてはやはりこの管理費では労力を集中させる事ができないのが 本音だと思います。   そうなるとどこかで利益を得ることを考えて 原状回復工事、広告料などで回収をしようとします。   その結果、割高な工事費、募集広告料が客付業者に回らないので 賃貸募集にもマイナスになります。   初めて不動産投資をされる方ですと、まず小さい規模からと言う発想もありますが、 こうした側面も考慮しながら投資を行う事も重要です。   収入面も管理面も規模の大きさで効率が決まります。   大型のオフィスビルが表面利回3%の水準で取引されている理由のひとつとして こうした規模からみた不動産投資を行っている事がうなずけます。   購入する物件は高額なら高額の方が良いというわけでなく、 個人の方でしたらローンの額や流動性などを考えると最大3億円位までが一つの目安だと思います。   ※免責事項 不動産投資にポートフォリオと言う概念があり、 複数を保有する事でリスク分散をするという考えもありますが、 今回はその部分の説明はしていません   著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉不動産投資成功のヒントをお届けします!
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