購入しようと検討している物件の「賃貸借契約書」を見ていますか?

この質問に「はい!」と答える投資家の方は殆どいないのではないでしょうか。

投資家さんの中には仲介業者に請求をしても、

「そんな時間掛けてたら物件購入なんてできませんよ」

「レントロールを見れば十分です」

などと言われてきた方もいるのではないかと思います。

賃貸借契約書を見ないのが当たり前になっている様ですが、

そもそも賃貸借契約書は賃料収入の源泉となる条件の取り決めであり、

どんな条件でどの様に募集がされてきたかがわかる書類です。

購入後どの様な形で募集をすれば良いか、どれくらい募集費用がかるかなど

不動産投資において重要な書類になります。

今回は賃貸借契約書を見る事の重要性を解説させて頂きます。(写真=123RF)

賃貸借契約書には何が記載されているのか

・契約条件

賃料、管理費、礼金、敷金(償却)、更新料など

・契約内容

使用の目的、契約期間、解約通知の期間、禁止事項(ペット、楽器等)、更新時の通知など

・特約事項

退去時のクリーニング費用、敷金償却、フリーレントの期間、短期解約違約金など

・保証人

親族等の連帯保証人、保証会社の連帯保証など

物件を購入検討する際に注意して見るべき点はどこか?

契約条件は現在募集のある競合物件と比較をしてどうか?

既存の入居者が退去した際に賃料の減額をしないと客付けができない

可能性があります。

敷金、礼金、保険料などの募集条件は初期費用と言う観点から重要となります。

フリーレント、広告料など多額の募集費用がかかっていないか?

売主側が客付けが難しい物件を売却のために短期間で満室にするにあたり

フリーレントや広告料を過度に付けているケースがあります。

この場合、近隣の客付け業者さんはこの事をしっているので、

オーナーが変わってもこうした条件で募集が可能だと考えており、

保有後も募集に多額の費用がかかる事があります。

最初の契約の時期、更新を何度しているか

各入居者が1年のどの時期に入居しているかは募集に非常に重要です。

賃貸はその時期を逃すと長期的に空室になる傾向が強いため

購入前にその地域の賃貸の動きなど特性を把握する事ができます。

また何度更新をされたかで住みやすさや快適さなどを考える事ができたり

その反面で長期的に居住している方が退去した場合に原状回復費用などが

かかる事も考慮にいれる。

入居者の属性

入居者の年齢層や職業などの傾向を知り募集方法などを考えましょう。

学生さんであれば卒業と同時に退去をする可能性がある事や

独身の男性、女性であれば適齢期に結婚で移転をするなどを

想定する事もできます。

その他の部分

違約金などの定め

フリーレントなどがある場合の1年未満の解約違約金の定めの有無

敷金償却の取り扱い

敷金の償却は契約時点で償却費は収入として計上されるてめ、

新所有者には承継されないです。

クリーニング費用

賃貸借契約書に退去時のクリーニング費用の負担が規定されていても、

入居時の契約金受領時に取得しているケースがあります。

そうした物件の場合、売主からクリーニング費用を受け継がないと

買主側でクリーニング費用を負担する事になるので注意が必要です。

家賃保証会社

入居者の方が保証会社に加入しているケースが多いですが、保証会社によっては引継ができない場合がある。

引継ができない場合、その入居者の滞納履歴や新規に保証会社に加入して頂く事も検討をする必要があります。その際の保証料の負担なども行う必要があります。

火災保険

お部屋の火災保険の未加入者がいないか、更新のタイミングで新しい保険に切り替えていく事を検討しましょう。

おわりに

以上の様に賃貸借契約書だけをとっても様々な事が記載されており、

物件の収益性に大きな影響を与える事がわかると思います。

レントロールだけの簡易的な確認ではなく、しっかりと契約内容を把握した上で、購入後のプランや購入の意思決定をしましょう。

著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉

更新:2021.3.1

お問い合わせはTEL:03-5623-2325 Email:y.dst0403@gmail.com

もしくは下記のフォームより受け付けております。お気軽にお問合せ下さい。

※不動産投資において資金が回らなくなり立ち行かなくなってしまった方のために弁護士立会いの下で相談を受け付けております。

不動産投資でも自己破産は可能

賃貸借契約書を読み解くhttps://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/03/63787397_l-1024x738.jpg https://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2018/03/63787397_l-150x150.jpg yodoshita不動産売買賃貸経営購入しようと検討している物件の「賃貸借契約書」を見ていますか? この質問に「はい!」と答える投資家の方は殆どいないのではないでしょうか。 投資家さんの中には仲介業者に請求をしても、 「そんな時間掛けてたら物件購入なんてできませんよ」 「レントロールを見れば十分です」 などと言われてきた方もいるのではないかと思います。 賃貸借契約書を見ないのが当たり前になっている様ですが、 そもそも賃貸借契約書は賃料収入の源泉となる条件の取り決めであり、 どんな条件でどの様に募集がされてきたかがわかる書類です。 購入後どの様な形で募集をすれば良いか、どれくらい募集費用がかるかなど 不動産投資において重要な書類になります。 今回は賃貸借契約書を見る事の重要性を解説させて頂きます。(写真=123RF) 賃貸借契約書には何が記載されているのか ・契約条件 賃料、管理費、礼金、敷金(償却)、更新料など ・契約内容 使用の目的、契約期間、解約通知の期間、禁止事項(ペット、楽器等)、更新時の通知など ・特約事項 退去時のクリーニング費用、敷金償却、フリーレントの期間、短期解約違約金など ・保証人 親族等の連帯保証人、保証会社の連帯保証など 物件を購入検討する際に注意して見るべき点はどこか? 契約条件は現在募集のある競合物件と比較をしてどうか? 既存の入居者が退去した際に賃料の減額をしないと客付けができない 可能性があります。 敷金、礼金、保険料などの募集条件は初期費用と言う観点から重要となります。 フリーレント、広告料など多額の募集費用がかかっていないか? 売主側が客付けが難しい物件を売却のために短期間で満室にするにあたり フリーレントや広告料を過度に付けているケースがあります。 この場合、近隣の客付け業者さんはこの事をしっているので、 オーナーが変わってもこうした条件で募集が可能だと考えており、 保有後も募集に多額の費用がかかる事があります。 最初の契約の時期、更新を何度しているか 各入居者が1年のどの時期に入居しているかは募集に非常に重要です。 賃貸はその時期を逃すと長期的に空室になる傾向が強いため 購入前にその地域の賃貸の動きなど特性を把握する事ができます。 また何度更新をされたかで住みやすさや快適さなどを考える事ができたり その反面で長期的に居住している方が退去した場合に原状回復費用などが かかる事も考慮にいれる。 入居者の属性 入居者の年齢層や職業などの傾向を知り募集方法などを考えましょう。 学生さんであれば卒業と同時に退去をする可能性がある事や 独身の男性、女性であれば適齢期に結婚で移転をするなどを 想定する事もできます。 その他の部分 違約金などの定め フリーレントなどがある場合の1年未満の解約違約金の定めの有無 敷金償却の取り扱い 敷金の償却は契約時点で償却費は収入として計上されるてめ、 新所有者には承継されないです。 クリーニング費用 賃貸借契約書に退去時のクリーニング費用の負担が規定されていても、 入居時の契約金受領時に取得しているケースがあります。 そうした物件の場合、売主からクリーニング費用を受け継がないと 買主側でクリーニング費用を負担する事になるので注意が必要です。 家賃保証会社 入居者の方が保証会社に加入しているケースが多いですが、保証会社によっては引継ができない場合がある。 引継ができない場合、その入居者の滞納履歴や新規に保証会社に加入して頂く事も検討をする必要があります。その際の保証料の負担なども行う必要があります。 火災保険 お部屋の火災保険の未加入者がいないか、更新のタイミングで新しい保険に切り替えていく事を検討しましょう。 おわりに 以上の様に賃貸借契約書だけをとっても様々な事が記載されており、 物件の収益性に大きな影響を与える事がわかると思います。 レントロールだけの簡易的な確認ではなく、しっかりと契約内容を把握した上で、購入後のプランや購入の意思決定をしましょう。 著者:日本AMサービス 代表 堂下 葉 更新:2021.3.1 お問い合わせはTEL:03-5623-2325 Email:y.dst0403@gmail.com もしくは下記のフォームより受け付けております。お気軽にお問合せ下さい。 ※不動産投資において資金が回らなくなり立ち行かなくなってしまった方のために弁護士立会いの下で相談を受け付けております。 http://reibee.japan-am-service.com/%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%81%ae%e8%87%aa%e5%b7%b1%e7%a0%b4%e7%94%a3/不動産投資成功のヒントをお届けします!
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