「投資は自己責任」ですが、やはり知識がない中で不動産投資を行う事は非常にリスクが高く、

最近ではYoutubeなどで失敗談なども見かける事が多いです。

アパート経営などと比較をして、区分マンションは価格が低く購入に必要な融資も簡単に出てしまい

割と簡単に手を出してしまう方も少なくありません。

今回は区分マンション投資を始める前に必要となる保有している際にどの様な収支があるのか

これから区分マンション投資を行う方の初歩の初歩となりますので、まずはお気軽にお読みください。

（写真＝123RF）

区分マンション投資の収入項目（人に貸して得られる金銭）

賃料、管理費（毎月入る収入、相場に基づいて決める）

礼金（契約時に入る収入、募集のタイミングなどをみて決める）

敷金（契約時に入る預り金、退去時の精算などに使用）

その他（駐輪場、インターネット、更新料など）

※敷金、礼金0の募集や更新料0で契約する場合もあります

賃貸借契約の形態

普通賃貸借（ふつうしゃくと言われます）

2年毎の契約で更新契約が可能、更新料を定めておくと更新の度に更新料を受領できます。

一般的には賃借人側から1ヶ月の通知、賃貸人側から6ヶ月前の通知で契約解除となります。

定期借家契約（ていしゃくと言われます）

予め定められて期間で賃貸借契約を結び更新不可です。

契約時に借手に定期借家である旨を書面にて提示する必要があります。

定期借家は転勤などで一時的に使用せず最終的に自宅へ戻る予定がある場合に利用します

期限が決められているため相場より賃料が安くして貸し出すケースが多いです。

サブリース

サブリース会社と言われる不動産業者が相場賃料より10～20％安い金額で借りてもらう方法です。

サブリース会社は実際に入居者を相場賃料で募集を行い、その差額で利益を得る、オーナーは

空室でもサブリース業者が賃料を保証してくれるメリットがあります。

※最近、サブリース業者によるトラブルが非常に多いです。

トラブルの事例

・サブリース会社から賃料が払われない

・サブリース契約を解除しようとすると解約違約金が多額にかかる

区分マンション投資の支出項目（運用にかかる費用等になります）

管理費（ＰＭフィー）

空室募集、入金管理、滞納督促、退去立会等を行ってもらうための管理会社に支払う費用

賃貸管理会社によって様々ですのでエリアや築年数などを考慮して適正な管理会社を見つけましょう。

固都税（固定資産税・都市計画税）

年に一度、建物と土地の課税標準価額にかかる税金

損害保険料（住宅総合保険）

オーナー保険と言われるものでお部屋で火災や水漏れなどが発生した場合のための保険

修繕費

室内にはエアコン、給湯器、水栓などの設備があり経年劣化で修繕が必要となります。

管理費（マンション管理組合）

マンションの管理組合に支払う管理費で共用部の清掃やエレベーターの定期検査などに使用されます。

修繕積立金（マンション管理組合）

管理組合の修繕計画に基づいて行われる工事に利用されます。

築年数が経過する程、高額になる事があります。

広告料

入居者を募集してもらうために不動産業者さんに支払う費用です。

支払利息

金融機関への元本に対する約定金利で計算された利息です。

元本返済

金融機関からの借入の元本部分の返済になります。

所得税・住民税

最終的に収益から経費を差し引き減価償却費が考慮され残った所得に基づいて

決められた税率により計算されます。

重要なポイント

・確定申告は必ず行う

一般的な不動産屋さんの営業マンで確定申告などの意味すらしらない方もいます。

当局不動産投資がわかる可能性が低いので言われるまで確定申告は不要などと言う担当もおりますが、

これは完全に脱税になります。脱税は非常に重いペナルティを受ける事になります。

・減価償却費は購入する時に意識して

区分マンション投資は毎年計上する減価償却費の基になる建物の割合が非常に大きいため

課税所得に影響を大きく与えるため購入時に収支のシミュレーションが重要です。

（参照「減価償却費と耐用年数」）

・キャッシュフローのシミュレーションを行う

先に説明した収支項目、税金、元利金返済などを必ず考慮して投資を行いましょう。

殆どの方が緩い想定で購入をしてしまい、購入後にキャッシュフローがマイナスなんて事は

良くあります。保有期間中のキャッシュフローがマイナスという事は売却でしか投資の結果が

だせない事になります。つまり元利金を返済をして行って最後に売却をしてプラスなら成功です。

おわりに

安易に区分マンションに投資をしてしまう方が本当に多いです。

まったくキャッシュフローの事を気にせず賃料を決めてしまったりと

業者さんの言いなりになっていまう方もいらっしゃいます。

一棟物件よりも安価で購入できるからと言って安易に手を出さずにしっかりと

シミュレーションをした上で物件を購入しましょう。

（参照「（続）新築ワンルーム投資の成功確率は〇％」）

著者：日本ＡＭサービス　堂下　葉

区分マンション投資を始める前にhttps://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/11/12843345_ml-1024x678.jpghttps://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2017/11/12843345_ml-150x150.jpgreibee-japan-am-service賃貸経営賃貸経営「投資は自己責任」ですが、やはり知識がない中で不動産投資を行う事は非常にリスクが高く、 最近ではYoutubeなどで失敗談なども見かける事が多いです。 アパート経営などと比較をして、区分マンションは価格が低く購入に必要な融資も簡単に出てしまい 割と簡単に手を出してしまう方も少なくありません。 今回は区分マンション投資を始める前に必要となる保有している際にどの様な収支があるのか これから区分マンション投資を行う方の初歩の初歩となりますので、まずはお気軽にお読みください。 （写真＝123RF） 区分マンション投資の収入項目（人に貸して得られる金銭） 賃料、管理費（毎月入る収入、相場に基づいて決める） 礼金（契約時に入る収入、募集のタイミングなどをみて決める） 敷金（契約時に入る預り金、退去時の精算などに使用） その他（駐輪場、インターネット、更新料など） ※敷金、礼金0の募集や更新料0で契約する場合もあります 賃貸借契約の形態 普通賃貸借（ふつうしゃくと言われます） 2年毎の契約で更新契約が可能、更新料を定めておくと更新の度に更新料を受領できます。 一般的には賃借人側から1ヶ月の通知、賃貸人側から6ヶ月前の通知で契約解除となります。 定期借家契約（ていしゃくと言われます） 予め定められて期間で賃貸借契約を結び更新不可です。 契約時に借手に定期借家である旨を書面にて提示する必要があります。 定期借家は転勤などで一時的に使用せず最終的に自宅へ戻る予定がある場合に利用します 期限が決められているため相場より賃料が安くして貸し出すケースが多いです。 サブリース サブリース会社と言われる不動産業者が相場賃料より10～20％安い金額で借りてもらう方法です。 サブリース会社は実際に入居者を相場賃料で募集を行い、その差額で利益を得る、オーナーは 空室でもサブリース業者が賃料を保証してくれるメリットがあります。 ※最近、サブリース業者によるトラブルが非常に多いです。 トラブルの事例 ・サブリース会社から賃料が払われない ・サブリース契約を解除しようとすると解約違約金が多額にかかる 区分マンション投資の支出項目（運用にかかる費用等になります） 管理費（ＰＭフィー） 空室募集、入金管理、滞納督促、退去立会等を行ってもらうための管理会社に支払う費用 賃貸管理会社によって様々ですのでエリアや築年数などを考慮して適正な管理会社を見つけましょう。 固都税（固定資産税・都市計画税） 年に一度、建物と土地の課税標準価額にかかる税金 損害保険料（住宅総合保険） オーナー保険と言われるものでお部屋で火災や水漏れなどが発生した場合のための保険 修繕費 室内にはエアコン、給湯器、水栓などの設備があり経年劣化で修繕が必要となります。 管理費（マンション管理組合） マンションの管理組合に支払う管理費で共用部の清掃やエレベーターの定期検査などに使用されます。 修繕積立金（マンション管理組合） 管理組合の修繕計画に基づいて行われる工事に利用されます。 築年数が経過する程、高額になる事があります。 広告料 入居者を募集してもらうために不動産業者さんに支払う費用です。 支払利息 金融機関への元本に対する約定金利で計算された利息です。 元本返済 金融機関からの借入の元本部分の返済になります。 所得税・住民税 最終的に収益から経費を差し引き減価償却費が考慮され残った所得に基づいて 決められた税率により計算されます。 重要なポイント ・確定申告は必ず行う 一般的な不動産屋さんの営業マンで確定申告などの意味すらしらない方もいます。 当局不動産投資がわかる可能性が低いので言われるまで確定申告は不要などと言う担当もおりますが、 これは完全に脱税になります。脱税は非常に重いペナルティを受ける事になります。 ・減価償却費は購入する時に意識して 区分マンション投資は毎年計上する減価償却費の基になる建物の割合が非常に大きいため 課税所得に影響を大きく与えるため購入時に収支のシミュレーションが重要です。 （参照「減価償却費と耐用年数」） ・キャッシュフローのシミュレーションを行う 先に説明した収支項目、税金、元利金返済などを必ず考慮して投資を行いましょう。 殆どの方が緩い想定で購入をしてしまい、購入後にキャッシュフローがマイナスなんて事は 良くあります。保有期間中のキャッシュフローがマイナスという事は売却でしか投資の結果が だせない事になります。つまり元利金を返済をして行って最後に売却をしてプラスなら成功です。 おわりに 安易に区分マンションに投資をしてしまう方が本当に多いです。 まったくキャッシュフローの事を気にせず賃料を決めてしまったりと 業者さんの言いなりになっていまう方もいらっしゃいます。 一棟物件よりも安価で購入できるからと言って安易に手を出さずにしっかりと シミュレーションをした上で物件を購入しましょう。 （参照「（続）新築ワンルーム投資の成功確率は〇％」） 著者：日本ＡＭサービス　堂下　葉不動産投資成功のノウハウを解説します
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