割高物件、高金利購入、違法貸出、サブリース問題、施工不良問題

2019～2020年にかけて様々な問題が起きた個人向けの不動産投資市場

現在、価格が下がる事も上がる事もなく静観状況が続いている様に思います。

金融機関の融資問題などが一段落すれば、いずれまた投資用不動産の取引が

増加してくると思います。

その中でもまた不動産投資に失敗してしまう人が現れるでしょう。

今回は実際に不動産は儲かるか？儲からないか？を解説したいと思います。

不動産投資における収支とは

物件収支の一例

上記は物件の年間収支の一例になります。

一つ一つの項目の内訳を見てみましょう。

収入の部

  • 賃料、共益費収入　入居者から得られる賃料、管理費、共益の収入
  • 更新料収入　2年に一度更新を迎えた入居者より得られる収入
  • テナント原状回復収入　退去時に入居者が負担する原状回復費用
  • その他の収入　インターネット等を設置している場合のネット会社からの収入等
  • 敷金預り金　入居時に預かる敷金の収入

支出の部

  • PM報酬　管理会社に支払う物件管理における支出
  • BM報酬　共用部の清掃等における支出
  • 電気料支出　共用部の電気料の支出
  • 水道料支出　共用部の水道料の支出
  • 事務・消耗品費　共用部の防虫剤、消臭剤、乾電池、蛍光灯などの消耗品や専有部のIHコンロ、混合水栓、ミニ冷蔵庫、鏡などの消耗品の支出
  • 広告宣伝費　入居者を募集するために仲介会社に対する支出
  • 原状回復費用　退去したお部屋のクリーニングや原状回復工事のための支出
  • 修繕費　共用部の火災報知器、受水槽の修繕及び専有部のエアコン、給湯器交換のための支出
  • 振込手数料　各種費用を支払うための支出
  • 消防点検　年2回行われる消防設備、総合点検のための支出
  • 貯水槽清掃　10㎥を超える貯水槽の定期清掃及び水質検査のための支出
  • その他の支出　管理会社で行った修繕や緊急時対応などのための支出

以上が不動産を投資の収支の一例となります。管理会社はこうした収入から支出を差し引いた金額をオーナー口座に送金をしています。

一般的に概ね2～3割程度の額の支出が物件を運営していく上で必要になる事が

理解できると思います。

※ご注意下さい※

殆どの収益物件がこの様な収支項目に収まると思いますが、

御相談を受けたオーナー様の中には管理会社が不思議な項目をつけて

費用を請求してくるケースもあります。

入り口の段階で明らかに安い管理費用を謳い文句に営業している場合などは

注意が必要です。

不明確な項目がない様に管理を委託する際は必ず細かな点の打ち合わせをする様にしましょう。

不動産投資における収益とは

さてここから不動産投資における収益について考えたいと思います。

賃貸管理会社が関わるのは上記の収支合計（以後、「管理収支」という。）

から、さらにオーナー側で支払う支出があります。

オーナーが直接支払う支出

  • 損害保険料　物件に火事、地震、漏水などが起きた際の保険支出
  • 元利金支払　金融機関から借入をしている場合に支払う元金と利息の支出
  • 固定資産税　建物と土地にかかる税金
  • 必要経費　不動産投資のための情報収集、業者打合せ等に使う支出

損害保険料は物件購入時にまとめて支払うケースと毎年支払うケースがあります。

オーナーが直接支払う支出として特に大きい支出が元利金支払いになります。

管理収支も重要ですが、元利金支払も大きな金額になるため、

しっかりとした管理収支計画と返済計画を意識しながら運用する事が重要になります。

金利の変化における利息の負担額の大きさは下記のリンクを

ご参照下さい⇓⇓⇓⇓⇓

アパマンローン金利の真実
アパマンローンの金利の真実

そして最後に重要となる、建物の減価償却費になります。

減価償却費はとても理解しづらいですが、支出がない費用になります。

こちらも減価償却費についての詳細を下記のリンクを

ご参照下さい⇓⇓⇓⇓⇓

減価償却費と耐用年数
減価償却費と耐用年数

以上が不動産収益を計算する上で必要となります。

不動産収益は下記の計算式で求める事ができます。

不動産収益の計算式

管理収支（敷金収入は預かり金のため除く）

△損害保険料

△借入金の利息（元金返済は費用になりません）

△固定資産税

△必要経費

△減価償却費

これらを差し引いて残った金額が不動産収益となります。

※物件購入時の司法書士・登記費用、仲介手数料、不動産取得税、印紙代等は複雑になってしまうので今回は抜いて一般的な運用における収支、収益計算を行っておりますので、ご了承下さい。

不動産投資で手許にいくら残るのか？

さて、不動産収益の計算を理解されたところで、不動産投資に重要な税金と

手許に残るお金を考えて行きましょう。

税金の計算式

不動産収益×課税税率（他の所得などが合算され税率が決まる事になります。）

そして最後に手許に残るお金の計算です。

手許に残るお金の計算式

不動産収益

△所得税等

△金融機関に支払う元金

残った金額が手許に残る金額となります。

おわりに

如何でしょうか。不動産投資が儲かるか？儲からないか？

この質問の回答は

  • 管理収支が安定している、安定する運用ができる物件
  • オーナーが支払う支出、特に元利金の部分の支出を抑える
  • 他の所得と税金の部分を把握する

不動産投資に失敗する方の殆どが

実は上記3つすべてに当てはまっていない投資家さんなのです。

管理収支が安定していないのなら、管理会社を変える事を検討する

元利金が高いのなら、金融機関と交渉をしてみる

節税できる方法があるのなら検討してみる

不動産投資で儲けるためには行動も必要となります。

著者：日本ＡＭサービス　堂下　葉

当社では管理収支を最大化すべくアパート・マンション経営を行っております。

ご興味ある方は下記のサイトにて賃貸管理詳細をご確認下さい。

https://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2021/02/42820823_l-1024x683.jpghttps://reibee.japan-am-service.com/wp-content/uploads/2021/02/42820823_l-150x150.jpgreibee-japan-am-service不動産マーケット賃貸管理不動産投資,収支バランス割高物件、高金利購入、違法貸出、サブリース問題、施工不良問題 2019～2020年にかけて様々な問題が起きた個人向けの不動産投資市場 現在、価格が下がる事も上がる事もなく静観状況が続いている様に思います。 金融機関の融資問題などが一段落すれば、いずれまた投資用不動産の取引が 増加してくると思います。 その中でもまた不動産投資に失敗してしまう人が現れるでしょう。 今回は実際に不動産は儲かるか？儲からないか？を解説したいと思います。 不動産投資における収支とは 物件収支の一例 上記は物件の年間収支の一例になります。 一つ一つの項目の内訳を見てみましょう。 収入の部 賃料、共益費収入　入居者から得られる賃料、管理費、共益の収入更新料収入　2年に一度更新を迎えた入居者より得られる収入テナント原状回復収入　退去時に入居者が負担する原状回復費用その他の収入　インターネット等を設置している場合のネット会社からの収入等敷金預り金　入居時に預かる敷金の収入 支出の部 PM報酬　管理会社に支払う物件管理における支出BM報酬　共用部の清掃等における支出電気料支出　共用部の電気料の支出水道料支出　共用部の水道料の支出事務・消耗品費　共用部の防虫剤、消臭剤、乾電池、蛍光灯などの消耗品や専有部のIHコンロ、混合水栓、ミニ冷蔵庫、鏡などの消耗品の支出広告宣伝費　入居者を募集するために仲介会社に対する支出原状回復費用　退去したお部屋のクリーニングや原状回復工事のための支出修繕費　共用部の火災報知器、受水槽の修繕及び専有部のエアコン、給湯器交換のための支出振込手数料　各種費用を支払うための支出消防点検　年2回行われる消防設備、総合点検のための支出貯水槽清掃　10㎥を超える貯水槽の定期清掃及び水質検査のための支出その他の支出　管理会社で行った修繕や緊急時対応などのための支出 以上が不動産を投資の収支の一例となります。管理会社はこうした収入から支出を差し引いた金額をオーナー口座に送金をしています。 一般的に概ね2～3割程度の額の支出が物件を運営していく上で必要になる事が 理解できると思います。 ※ご注意下さい※ 殆どの収益物件がこの様な収支項目に収まると思いますが、 御相談を受けたオーナー様の中には管理会社が不思議な項目をつけて 費用を請求してくるケースもあります。 入り口の段階で明らかに安い管理費用を謳い文句に営業している場合などは 注意が必要です。 不明確な項目がない様に管理を委託する際は必ず細かな点の打ち合わせをする様にしましょう。 不動産投資における収益とは さてここから不動産投資における収益について考えたいと思います。 賃貸管理会社が関わるのは上記の収支合計（以後、「管理収支」という。） から、さらにオーナー側で支払う支出があります。 オーナーが直接支払う支出 損害保険料　物件に火事、地震、漏水などが起きた際の保険支出元利金支払　金融機関から借入をしている場合に支払う元金と利息の支出固定資産税　建物と土地にかかる税金必要経費　不動産投資のための情報収集、業者打合せ等に使う支出 損害保険料は物件購入時にまとめて支払うケースと毎年支払うケースがあります。 オーナーが直接支払う支出として特に大きい支出が元利金支払いになります。 管理収支も重要ですが、元利金支払も大きな金額になるため、 しっかりとした管理収支計画と返済計画を意識しながら運用する事が重要になります。 金利の変化における利息の負担額の大きさは下記のリンクを ご参照下さい⇓⇓⇓⇓⇓ https://reibee.japan-am-service.com/%e5%80%9f%e5%85%a5%e6%9d%a1%e4%bb%b6%e3%81%af%e8%a8%88%e7%94%bb%e7%9a%84%e3%81%ab%ef%bc%81%ef%bc%81/ アパマンローンの金利の真実 そして最後に重要となる、建物の減価償却費になります。 減価償却費はとても理解しづらいですが、支出がない費用になります。 こちらも減価償却費についての詳細を下記のリンクを ご参照下さい⇓⇓⇓⇓⇓ https://reibee.japan-am-service.com/%e6%b8%9b%e4%be%a1%e5%84%9f%e5%8d%b4%e8%b2%bb%e3%81%a8%e8%80%90%e7%94%a8%e5%b9%b4%e6%95%b0/ 減価償却費と耐用年数 以上が不動産収益を計算する上で必要となります。 不動産収益は下記の計算式で求める事ができます。 不動産収益の計算式 管理収支（敷金収入は預かり金のため除く） △損害保険料 △借入金の利息（元金返済は費用になりません） △固定資産税 △必要経費 △減価償却費 これらを差し引いて残った金額が不動産収益となります。 ※物件購入時の司法書士・登記費用、仲介手数料、不動産取得税、印紙代等は複雑になってしまうので今回は抜いて一般的な運用における収支、収益計算を行っておりますので、ご了承下さい。 不動産投資で手許にいくら残るのか？ さて、不動産収益の計算を理解されたところで、不動産投資に重要な税金と 手許に残るお金を考えて行きましょう。 税金の計算式 不動産収益×課税税率（他の所得などが合算され税率が決まる事になります。） そして最後に手許に残るお金の計算です。 手許に残るお金の計算式 不動産収益 △所得税等 △金融機関に支払う元金 残った金額が手許に残る金額となります。 おわりに 如何でしょうか。不動産投資が儲かるか？儲からないか？ この質問の回答は 管理収支が安定している、安定する運用ができる物件オーナーが支払う支出、特に元利金の部分の支出を抑える他の所得と税金の部分を把握する 不動産投資に失敗する方の殆どが 実は上記3つすべてに当てはまっていない投資家さんなのです。 管理収支が安定していないのなら、管理会社を変える事を検討する 元利金が高いのなら、金融機関と交渉をしてみる 節税できる方法があるのなら検討してみる 不動産投資で儲けるためには行動も必要となります。 著者：日本ＡＭサービス　堂下　葉 当社では管理収支を最大化すべくアパート・マンション経営を行っております。 ご興味ある方は下記のサイトにて賃貸管理詳細をご確認下さい。不動産投資成功のノウハウを解説します
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